●原状回復についての説明を義務付け

　平成16年10月１日から施行の東京都の賃貸住宅紛争防止条例。これは全国でも初めて、敷金返還を巡るトラブルを契約時の入居者への詳細な説明によって防ごうというもの。
　対象は東京都内にある居住用の賃貸住宅（店舗・事業所等の事業用は対象外）で、都内の物件を扱う場合には都外の宅建業者にも説明が義務付けられます。
　この条例によると、契約時に宅建業者が入居者に説明しなくてはいけないのは

1．退去時の通常損耗等の復旧は貸主が行うことが基本であること
2．入居期間中に必要な修繕は貸主が行うことが基本であること
3．賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
4．修繕及び維持管理等に関する連絡先

の４点です。

●大家さんの負担は国交省のガイドライン同様

●入居中の連絡先の明記が求められる

　宅建業者は上記の内容を説明するとともに、入居期間中に修繕その他の必要が生じた場合の連絡先を共用部分、専用部分に分け、明記するようにも求められます。ガイドラインではこの部分には言及していませんから、この点は東京都の条例の独自な点と言えるかもしれません。
　また、この条例に反した宅建業者には勧告が行われ、場合によっては氏名、商号などの公表も行われる予定です。

●この条例で何が変わるか？

　さて、原状回復の負担、修繕等の窓口について詳細な説明が義務付けられたことで何が変わるのでしょうか？

　大家さんサイドから考えると、まず、これからはより入居者サイドにたった契約が必要だという認識を持ち、その流れに沿った契約を結ぶようにしていくということでしょう。
　畳や鍵の交換など、これまで特約として入居者負担としていた部分も、今後は大家さん負担に変えていく必要もあるでしょう。もちろん、大家さんの負担は増えますが、その分、入居者には有利な契約となるわけですから、空室解消に役立つことも考えられます。

　さらに、これまで以上に仲介を依頼する不動産会社にこだわらなくてはいけないという見方ができます。大家さんの意見に沿った契約を行ってくれるだけでなく、その内容をきちんと入居者に伝えてくれる会社、入居中の窓口についても連絡先を教えたらおしまいではなく、入居者の問い合わせに責任を持って答えてくれる会社、これからはそんな会社を選ぶべきでしょう。