●入居者負担は２種類、しかし、明確化が不可能なケースも

　原状回復の４種類のうち、入居者が負担しなくてはいけないものは２種類あります。ひとつは、明らかに入居者に責任があるもの。これについては次回、具体的に説明します。比較的、分かりやすい内容なので、トラブルにはなりにくいものです。

　しかし、今回ご説明申し上げる、瑕疵の原因自体は入居者の責任ではないが、その状態を放置しておいたために経年変化以上の損耗を与えたというものは、どこからどこまでが原因で、結果がどれなのかを判然とはしにくいものがあります。

　例えば、カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ、カビは入居者負担とされます。この考え方は飲み物をこぼすこと自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足で生じたシミ・カビの除去は借りた人が負担するのが当然というものです。

　では、この場合、こぼした時点でシミになっていたとしたら、どうなるのでしょう？放置したために、カビが生えたというのは分かります。でも……。

　その他の例でも同様のことが言えます。いくつか具体例を挙げます。

冷蔵庫下のサビ跡
サビが発生したとしても、拭き掃除で除去できる範囲であれば、通常の生活の範囲と考えられるものの、それを放置し、床に汚損などの損害を与えたとすると、それは借りた人が善管注意義務を怠ったと考えられます。そこで借りた人が負担することになるというわけです。

結露を放置したために拡大したシミ、カビ
結露自体は建物の構造上の問題であることもありますが、それを大家さんに報告せず、また、ふき取るなど適切な処置をしなかったために、壁などを腐食させたとすれば、借りた人の負担となります。

キッチンの油汚れ
使用時に汚れるのは当然ですが、著しい油汚れ、すすが付着、通常の清掃でおちない状態まで放置していた場合には借りた人の負担になります。

●キーワードは善管注意義務、入居者選び、管理がポイントに

　負担の線引きが難しいことがお分かりいただけたと思いますが、ここでポイントとなってくるのは善管注意義務という言葉。

　これは民法400条に定められているもので「借りた人は借りたものを、善良な管理者として注意を払って使用する義務を負っている」という内容です。非常に分かりやすいたとえに直すと、借りた本は汚さずに返すようにしましょうということでしょうか。

　しかし、ここに問題があります。友人から借りた本なら汚さずに返そうと思う人が多いでしょうが、これが図書館から借りた本なら汚してもいいやと思う人もいるということです。あるいは友人から借りた本を汚して平気な人ですらいるのが現実。

　となると、大家さんとして考えなくてはいけないのは、借りた部屋をキレイに使い、大家さんに返しましょうと考えてくれる入居者を選ぶということです。

　そのためには、入居者を探してくれる不動産会社の審査体制、入居者を見極める目が大事になります。また、結露が生じたときに入居者がどこに連絡すべきかが分からないような説明しかしない不動産会社では、入居者がキレイに使う努力をしてくれても無駄になりかねません。今後は、依頼する不動産会社により厳しい目を向けていきたいものです。