●あきらかに入居者に責任がある、明確な瑕疵は入居者負担

　大家さん、入居者がそれぞれ負担すべきもののうち、明確なのはこの、入居者に責任があるとされる瑕疵です。通常の使用による結果とは思われず、注意して使用すれば付かなかったであろう傷などがこの範疇に入ります。

　以下、具体例を挙げましょう。

引っ越し作業で生じた傷
　フローリングの床の上で家具を引きずった跡や、家具を柱にぶつけたことによる傷などがこれに該当します。

キャスター付きのイス等によるフローリングの傷や凹みなど。
　傷をつけやすい家具であることが容易に推測できるのにそれでも、使用の上、傷を付けた場合には、入居者の負担と考えられます。

フローリングの色落ち
　日焼けによるものは自然損耗と考えられますが、たとえば、窓を開けっぱなしにしていて雨が吹き込み、それによって色落ちが生じた場合は入居者の負担になります。

壁等の釘穴、ねじ穴で下地ボードの張替えが必要なまでの場合
　画鋲やピン穴など、表面のクロス張替えで済む範囲であれば、通常損耗と考えられますが、下地ボードの張替えまで必要なほど、重量のあるものをかけるための穴は通常の使用を超えたものと判断されています。

天井に直接つけた照明器具の跡
　あらかじめ用意された照明器具コンセントを使用しなかった場合には、入居者の負担とされます。

飼っていたペットによる柱等の傷
　国土交通省の指針では共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的ではなく、また、ペットの躾の問題でもあり、入居者の負担と判断される場合が多いようです。

　このほか、空焚きをしたために焼けた風呂釜や、子どもが削った柱なども当然、入居者の負担となります。

●入居時に使い方を解説して、修繕個所を減らす

　最近では入居者の敷金返還に関する意識はかなり高くなっています。きちんとキレイに住むことで、敷金が多く返還されるなら、そのほうがトクだと判断する人も増えています。
　大家さんにとっても、敷金を多く使って修繕などを行うよりも、そもそも傷つけないように住んでもらうほうがいいはず。

　そこで提唱したいのは、どんなことをすると、入居者が負担しなくてはいけないかをあらかじめ、入居者に告知しておくことです。

　たとえば、引っ越し時。引っ越し会社を依頼する場合には、ダンボールなどで養生の上、家具搬入などを行うケースが多いので、それほど傷つけられる可能性はありません。しかし、入居者が自分で引っ越し作業を行う場合には不慣れなこともあり、知らず知らずのうちに傷を付けてしまう可能性もあります。

　引っ越し日は不動産会社あるいは大家さんに通知することになっているケースが多いと思いますが、その際、引っ越しをどのような形で行うかを質問。自分たちでやるということであれば、傷をつけないようにと注意を喚起しておきましょう。直接のやりとりがない場合には、不動産会社にあらかじめ、注意事項を入居者に伝えてもらうようにしましょう。

　特に今後、都内では敷金返還の原則や入居中の故障等の連絡先を入居者に説明しなくてはいけなくなりますから、そこで同時に説明してもらっておけば、手間が省けます。その意味では、都や国土交通省の指針を理解、誠意を持って対応してくれる不動産会社が大家さんにも、入居者にも親切というわけです。