ひろせともや
�兜s動産投資アドバイザー代表取締役
昭和47年北海道札幌市生まれ。東京大学法学部卒業後日商岩井に入社。その後、東証マザーズ上場企業である�潟Gリアクエストの取締役などを経て、平成16年に�兜s動産投資アドバイザーを設立。個人の不動産投資をサポートするためのセミナーの開催、コンサルティングなどを手がけている。
http://www.advisor.co.jp/

これからの成功する賃貸経営に必要なものは？

　不動産投資に注目が集まっています。その立役者ともいうべき存在が今回お話を伺った�兜s動産投資アドバイザーの広瀬智也さんです。不動産は投資しただけで終わりというものではありません。投資を将来につなげるためにはどうすればいいのか、ビル２棟、アパート１棟の大家さんである広瀬さんに伺いました。

入居者がお客様という意識を

　賃貸経営の第一のポイントとしてあげたのは「他のサービス業と同様、お客様を大事にするという自覚です。賃貸経営では入居者がお客様。その人たちに向けて気に入ってもらえる部屋、長く住んでもらえる部屋を提供するのが基本です」
　そのために、たとえば本来不動産会社に任せるべき管理を現在は勉強と思って自分で行っているという広瀬さん。
「入居している飲食店さんから、備え付けの製氷機の調子が悪いという連絡がありました。暑くなり始める時期でもあり、壊れたままでは商売に差し支える。私はすぐ業者さんに連絡、大家の負担で修理することにしました。入居者が安心して入居し続けてくれることが、最終的には大家のメリットですから」
　また、雑草が伸び放題、外壁の塗装もはげかけているという状態の築13年のアパートを購入した際には、「法人に一括貸ししていた物件で、そのままでも良かったわけですが、長く住んでもらうにはきちんとメンテが必要と判断。雑草除去はもちろん、外壁の塗装や防水などを行いました。こうしておけば、万が一、将来空室になったときにも安心です」

ニーズを知る努力を

　アパートやマンションでは第一印象が入居率を大きく左右するという広瀬さん。
「きちんとメンテナンスされていることが分かる外観、多少お金がかかっても見栄えのするマンション名のプレートなどが印象を決めます。それから、意外に大事なのは不動産会社でのチラシの中の図面ですね」
　たとえば、何種類かの物件チラシを一般のユーザーに見せたとして、「どの物件に魅力を感じるかと聞いてみると、図面が古くさく見えるチラシは×。ぱっと見て、文字の書体ひとつにも、新しい感じがないと、若い世代は惹かれないんです」
　書体の新旧など、このあたりの感覚は説明しにくいものがあります。でも、たとえば、入居者と同じ年代の人たちを身近で探して意見を聞いてみるなど、ニーズを探ろうとする努力は必要でしょう。
　また、住み心地や設備などへの要望を入居者にアンケート調査してみるなども、今いる入居者に長く住んでもらうためには大事なことかもしれません。

裸の王様にならない

　こうした管理やメンテナンスには当然お金がかかります。そうでなくても、礼金が取りにくくなったり、敷金はかなりの額を返さざるを得なくなったりと、大家さんの懐事情は必ずしも安泰とは言いにくいのが現状。しかし、その中でも「きちんとした経営計画とマーケットに合わせた家賃設定ができていれば、空室は出さずに済むはずです」。
　まず、経営計画では入ってくるお金、出て行くお金、将来のために必要なお金などをきちんと把握。私たちが投資を行う時には、投資前に空室率や改装費などを織り込んだシミュレーションを何通りもおこなっているんです。
　また、マーケットにあわせた家賃設定では不動産会社の意見に耳を傾けることや相場を知ることも大事。
「以前の会社では店舗や事務所の仲介をしていたのですが、そのとき、大家さんには頑固な方が多いと思いましたね。ちょっと家賃が高いから決まらないのに、家賃は絶対下げないというようなタイプです。大家さんは資産家が多いので、苦言を言われ慣れていない。だから、うっかりすると裸の王様になってしまうのかもしれません」
　空室になっても威張り続ける裸の王様にだけはならないようにしたいものです。