浦田健（うらたけん）
有限会社FPコミュニケーションズ代表取締役
明治大学商学部卒。大手建設会社に就職後、建設・不動産営業に従事。顧客のトータルな不動産運用ニーズに答えるため、日本ではまだ数が少ない不動産運用専門のFPとしてFPコンサルティング会社を設立。2002年7月より、正しいアパート・マンションの経営ノウハウの普及のために「アパ・マン経営を成功させる会」を主宰。400名を超える会員に土地活用、資産運用、アパ・マン経営手法を指導している。活動詳細は金持ち大家さんになるホームページで。

仲介会社を変えたら空室問題は解消する？

インタビューにお伺いする前日、福岡の大家さんから電話をいただきました。近くの大学生を相手にアパートを経営、しかし、今年は入学式も終わったというのに、3室も空いたまま。このままでは経営が成り立たないので、仲介会社を変えたいと思うとのお話でした。

　どんな物件なのか、相場はどうなのか、詳細が分からないこともあり、ごく一般的なアドバイスを差し上げたのですが、仲介会社を変えるだけで問題が解決するのだろうかとも思っていました。

　そして翌日。浦田さんにお話を聞き始めてすぐ、昨日の方に必要なのは浦田さんが発信している、成功している大家さんの体験談、そしてその根底にある、自分が主体となって運営に取り組む姿勢だったのではないかと思いました。

努力を厭わない大家さんは成功する

　さて、その浦田さん。賃貸経営に少しでも関心のある方ならご存知のアパ・マン経営を成功させる会を主宰するスーパーアパ・マン経営コンサルタントです。「『金持ち大家さん』になるアパート・マンション経営塾」、「『金持ち大家さん』だけが知っている空室が満室に変わる究極の方法」などの著書でも有名です。

「これまでの大家さんの情報源は任せている不動産会社だけ。大家さん同士、情報交換することもないから、空室を埋める、あるいはアパートや土地を利用してもっと収益を上げる手段があることも知らないまま。私は成功例を伝えることで、もっと、いろんな手があるよ、できるよと伝えてきました」

　8年間で築20年のアパートの家賃を21％アップさせることに成功した2代目大家さん。バブル最盛期に26戸のマンションを建設、竣工時に1戸しか決まっていなかった物件をその後の家賃下落にも負けず、常に満室状態に持っていった主婦大家さん。滞納だらけの物件に素人の取立てで挑み、4年ですべて回収した兼業大家さん……。浦田さんの伝える成功例を聞くと、いったいどうやって？と疑問がむくむくと沸いてきます。

「誰もがあっというようなウルトラCはありません。他人に任せない、自分で取り組む姿勢と地道な努力、それが成功につながっています」

　例えば、家賃アップに成功した大家さんの極意はクリンネスとフレンドリーサービス。というと、難しいことのようですが、実際にやったことは「掃除と挨拶」。

　古びた物件でもまめに手を入れ、掃除すれば、きれいな物件に蘇ります。大家さんが自ら掃除すれば出費は少なくて済みます。入居者に挨拶し、名まえを覚え、コミュニケーションが生まれてくれば、そこに住み続けてくれます。そんな地道な努力が家賃アップに結びついたのです。

　もちろん、他の成功例も同様。まめな努力を続ける地道さが『金持ち大家さん』を生んでいるのです。

「Mさんは、入居者になにかあったらいつでも電話しなさいと自分の携帯の番号を教えていらっしゃるそうです。いちいち入居者から携帯に電話があったら面倒と、たいていの人は思うでしょうが、実際かかってくるのは年に1度あるかないか。それよりも、入居者が大家さんに対して持つ信頼感、安心感こそが大事だというのがＭさんの考え方なのです」

　不動産会社に任せておけば面倒がなくてラク。でも、そう思っている限り、空室は埋まらず、あなたがＭさんのような『金持ち大家さん』」になれる可能性はないのです。

『金持ち大家さん』になる３つの具体策

「既存の大家さんにはこれからは冬の時代。来年から人口は減りますが、それに反して建物はどんどん建設される。何か手を打たなければ空室は埋まりません」

　空室を作らないための方法として浦田さんが挙げて下さったのは以下の3つの点。

「まずはイメージを良くすること。古い物件でも、手入れが良く、掃除が行き届いていれば入居者は決まるものです」

「次に自分の物件に多くの人を集めること。1人だけが見に来ても、それでは決まりません。ネットや看板などでできるだけ集客する。自分で物件に看板やPOPを取り付けてみるのも手です。それから、自分の物件をたくさんのお客さんに見せてもらうように、不動産会社にアピールするのも大事。どんなセールスポイントがあるのかを明確に伝えて、紹介しようと思ってもらわないと」

「最後は長く住んでもらうように努力すること。例えば、ある大家さんは店子さんの誕生日に毛ガニを送ったそうです。そこまで行かなくてもカードや携帯メールなら簡単でしょう。あるいは名まえを呼んで挨拶する。こうして、入居者と人間関係が築かれていけば、長く住んでもらえるのはもちろん、入居者が管理人さんのようになってくれます。借りているとはいえ、自分が住んでいる物件に愛着を持ってくれるので、ゴミを拾ってくれたり、不審者に目を光らせてくれたりするのです」

　最後にもうひとつ。これからの時代には空室をなくすことはもちろんながら、他に収益を上げる手を考えることも大事と浦田さん。

「敷地内に自販機を置く、コインランドリーを設置する、土地があるなら駐輪場や駐車場を作ったり、コインパーキングにする。場所によっては看板や携帯のアンテナ設置が可能かもしれません。空室があっても、こうした努力の積み重ねで、そもそもの事業計画より多い収益をあげている大家さんもいらっしゃるんですよ」

　さて、浦田さんの説く『金持ち大家さん』への道。険しいと思われたか、いや、できると思われたか……。このメルマガをお読みの皆さんなら、多分、後者、ですね？