空室や敷金返還でお困りの方へ。できる大家！空室対策1,000の知恵。

空室の続く不安を考えると、この機会に一括借り上げにしたほうがいいように思うが。

	空室の不安は解消されますが、収入は減ります。また、新築以外では引き受けてもらえないことも。


	空室、家賃滞納の不安の解消が大きなメリット

大家さんの不安は空室の発生、家賃の滞納の２つが主なもの。これを解消してくれるのが一括借り上げ（サブリース）。　不動産の管理には（メンテナンスを除く）仲介だけを依頼する場合から、サービスの内容によっていくつかのレベルがありますが、一括借り上げは建物完成後、ほとんど手間がかからず、毎月決まった額が入金されるシステムですから、契約期間中は経営に悩む必要はありません。

家賃の10～20％は保証料に取られる

　しかし、もちろん、その分は収入が減ります。一括借り上げに伴う家賃保証では、

１．	入居者の有無に関わらず、決められた家賃を保証する定額保証形式
２．	家賃に対しての最低保証と支払う割合が決まっていて、その範囲内で家賃が払われる定率保証形式

の２種類が大半で、実質的には家賃の10～20％を引いた額が保証されていることが多いようです。

古くなると再契約不可、不利な条件にも

　毎月の入金が減る以外にも不安な点がいくつかあります。具体的に挙げてみると、

●	物件によっては契約できない家賃を保証する以上、借り上げる側が入居者を探せると踏んだ物件以外は対象になりません。新築でも立地等で断られるケースもあるので、それ以外ならかなり難しいと言えます。
●	契約期間、再契約の不安新築時に10年の契約を結んだとして、契約期間満了後、同じ長さの契約を結んでもらえる可能性は低く、２年ごと、３年ごとなどと短くなっていくことが多いようです。そして、築15年以上ともなると、常に満室状態をキープするのが難しくなるため、保証料が高くなるなど大家さんに不利になっていく可能性もあります。
●	保証金、敷金、礼金の取り扱いこうした費目が誰の手に、どのような形で保全されるのかはトラブルの原因になりがちです。
●	入退去時の原状回復費用の負担入居者から預かった敷金の範囲で回復できれば問題ありませんが、それを越した原状回復が必要な場合の負担については、これもまた、トラブルになりやすい問題です。

●サービスの範囲を理解していない大家さん

　仲介だけを依頼されている不動産会社の場合、家賃の督促をしたり、苦情処理をするのは本来のサービスの範囲を超えています。
　ただ、お付き合いがあるからやっているわけで、それを当然、何でやらないと思われるのは心外。サービスにはそれなりの対価が必要なことも理解してください。