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できる大家1000の知恵
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■2004/11/29号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース④都市再生機構、入居条件を緩和
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原状回復コラム④大家さんが負担すべき内容は？①
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編集部の独り言④移り変わりの激しいラーメン店
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風邪がはやっているようですが、皆様にはお変わりあ
りませんか？ 私は毎朝、ニンニクを酢に漬けたニン
ニク酢を飲んで体調を整えています。この２食品の組
み合わせは専門家も太鼓判を押すほど。嫌いでない方
はお試しください。
それでは11月29日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース④
都市再生機構、入居条件を緩和
かつての「公団住宅」を引き継いだ独立行政法人都市
再生機構はこの10月、11月と相次いで、入居条件の緩和
を打ち出しています。
具体的な施策としては
①収入制限の緩和
これまで、入居には月額家賃の４倍の月収があること
が条件とされてきましたが、11月からは収入自体がな
くても、月額家賃の100倍以上の貯蓄があれば入居でき
るようになります（全団地が対象）。高齢者やリスト
ラされたり、早期退職したりという人でも貯蓄があれ
ば入居できるようになります。
②ハウスシェアリングが可能に
これまでは親族以外の単身者同士の入居は認められて
いませんでしたが、10月からは一部の団地で可能にな
りました（304団地で実施）。高齢者同士が同居して助
け合う、一人では住めない人気の街に友人同士で住む
などの利用方法が想定されています。
③セカンドハウス利用が可能に
10月からは生活の本拠地以外の住宅として住むことが
可能になり、週末は郊外、ウィークディは都心といっ
た住み分けが可能になります（313団地で実施）。
都市再生機構はこうした施策はライフスタイルの変化
や高齢化に対応したものと発表しています。今後の入居
者の動向に注目したいものです。
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連載中の原状回復コラムの４回目になります。この前段に
ついてはサイトでご覧ください。
■原状回復コラム
大家さんが負担すべき内容は？①
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原状回復のための
リフォーム・修繕には４種類ある
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原状回復にはさまざまなリフォーム、修繕が必要ですが、
誰が、どのように負担するかを考えると、その意味、原因、
責任の所在などから４種類に分けられます。もちろん、責
任や理由が入り混じって、誰が悪いのか判然としないこと
もありますが、まずは便宜上整理して考えていきましょう。
①外装工事や設備の取替えなど、大家さんが自分の物件の
価値を増大させたり、次の入居者を確保するために行うも
の。これはある種、大家さんの投資であり、当然大家さん
が負担すべきものです。
②家具のへこみや畳の日焼けなど、入居者が通常の使い方
をしていても、時間の経過とともに劣化、損耗していくも
の。これについても大家さんが負担すべきものです。
③エアコンの水漏れを放置し、壁をかびさせてしまったな
ど、原因には責任はないものの、それを放置、適切に処置
しなかったために被害を増大させてしまった瑕疵。これは
入居者の負担となります。
④子どものいたずら書きやペットの爪あとなど、あきらか
に入居者に責任があるもの。これはもちろん、入居者の負
担です。
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入居者確保、価値増大のための
リフォーム、修繕の内容は？
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今回は上記のうち、①が具体的にどんな内容を指してい
るのか、その考え方も含めて見てみましょう。
●室内では
床→畳の裏返し、表替え
ここでは特に破損などはしていないものの、次の入
居者確保のために必要である場合を想定しています。
焼け焦げなどがあれば別ですが、そうした瑕疵がな
ければ大家さん負担が妥当という考え方です。
→フローリングワックス掛け
これは日常生活において必ず行うべきものと思われ
ないものの、物件の維持管理には必要な作業と思わ
れるという判断からです。
●建具→網戸の張替え
これも畳同様、破損はしていないことが前提になっ
ています。
●設備その他
→専門業者によるハウスクリーニング
借りていた人がゴミの撤去、拭き掃除や掃き掃除、
水回りや換気扇、レンジ回りなどの油汚れを適切に
行っていた場合、そこに専門業者を入れての作業は
次の入居者確保のためと判断されるためです。
→消毒
この作業は日常の清掃とは異なるものであり、借り
ていた人の管理の範囲を超えたものであるため、大
家さんが負担するものとされています。
→浴槽・風呂釜等の交換
破損していない以上は大家さん負担と考えられてい
ます。
───────────────
特約はどうなるのか？
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ここまでをご覧になって、今まで負担していなかった部
分が含まれていると思われた方も多いのではないでしょう
か？具体的には畳の裏返しや表替え、ハウスクリーニング
などです。これらは契約書では特約とされていることが多
く、入居者に負担してもらっていた例が多いはずです。し
かし、今後、この特約が生き続けるかどうか。これについ
ては、以降のコラムで取り上げます。
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■編集部の独り言③
移り変わりの激しいラーメン店
相変わらずのラーメンブームですが、不思議に思うこと
があります。ご近所にしょっちゅう、オーナーが変わる店
がありませんか？
私の住んでいる町にも、ほんの数百ｍ離れて２軒、そん
な店がありました。１軒ははやっている写真スタジオの近
くで山手通りから数百ｍほど。もう１軒はそれより奥。奥
の店の周囲は住宅街で、どちらかと言えばあまり客の集ま
りそうにない場所です。
ところが、幹線道路に近い、よく人が出入りしているス
タジオに隣接している店は移り変わりが激しいのです。見
ていると、早いときには数ヶ月に１回、店名が変わります。
場所としては悪くないのか、低価格を売り物にしたチェー
ン店が入ったこともあります。でも、続かないんです。
では、奥の店。そこも２年ほど前まではよく変わってい
ました。ところが、今は時間によっては人が並びます。定
年直前に脱サラして始めたという男性が一人で黙々とやっ
ている店なのですが、ネットのラーメンサイトでもそこそ
こ評判だそうです。
ラーメン好きの家人に言わせれば、味自体はそれほど飛
びぬけているわけではない。でも、この周辺にはあの手の
こってりしたとんこつ醤油味（家系というそうです）がな
いから、受けるのではと。
私も一度だけ入ったことがあります。私にはボリューム
のありすぎる太い麺でしたが、お客さんには若い男性が多
く、大盛りをぺろりと平らげている人も少なくありません。
きっと、それもこの店が定着した理由なのかもしれないと、
私はその凄まじい食欲を横目で眺めながら、思いました。
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次号は12月13日（月曜日）にお送りする予定です。お忙
しい時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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