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できる大家1000の知恵
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■2005/３/21日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑪今どき入居者はインドア志向
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原状回復コラム⑩特約が成立する条件とは？
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編集部の独り言⑬寝室は夫婦別？ それとも？
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠お片
づけが忙しいです。この月末で組合の事務所を置いて
いる会社を移転します。そのため、社内の片づけをし
ているのですが、なぜか、お菓子の空き箱や缶などが
どっさり出てきます。経理の女性が貯め込んでいたら
しいのですが、あまりの量にため息。中身があればま
だマシですが……。
ところで、書籍のご紹介を。賃貸インタビュー第１回
にご登場いただいた不動産投資アドバイザーの広瀬智
也さんが、「キャッシュアンドフローを生む不動産投
資」と題する本を出されました。副題に「サラリーマ
ンのままでアパート・マンション１棟のオーナーにな
る」とあり、基本はこれから大家さんになる方向け。
とはいえ、内容を見てみると、不動産会社や管理会社
の選び方など、現役大家さんにも役立ちそうな項目も
どっさり。発売後アマゾンで１位になったとのことで
すから、支持されるだけの内容はあると思います。ぜ
ひ一度お手に取ってみてください。
「キャッシュフローを生む不動産投資」（かんき出版）
不動産投資アドバイザー 広瀬智也著
本体定価：1500円
それでは３月21日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース⑪
今どき入居者はインドア志向
１日に発表された㈱住環境研究所（東京都千代田区）の
「賃貸住宅に居住する若年層調査」によると、一人暮らし
の休日の趣味の１位はインターネット、２位は読書、そし
て３位は音楽鑑賞なのだとか。つまり、室内で、好きなこ
とをして過ごす若者が多いというわけです。
そのため、これまで多かった「家には寝に帰るだけ」派
は47.2％と過半数を下回り、「家で居心地良く過ごしたい」
派は67.6％にも。共感する生活イメージは「家で居心地よ
く」「家で趣味に浸る」「家に友人を呼ぶ」など。自分の
部屋での時間を充実させたいという強い志向が伺えます。
当然、住まいへの関心、住み心地へのこだわりも強まっ
ており、可変間仕切りや広いオープン空間、オートロック
などが整っていれば、家賃が高くても住みたいとする声が
３割近くにも及んでいるとか。いい物件なら、多少高くて
もいいという層が確実に増えているということでしょう。
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連載中の原状回復コラムの10回目になります。この前段に
ついてはサイトでご覧ください。
■原状回復コラム
特約が成立する条件とは？
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３つの要件を満たしていれば
特約は成立する
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これまで、原状回復の基本ルールについて解説してきま
した。時間とともに、自然に損耗するものや、次の入居者
を確保するための化粧直しやグレードアップは大家さんの
負担、入居者が故意・過失や不適切な使い方で傷つけたも
の、原因そのものは入居者の責任ではないものの、その後
の不適切な使い方から損耗が激しくなったものは入居者の
負担というのが原則でした。
この原則とは異なる、当事者間の特別の合意、約束、特
別な条件を付した約束として、特約があります。具体的に
は原状回復の原則を超えた負担を借主に求める内容が特約
とされていることが大半です。
具体的には退去時のハウスクリーニングや消毒費用、畳
替え、壁や床の張替えなどを特約として定めている契約書
が多いようですが、これらは今後も存続するのでしょうか？
結論からすると、長期的には分からないものの、短期的
には存続します。ただし、一方的に特約を盛り込むだけで
はいけないというルールが作られつつあります。
では、こんな要件を満たしていれば、特約は認められる
のでしょうか？その要件は
①特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、
合理的理由が存在すること
②賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕
等の義務を負うことについて認識していること
③賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること
つまり「原状回復はすべて賃借人の負担」などといった、
一方的、暴利的でない特約で、しかも、借りる人が負担が
通常より重いこと、それでも払いますと言っていることが
大事というわけです。
この基本原則は国土交通省のガイドラインが定めている
ものですが、東京都ではさらに一歩進んで、重要事項説明
を行う際に、これから結ばれる特約が原状回復の原則より
どのくらい重い負担になっているのかを説明することを義
務付けています。
───────────────
消費者契約法と特約、
これからの動きに注意を
───────────────
本来、契約は双方が納得して署名・押印していれば、そ
の内容がどうであれ、それが成立するというのが原則です。
ただ、これまで賃貸借契約では借りる人の立場が一方的に
弱かったという経緯があり、国土交通省も東京ともそれを
是正するためのルールを作ろうとしているわけです。
その意味では国土交通省も東京都も特約自体を違法とは
していません。必要な要件を満たしていれば、成り立つと
しています。
ところが、ここにもうひとつの動きがあります。それは
平成13年４月１日から施行された消費者契約法との関係で
す。これは消費者が事業者との間で締結する契約でのトラ
ブルを解決することを目的に施行されたものですが、これ
に基づいて特約は無効とした判例が出されているのです。
昨年には大阪高裁で契約書に「自然に生じた汚れも借主
の負担」とする特約に対し、「消費者契約法に反し無効」
とする判決が下されています。この契約自体は消費者契約
法施行前に交わされたものですが、大阪高裁は「契約の更
新でも消費者契約法は適用できる」との判断を示しました。
また、今年２月には堺簡裁が敷引契約条項を消費者契約
法10条に該当し、無効と判断しています。
ただ、これらの判決は裁判官によって異なる部分もあり、
司法の現場での判断はまだ固まっていないというのが現実。
今後、どのような流れになっていくのかによって、特約が
存続するかどうかは微妙なところもあるといえそうです。
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■編集部の独り言⑬
寝室は夫婦別？ それとも？
三井不動産がシニアを対象にした賃貸住宅シリーズを企
画しています。郊外の自宅を賃貸にして、再度都心に住み
たいという層などを想定しているそうですが、面白いのは
その間取り。
広いベッドルームの真ん中にウォークインクロゼットを
配してその左右にそれぞれにベッドを置いた部屋、玄関か
ら左右に寝室を配した間取りでは間に書斎的な空間がある
など……。まったく離れているわけではないものの、べっ
たり一緒ではないという間取りがあるのです。
賃貸ではありませんが、野村不動産のオーダーメイドマ
ンション（マンションながら、かなり自由に間取り等が変
えられるシステムです）事業でも同じような話を聞きまし
た。50代以上の世代での変更部分の中には寝室を別にして
趣味のスペースなどを設けて……など、上記のプランに近
いタイプも散見されるのだとか。
実際、シニア市場のコンサルティングを手がける「シニ
アコミュニケーション」の調査でも、「すでに夫婦別室で
寝ている」人が39.5％、「今は同じ部屋で寝ているが、今
後は別室にしたい」人も14.2％おり、合計すると、53.7％
が夫婦別室を支持している結果に。
若者の住まいに対する要求が変化しているのと同様に、
シニア世代、高齢者世代の要求も少しずつ変わっているこ
とを実感します。
ところで、これをお読みのあなたの場合、夫婦別室？
それとも？
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次号は４月４日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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