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賃貸経営ニュース
定期借家制度利用の賃貸、普及はいまひとつ
アットホームがまとめた2004年の賃貸住宅の利用状況調
査によると、賃貸住宅の登録数のうち、定期借家制度を利
用していたのは全体の2.6％とごく少数。
ただし、契約期間が過ぎると基本的に賃貸借契約が解消
されるため、期間がくれば退去してもらえ、建て替えなど
の計画も立てやすいことから、高額物件での利用は増えて
います。特に一戸建てでは18.3％と、かなりの割合になっ
ています。これと比較すると、一戸あたりのコストが安い
ためか、アパートでは１％以下の普及率です。
良質な入居者を確保しやすい、上記のように建て替えな
どにも対応しやすいと、大家さん保護の目的で導入された
定期借家制度。導入から４年目になりますが、まだまだ一
般化されるまでには時間がかかりそうです。
賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ：新築するなら２ＤＫ、それとも１ＬＤＫ？
古くなったアパートを新築しようと考えています。私は
新婚向けに２ＤＫをと思っていますが、長男は今の若い人
向けに考えたら１ＬＤＫのほうがいいと言います。実際の
ところ、そんなに違うものですか？
Ａ、場所にもよりますが、今、人気があるのは１ＬＤＫで
す。周囲の賃貸事情なども合わせて考え、広めの部屋を作
ることをオススメします。
●部屋数よりも広さという層が増加
これまで新婚向きの間取りというと、２ＤＫが一般的で
した。６畳～８畳のＤＫに６畳２室で、専有面積では40㎡
～50㎡程度という間取りが中心です。
ところが、この間取りを借りた人がどのような使い方を
しているか、ご存知ですか？たいていの場合、ＤＫに接す
る１室をリビングとして使い、もう１室を寝室としている
のです。
つまり、本当はリビングの広い、いわゆる１ＬＤＫを希
望しているものの、実際には供給が少ないため、仕方なく
２ＤＫを借りている人が多いのです。
加えていくつか、知っておきたい背景があります。その
ひとつは晩婚化です。結婚年齢が上がるということは、そ
れだけ新婚時の収入が高くなるという意味でもあり、住宅
にゆとりを求める層が増えることにもつながっています。
少子化も影響します。これまでだと、結婚後ほどなくし
て子どもが生まれることが想定されました。それを予測す
ると、部屋数があったほうがいい、そんな判断もあったの
です。しかし、今は違います。夫婦で働いて、毎日の暮ら
しを豊かにしたい、そんな若い層が増えているのです。
もうひとつ、結婚しない、あるいは離婚した単身者の増
加もあります。ある程度の年齢で、それなりの収入もある
単身者の場合、従来の20㎡、25㎡に不満を持ちながらも、
なかなかそれ以上に広い部屋がないために、そこに住み続
けている例が少なくないのです。
実際、ワンルームはここ数年、新築では20㎡以上が主流
になり、25㎡以上ある部屋も目に付くようになってきまし
た。逆に20㎡以下だとなかなか決まりにくいとは多くの大
家さんはご存知だと思います。
●広さ、高さで差の付く物件作りを
以上の状況を考えると、これまで単身者には贅沢、カッ
プルには部屋数がないと思われてきた１ＬＤＫのニーズが
実は隠されていただけであることがお分かりいただけるか
と思います。
とはいえ、30代、40代の単身者世帯、共働きのカップル
世帯、比較的収入の多い若年層などが多い地域、あるいは
そうした層に魅力的と思われる立地であることも大事です。
また、駅からの距離も大事です。歩いて10分以上かかる立
地であれば、駐車場、駐輪場などの施設が必要でしょう。
また、広さだけでなく、できれば、天井を２ｍ40ｃｍ以
上と高めに、床暖房やオートロックなど設備を充実した物
件にすれば、５年後、10年後にも競争力を失わずに済むで
しょう。
とはいえ、こうしたグレードの物件を作るためには、そ
れだけのコストがかかります。かけた分に見合うだけの賃
料がとれる地域かどうか、立地から、建物にいたるまで、
マーケティング力のあるハウスメーカー、不動産会社をビ
ジネスパートナーに、検討をしてみてください。
編集部の独り言⑭
わんわんパトロール隊の活躍
タイトルだけ読むと何のことやらと思われるでしょう。
いや、覚えていらっしゃる方もいるでしょうか？世田谷区
砧町町内会の防犯パトロール隊です。
といっても、名称から推察されるとおり、犬の散歩に出
かけるときに腕章を付けるだけのことです。ただ、腕章が
あることで、散歩する飼い主は街中に目を配るようになり
ますし、下見に来た泥棒さんたちは、「この街は人目が多
くてやりにくいな」と思うはずです。なにしろ、泥棒さん
が嫌うベスト３は人の目、音、光なのですから。
しかも、空き巣の多発時間は朝、昼です。どうも、泥棒
と聞くと、夜に忍び込むように思いますが、それは忍び込
みという別の犯罪になります。空き巣は人が留守の間に入
りこむ犯罪なのです。
実際の時間帯でいえば、朝８時から10時、午後２時から
５時なんだとか。そして、犬の散歩といえば、そのくらい
がゴールデンタイム。空き巣そのものも、下見に来た人も
わんわんパトロール隊の腕章を見て、嫌な気分になるわけ
です。
その結果、同町内会では昨年、今年で空き巣が半減した
とか。これは大きな成果と地元の成城警察も注目している
そうです。
でも、難しいと思うのは、この地道な作業を継続するこ
と。現在、町内の人口の約１％が活動に参加しているそう
ですが、３ヵ月後も腕章をつけて散歩し続けている人は３
割程度にもなってしまうとか。単に腕章を付けるだけのこ
ととはいえ、それが日常になるとつい忘れてしまうのでし
ょうね。
しかし、警察や防犯カメラに頼っても、空き巣予防に必
要な「人の目」は確保できません。自分たちの街を自分た
ちで守ろうという意識が安全な街を作るのでしょうが、そ
のためには本当に地道な努力が必要というわけです。
思えば、賃貸経営は場所に左右される部分が少なくあり
ません。街のあちこちに落書きがあるなど、荒れた印象の
街は狙われやすいそうですし、そんな場所のアパートは敬
遠されがちです。放置自転車がそのままになっていると、
放火の可能性が高まります。
その意味では大家さんも地元の活性化、防犯への取り組
みなどに積極的に目を向ける必要があるのかもしれません。
元気な街、キレイな街が大家さんの資産価値もアップして
くれるというわけです
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