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■賃貸経営ニュース⑭
賃貸トラブル急増中！
敷金返還など賃貸住宅を巡るトラブルが増加しています。
東京都都市整備局不動産業課に昨年４月から今年２月に寄
せられた相談件数は約１万4500件。昨年同期には約8700件
でしたから、なんと、７割も増加している計算に。昨年１
年間の相談件数約9400件もすでに突破しています。
相談内容のうち、相変わらず、大半を占めているのが退
去時の敷金精算など原状回復に関するもので、約4500件。
この傾向は消費者生活相談センターも同様とか。以前より
原状回復のルールが一般に知られるようになったため、従
来の契約内容、原状回復ルールを不満に思う消費者が増え
た結果と思われます。とすると、今後しばらくは、この流
れ、変わりそうにないと思われます。揉め事に発展しない
かどうか、それぞれの契約を見直す必要もあるのかもしれ
ません。
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■賃貸インタビュー第七回
ゲストハウスの先駆者 オークハウス・山中武志さん
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こんなおんぼろアパートに住みたい人がいる！
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ビデオは駒沢通りを左折、細い路地を進んでいます。うっ
そうと茂った植栽の中、砂利道を進むと、いかにも古いア
パートが現れました。戦後すぐに建てられたそうで、４畳
半が７部屋。隙間風の入りそうなガラス窓、清潔好きな女
性なら嫌な顔をしそうなシャワールーム、お世辞にもきれ
いなアパートとはいえません。部屋だけが単体で貸しに出
されていたとしたら、家賃２万円でも借り手はつかないだ
ろうと思います。
「この物件、あまり古いんで、リフォームなどで少しキレ
イにしたいんですが、いつも入居者がいるんで、逆に手を
入れられないんですよ」とオークハウス社長の山中さん。
こんなアパートに、いつも入居者がいる？
家賃はいくらですか？
「部屋代が５万7000円、電気代を入れると６万円くらいに
なりますね」
６万円！
確かに人気の東急東横線です。急行は止まらないけれど、
渋谷から３駅の祐天寺駅から歩いて数分。便利です。でも、
このおんぼろ（失礼）アパートに６万円……。どうして？
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ゲストハウス最大の特徴はコミュニティ
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この「？」を解き明かすためには、山中さんが手がけて
いるゲストハウスのシステムを知る必要があります。最近、
いくつかの週刊誌などで取りあげられていますから、ご存
知の方もいらっしゃるでしょう。簡単に言うと、キッチン
やリビングルームなど共用スペースがあり、個室にはエア
コンやベッドなどがあらかじめ用意されている賃貸です。
中には１部屋に何人かが住むようなタイプもあります。
このゲストハウスが人気を集めているには、いくつかの
理由があります。まずは非常に分かりやすく、公平で納得
できる料金システム。同社のゲストハウスでは、入居時に
は３万円のデポジットを預けるだけで、礼金、敷金、手数
料など、一般の賃貸で入居時に必要な費用は一切なし。預
けたお金も、著しく部屋を破損させたりしていない限り、
退去時には全額返却されます。保証人もいりませんし、誰
でも同じ料金で、何の審査もなく、入居できるのです。
移動が自由、身軽に入居しやすい点も人気の要因。一般
の賃貸のように入居時、退去時に費用がかかりませんから、
空きがあり、家賃の差額を負担すれば、どのゲストハウス
にでも移れます。家具付きですから、身の回りの品だけ持
てば、引っ越し完了というわけです。
でも、これだけの特徴であれば、マンスリーマンション
などの家具付きアパートと変わりありません。
「大きく違うのはゲストハウスにはコミュニティがあると
いうことです」と山中さん。
「日本人はコミュニティに属していることが必要なんです。
高度成長期には会社にそれがあった。ところが、今では大
企業にすら、コミュニティがない。社会に出て一人で暮ら
していると、本当に孤立してしまい、どこにも所属できず、
人と触れ合うことがない。そんな暮らしに不満を抱いてい
る若者が多いのです」
共用のキッチンで一緒に料理を作ったり、各種パーティー
が開かれたりなど、オークハウスのゲストハウスには入居
者同士が自然に触れ合えるような仕掛けがあります。
そして
「一度、コミュニティに参加、ゲストハウスの楽しみを知っ
てしまうと、出て行かなくなってしまうんです。参加しな
くても、いつも、誰かがいるという安心感は一人暮らしに
はないものですしね」。実際、日本人入居者の平均的な入
居期間は数年。意外に長く住み続ける人が多いのです。
そして、このコミュニティの存在が、建物がおんぼろで
も、入居したい人を生んでいるのです。「料金自体は他の
賃貸より安いわけではないのです。でも、高い家賃を払っ
て、でも孤独な、楽しめない生活を送るより、ゲストハウ
スがいい。そういう人が増えているんです」
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古くてＯＫ、堅実な若者が増えている
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考えてみると、古本屋さん、古着屋さんなどが人気です。
どうして、部屋だけが新築でなきゃダメと思っていたので
しょう。
「長期不況で、中古でもいいじゃないかと思う、堅実な若
者が着実に増えています。就職できない人、海外放浪して
きた人、語学にも外国人にも抵抗感のない人が増えていま
す。その海外経験の中でゲストハウスを知った人も増えて
おり、そこにも人気が集まってきた理由があります」
景気の動向、若者の意識の変化がこのまま、続くなら、
ゲストハウスはまだまだ必要になるはずです。大家さんと
しては、どんな物件ならゲストハウスとして貸せるのか、
気になるところです。
「今後は新築物件も考えたいと思っていますが、現状では
古い物件が中心。ただ、そのまま貸すのではなく、インター
ネット対応、シャワールーム設置、リビングルームの整備、
各室に電気メーターを付けるなどの作業をして、貸すよう
にしています」
具体的な建物では借りていた法人が撤退してしまった元
社員寮、中古の個人住宅、都心の中古ビルのコンバージョ
ンなど。立地では分かりやすい地名がベストだそうですが、
「どの駅から歩いても１時間近くという立地で30部屋ほど
の物件があります。不便さを補うために、自転車を用意、
必要なら貸し出しますよというサービスをつけました。自
転車なら15分くらいで駅まで出られるんです。その結果、
５万円で満室です」
実際の運営方式では①建物を借りて貸し出す、②建物を
買って貸し出す、③大家さん自身がパートナーとしてゲス
トハウスを経営する、④建物を持っていない人がフランチ
ャイズでゲストハウスを運営するといったやり方があると
か。
また、ビジネスとしてはもちろんですが、山中さんはゲ
ストハウスに違う夢も持っていらっしゃいます。
「礼金・敷金がなければ、そこに住もうと、人が集まりや
すい。若い才能が集まってきて、そこにコミュニケーショ
ンが生まれ、ネットワークが広がれば、街は元気づく。東
京はもっと面白い場所になって行くと思いますよ」
そのためには、と山中さん。「ゲストハウス運営は昔の
長屋の大家さんのようなもの。手間はかかるけれど、それ
だけの意味はある。賛同してくれる大家さんがいらっしゃっ
たら、面白いんですが」
現在の部屋数は700。これが7000になってもいいはず。
山中さん、にこっとしての断言です。
やまなかたけし
1951年大阪生まれ。京都大学経済学部を経て日本ＩＢＭに
入社。1981年にシステム開発を手がけるＡＣＴ社（アドバ
ンスト コンピュータ テクノロジー）を設立、一時は従
業員百数十人、年商11億円を越す企業に成長したものの、
1992年に倒産。友人のアドバイスで外国人への短期貸しと
してゲストハウス（当時は外人ハウスという名称が一般的）
を始め、1998年にはオークハウス設立。都内41カ所でゲス
トハウスを運営している。
詳細はこちらで。http://www.oakhouse.jp
■編集部の独り言⑯
見えるところ、光るところをキレイに
いよいよ、ゴールデンウィーク。とはいえ、ほぼいつも
と変わらず仕事をしていますが、多少はいつもしない掃除
をしようかと思っています。
ところで、いつもやらない掃除、たまにやろうとすると
その範囲の膨大さに頭が痛くなります。全部キレイにしよ
うと思うと、途中でイヤになること必至。
「そこで、」
と掃除のプロに教えてもらったことがあります。
まず、全部を一度にしようとしない。これは当然です。
１日ずっと掃除しているつもりならいいでしょうが（我が
家の場合、それでも多分終わらない）、そうでない場合は
今日はどこをやると決めて、そこまでをやる。
次に、やる範囲の中での作業手順を決める。道具を用意
する。と、このあたりまでは素人の私でも思いつきます。
「さらに」
と、プロ、続けます。
「目につくところ、光るところを最初に、重点的に掃除し
ます」
それは見えるところだけ掃除する、という意味ではあり
ません。例えば、洗面所で光るところといえば、鏡と蛇口。
どうでしょう、その２カ所がキレイになれば、掃除した人
はやった気になるし、見た人は掃除されているなと思う、
となると、もっとキレイにしようと思う、だから、続けら
れる……それがプロの解説でした。
それ以来、私の掃除はまず磨くことから始まります。そ
れで勢い（？）を付けて、もう少し、もう少しと進めれば
意外に続けられるのです。大家さんも、自分の物件のお掃
除をなさるなら、同じように、掃除の成果が目につく場所
からのスタートをおすすめします。イヤにならなくて済む
こと、請け合いです。
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