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できる大家1000の知恵
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■2005/５/16日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑮公営住宅の入居条件緩和へ
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
黙ってペットを飼育。
しかも、その臭いがひどい場合、入居者に請求できる？
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編集部の独り言⑰通販マンションって何？
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠
それでは５月16日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース④
公営住宅の入居条件緩和へ
少し前に、都市再生機構も入居条件の緩和を打ち出しま
したが、それに続いて都道府県や市区町村が運営する公営
住宅の入居条件も緩和されることになりそうです。
具体的な項目としては
①単身入居の枠の緩和
現在は重度、中度の身体障害者と50歳以上しか認められ
ていなかった単身者の入居制限を緩和、知的・精神障害者、
配偶者の暴力に悩むＤＶ（ドメスチィックバイオレンス）
被害者、犯罪被害者、ホームレスだった人が入居できるよ
うにする
②子育て世帯の収入枠の緩和
現在、小学校就学前の子どもを持つ４人家族で年収510
万円以下となっている収入基準を緩和、年収610万円以下
（年収は税引き後）とする
というもの。今夏にも政令が改正され、これを受けて各自
治体では新制度に基づいた入居者選考が始まる予定です。
現在、全国で約219万戸あるといわれる公営住宅はその
６割が市区町村、４割が都道府県が管理、うち、0.5％が
空室になっているとか。実際の数字はもっと高いという声
もあり、かつ、築30年以上の古い建物が４割以上。公営と
いう社会的な責任はもちろんですが、空室解消、建て替え
促進のために、とりあえず、入居者を確保しなくてはいけ
ない……。そんな裏事情もありそうな改正です。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
黙ってペットを飼育。
しかも、その臭いがひどい場合、入居者に請求できるか？
Ｑ、
退去する時になって黙ってペット（猫）を飼っていたこと
が判明。室内に入ってみると臭いはきついし、壁紙もぼろ
ぼろ。消臭、ルームクリーニング、消毒、壁紙の張替えな
ど、敷金以上に請求することになりそうですが、大丈夫で
しょうか？
Ａ、
ペットの飼育自体が契約違反の上、ペットによる汚損は国
土交通省のガイドラインでも通常の使用を超えたものとさ
れています。
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ペットによる汚損は請求できる
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部屋を借りた人はその部屋を必要以上に汚したり、壊し
たりしてはいけないとされています。もちろん、自然に時
間の経過とともに汚れたり、壊れたりしたものは家賃に含
まれているものですし、入居者の責任ではありません。
しかし、それは通常の使用の範囲であった場合のこと。
ペットについては国土交通省のガイドラインでも「通常の
使用を超えたもの」とされています。まして、契約上、飼
ってはいけないものを飼って、著しく汚損させたというこ
とであれば、請求は認めらえれるものと思われます。
ただし、ご相談と違い、最初からペット可で、しかも、
敷金を余分に預かっていた場合には、汚損も見越していた
との解釈になるので、上記の範囲ではありませんので、念
のため。
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慎重な請求でトラブルに発展させない
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ただ、請求できるとはいっても、そもそも契約違反でペ
ットを飼っていたことからすると、ルール違反などにルー
ズな入居者であったことも想定できます。そうした場合、
自分に非があるにも関わらず、大家さんを責める、訴えよ
うとするなどの事態もあり得ますから、交渉はくれぐれも
慎重に行うことをおすすめします。
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■編集部の独り言⑰
通販マンションって何？
デザイナーズマンションの検索をしていたときです。関
西の、とある建築会社のホームページに行き当たりました。
技建設計さんという会社で、古い賃貸物件をリノベーショ
ンしてスタイリッシュなデザイナーズマンションにし、そ
れを賃貸するという事業を手がけている会社です。
そこで見かけたのが通販マンションなる言葉。
「？」と思うのは私だけではないでしょう。
さて、その正体。古い物件を契約者が決まった時点で好
みに合わせてリノベーション、さらにカタログショッピン
グの「ベルメゾン」㈱千趣会のギフト券をプレゼントして
くれるというもの。通販会社のプレゼント付きだから、通
販マンションというわけです。ちょっと、このあたりのネ
ーミングはどうかと思いますが、中身は面白い。
現在募集している物件は昭和42年に建築されたもので、
築38年。鉄筋鉄骨造ですが、これだけ経っていると、かな
り古い感じになっているはずです。
この部屋を、契約が決まってからリノベーションします。
内装カラーは３パターンから好みに合わせて選べるので、
入居者はかなり自分好みにした満足感を味わえるはず。そ
してそこに合わせて家具も選べるのですから、自分の好き
な空間にこだわりたいという層には受けるはず。
もちろん、改装費用やギフト券代などは大家さん持ちで
すから、その分、負担は増えます。しかし、契約が決まっ
てからのリノベーションなら、かけた費用が改修できるこ
とは確実です。また、入居者が気に入った空間を手に入れ
たと思ってくれれば、長く大切に住んでくれるでしょう。
とすれば、長い目で見て損はないというわけです。
ネーミングを除けば「なるほど」なシステム。どうせリ
ノベーションするなら、入居者の好みにしてあげようじゃ
ないかの発想は見習ってもいいかもしれません。
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次号は５月30日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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