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できる大家1000の知恵
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■2005/７/11号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑱
東京カンテイのデータで賃料相場をチェック
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現状回復コラム⑪敷引きの有効性は？
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編集部の独り言 害虫対策、どうしてますか？
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠池波
正太郎読み直し中です。なぜか、時々むしょうに読み
たくなり、集中して読み直してしまうこと、過去数回。
今回もなぜか突然その波がやってきて、ここ３週間く
らい、他に読まなくてはいけない資料を放り出して、
読み続けています。
そして、面白いのは、その時々で感じることが微妙に
違うこと。いつ読んでも食べ物には惹かれますが、今
回は仕掛け人藤枝梅安が妙に物悲しく思えて、いつも
よりゆっくり、ゆっくり読んでいます。前回は確か、
鬼平犯科帳の街並みの変遷が気になったのですが、今
回はあまり引っかかりませんでした。さて、残りはも
う数冊。次の波が来たときには何にひっかかるのでし
ょうか。我ながら楽しみです。
それでは７月11日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース⑱
東京カンテイのデータで賃料相場をチェック
不動産情報サービスの東京カンテイが自分が所有してい
るマンションはいくらで貸せるのか、周辺の相場はいくら
かをネット上で調べられるサービスを、インターネットの
ポータルサイトニフティでスタートしました。保有してい
るマンションの周辺物件で距離と竣工年が近いマンション
を抽出、最大で30件までの賃料をチェックできます。
このサービスの対象は首都圏の一都三県、近畿圏の二府
四県で、利用料金は１回1800円。ニフティのトップページ
からマネー･企業・キャリアのコーナーにアクセスすると、
そこから東京カンテイマンション価格情報サービスにいけ
る仕組みです。
賃料だけでなく、マンションの売り出し価格や周辺マン
ションの売り出し価格の履歴も調べられますから、分譲マ
ンションを貸すか、売るか悩んでいる個人オーナーには役
立つ内容です。もちろん、周辺相場を調べたい大家さんに
も役に立つ内容といえそうです。
http://www.nifty.com/kantei/?top4
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連載中の原状回復コラムの11回目になります。この前段に
ついてはサイトでご覧ください。
■原状回復コラム
関西で行われている敷引き特約は有効？無効？
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消費者契約法に違反するとする
判決が出始めている
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原状回復の原資とする資金の名称、扱いは地域によって
異なります。首都圏では敷金として入居時に家賃の２カ月
分などの家賃を預かり、それを充てるやり方が一般的です
が、関西では敷引きという方法が一般的です。
これは契約の時点で、保証金（首都圏での敷金に該当す
る）から一定額を引いて返還することを約する特約（敷引
き特約）を付加しておくもの。あらかじめ、いくら支払う
ことになるかが分かっているのが特徴で、そのため、首都
圏でのやり方より、トラブルになりにくいと言われていま
した。
しかし、この慣習にも疑問の声が上がり始めています。
最初に出された判例は堺簡裁のものです。平成17年２月に
判決が言い渡され、入居者が勝訴、その後、大家さんが地
裁に控訴。裁判は継続中です。
裁判のあらましは以下の通りです。
◎入居者は平成13年８月に入居、平成16年６月に退去して
います。家賃は当初８万3000円で、途中で８万5000円に値
上げされています。共益費は１万円で、駐車場代は１万15
50円（保証金３万3000円）でした。
◎契約時の敷引き特約では敷金は60万円で、そのうち、約
83％強にあたる50万円を敷引きとして支払うことを約して
いました。
◎これに対して入居者は敷金50万円と駐車場の保証金３万
3000円の返還を請求して裁判を起こしました。
◎判決は平成17年２月に言い渡されましたが、内容は入居
者の要求をすべて認容したものになっています。
◎判決は敷引き特約を消費者契約法10条に反し、無効と判
断しました。その理由としては
・敷金の約83％という敷引きの内容は入居者にとって不当
に不利であること認められること
・敷引特約が一般的に行われている現状下では、入居者は
これを削除した契約を要求するなどが事実上極めて困難で
あると認められること、しかし、敷引き条項を承知、納得
して契約したと認められる証拠はないこと
が挙げられています。
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不当ではないが、
期間の長短に関わらない高額・高率の敷引きは無効
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さらに、平成17年４月には大阪地裁でも敷引きは一部
無効との判決が出されています。この裁判のあらましは
◎入居者は平成15年６月に入居、約11カ月居住の上、退去
しています。賃料は７万円で共益費は１万円。敷金として
50万円を差し入れ、敷引き特約では40万円を控除、残りの
10万円だけを返還するものとなっていました。
◎入居者はこの条項は消費者契約法10条に違反し、無効で
あると訴えを提起、一部損耗については負担するとした上
で保証金41万円余を返還してほしいとしていました。
◎判決は
・原状回復の原資に充てられる額が妥当で、それを考慮し
て賃料が適正に抑えられている限り、敷引特約自体が不当
とはいえない。
・ただし、引かれる額が80％にも及び、しかも、入居期間
の長短に関わらず一律であることは入居者に過度の負担を
強いているものと考えられ、消費者契約法10条に違反し、
無効である。
・同水準の部屋の通常損耗を修繕する費用としては10万円
が適当であり、その他、入居者に責任のある修繕費用を勘
案し、入居者には32万円余を返還すべし。
というものでした。この判決は地裁レベルでは初めて、
一部とはいえ、敷引きが消費者契約法の違反するものであ
るとしたことに大きな意味があります。
つまり、敷引き全体が無効とは言えないものの、それが
80％に及ぶような過度な負担である場合には、無効となり
うる可能性があるということです。今後、この特約を利用
する場合には、入居者にフェアと思われるような割合、数
字を提示する必要が出てくるのかもしれません。
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■編集部の独り言
害虫対策、どうしてますか？
「引っ越した理由はねずみでした」と、一人暮らしの男性。
帰宅すると、部屋の中に袋や箱に入っていたはずの食品が
散乱、食い散らかされていてひどい状態になっているとい
う日々が続き、どうしようもなく引っ越したのだとか。
大家さんにも、その惨状を伝えはしたものの、何の手も
打ってもらえず、そのうち、ダニでも発生したのか、体中
が痒く、湿疹まで出てくる始末。そんな状態では引っ越し
たくなるのは当然です。
という話を聞いた翌週、鹿児島で在宅勤務をしている経
理担当者が上京してきました。決算書類をまとめまがら、
「来週引っ越すんですよ」と突然の引っ越し宣言です。
理由を聞いてみると、ムカデの大発生。家の中で何匹見
たことか、刺されると痛いし、大体気持ち悪い……。そこ
で急遽、同じ町内の少し離れた場所に引っ越すことにした
のだとか。「まだ１年経っていないから、お金が勿体ない
んですけど、気持ち悪さには変えられません」。
こちらも、大家さんに相談したものの、「仕方ないでし
ょう」でおしまい。確かに、駆除しにくい害虫、害獣もい
ますが、それでも「仕方ないでしょう」はあんまりな返事。
少なくとも、ねずみのいる部屋に、新しい入居者が定着す
るとは思えません。特にこれからの季節、苦情を聞いたら、
何とか、手を考えてあげていただきたいと思いますが、皆
様はどう対処されますか？
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次号は７月25日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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