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■賃貸経営ニュース⑤
2004年 賃貸住宅フェア開催
今年も１２月７日、８日、東京ビッグサイトで全国賃貸
住宅新聞社主催の賃住宅フェアが開かれました。アパート
・マンションメーカーから、物件再生リフォーム、メンテ
ナンス、土地活用、賃貸管理など、賃貸経営に関する様々
な企業が一堂に集まる様は壮観でした。
今年、目についたのは、やはりセキュリティを気にする
人が増えているせいでしょうか、鍵や防災用フィルム、警
備保障システムなどのブース。出展数も多く、立ち止まっ
て説明を受けている人も多かったようです。
また、人気の高い、ペット用設備のある物件やコンサル
ティング会社のブースにも足を止める人が目立ちました。
ペット可はこれから賃貸物件を建てる人には必ず選択肢の
ひとつとして入ってくるようになるのかもしれません。
リフォーム、メンテナンス関係では、ワンルームの３点
ユニットをバス・トイレ別に施工する会社や室内に特殊コ
ーティングを施し、清掃、メンテナンスの手間を軽減する
システムなどが人を集めていました。前者は不人気の狭い
３点ユニットを同じスペースでバス・トイレ別に改装する
というもの。同社ではやはり今は人気のないワンルームの
電熱ヒーターをＩＨに取り替えるなどの提案をしていました。
後者は車や新幹線などにも塗布される、人間には無害な
コーティング剤を室内に使うことで、原状回復の手間、費
用を節約できるというもの。金額次第ではおトクになるの
かもしれません。
＊今回の賃貸住宅フェアでお役に立ちそうと思う会社、製
品などの紹介を考えています。こんなことを知りたい、こ
んな製品がなかったかなど、リクエストをいただければお
調べします。ご要望をお寄せください。
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賃貸インタビュー第２回
エヌエムシー税理士法人 税理士 佐藤修一さん
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経理の見直しが
経営を変える
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２年ほど前です、会社のポストに税理士さんのチラシを
見つけたのは。あれ、税理士さんも広告ができるようにな
ったんだ。そう思って、そのチラシをじっくり読んでみま
した。税理士さんへの支払いは毎月必要です。それを削減
できたら……。その時の私と同じように思っていらっしゃ
る大家さんも多いのでは。では、どうしたら、顧問料を半
分にできるのか、そして、その意味は？を聞いてきました。
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税理士法改正で
料金が自由に、広告も可能に
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「ながらく、税理士法ではいわゆる名刺広告以外は禁じ
られていましたし、標準的な料金も決められていました。
しかし、２年ほど前の税理士法改正で広告が自由にできる
ようになり、料金も自由に決められるようにもなりました。
それが、この業界を大きく変えています」
これまでは以前から付き合いがある、知り合いから紹介
されたなどの理由で税理士さんを決めてきた人が多かった
はず。それが、今ではネット上で数多く検索できるように
なったり、ダイレクトメールもたくさん届きます。
とはいえ、これまでお願いしていた先生と違うところに
お願いして、混乱しないだろうか、業務内容を理解しても
らえるだろうかと不安を持つ人もいるでしょう。
「借方（かりかた）、貸方（かしかた）など、専門用語が
分からないと経理はできないと思っている人が多いようで
すが、実は日常の経理作業には専門的な知識は不要。経理
事務を標準化してしまえば簡単なパソコン入力で処理でき
るようになるのです」
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自分で数字を見ることが
将来の経営に生きる
それが「自計化」の意味
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ただ、これまでは先生に伝票などをぽんと渡してすべて
お任せという形にしてきた場合、多少なりとも自分で作業
をしなくてはいけないという点を面倒に感じます。
「それは、ウチの家計簿を付けてくれと丸投げしていたと
いうことです。自分でやらなくていい分、どこまでの作業
をしてもらえるか分からないままに、顧問料というお金を
払っていたわけです。でも、将来の経営を考えると、家計
簿は自分で付けたほうたいい。何ヶ月か後に数字を渡され
るより、リアルタイムで数字を掴むようにしたほうが、ど
う対処すべきか素早く判断できるようになるからです」
佐藤さんの言う、自計化とは、経理の数字を経営者自ら
が把握し、それを経営に生かしていけるようにするという
もの。先生におんぶに抱っこで指導してもらうのではなく、
数字に強い自立した経営者になるということです。
でなければ、そういうブレインを持つ。
理屈は分かります。でも、何度も繰り返しますが、専門
知識がなくてできるものか、不安です。
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パソコン利用が
手間、コストも削減
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「会社によって業務内容は違うので、私たちは最初にその
会社に合わせて経理作業を、誰にでも分かるように標準化
します。その入力ルールを何回かのトレーニングで覚えて
しまえば、後は人が変わっても、同じ作業ができます」
作業はすべてパソコン。ここでウレシイのは伝票を手書
きしなくて済むようになること。佐藤さんのクライアント
のうち、７割は社員10人以下と聞きましたから、中には家
族で帳簿付けをしていたところもあるでしょう。
それで手書きがなくなれば、手間は５分の１、10分の１に
なるはずです。ゆとりの時間が増えます。
「それに、手書きだと３種類の書類に同じ数字を入れなく
てはいけなかったのが、パソコンだと１回入力すれば済む
ようなことも。また、数字はメールで送信すればいいので、
人が動くこともありません。同様に私たちの作業の手間も
時間も減ります。だから、これまでの倍のクライアントを
持つことができ、その分、料金も半分にできるのです」
難しいと思っていた敬遠していた経理作業ですが、経営
者たるもの、避けて通っていてはいけなかったのかもしれ
ません。自分で将来の計画くらい、立てられなくてこれか
らはどうなるか、そんな前向きな大家さんなら、経理作業、
見直してみるのも手でしょう。
ちなみに、佐藤さんから大家さんへのアドバイスは「大
家さんの経理は非常にシンプルでパターン化しやすいので、
早めに数字を把握できるようにし、入居者がいるうちに次
の手を打てるような経営を心がけてください。今の時代、
管理会社の見直しも必要ですよ」とのことでした。
佐藤修一（さとうしゅういち）
エヌエムシイ税理士法人社員。税理士。昭和63年３月、エ
ヌエムシイ税理士法人の前身である野本会計事務所（福島
県いわき市）に入社。約14年間税務会計の仕事と経営指導
に従事。平成14年11月より、エヌエムシイ税理士法人の設
立・立ち上げを担当。現在はお客様の税務相談、決算の報
告会、税務調査の立会いを中心に担当。専門用語を使わな
い、「分かりやすい説明」がモットー。
エヌエムシイ税理士法人
http://www.nmc-van.co.jp/zeirisi/
問い合わせは
zeirisi@nmc-van.co.jp
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■編集部の独り言④
音問題の不思議
取材で日本大学理工学部の井上勝夫先生にお目にかかり
ました。マンションなど集合住宅の音問題の権威で、ＮＨ
Ｋの「試してガッテン」や「ご近所の底力」などで、騒音
問題の解消術などのアドバイスをなさっている方です。
先生の仰るには、住宅の性能はここ30年くらいで格段に
進歩しているそうです。マンションだと、床のコンクリー
トの厚さが上下階の音の聞こえ方を左右（もちろん、他の
要素もあるので、これだけではないそうですが）しますが、
それも昭和40年代に12センチだったものが、今では20セン
チを超すようになっているとか。
じゃあ、騒音トラブルが減ったかというと、実は逆に増
えているのです。おかしなことに、床の厚さだけでなく、
その他の部分も含め、住宅の性能が向上することによって
住宅に対する要求もアップしているのです。
たとえば、今のマンションのサッシは大変優秀です。特
に遮音性を高めた２重サッシなどが使われていれば、外の
音はほとんど気にならなくなります。
でも、外の音が入ってこなくなると、今度は室内の音が
気になりだすのだとか。それこそ、時計のカチコチ言う音
まで聞こえるような状態では、他の住民の足音やモノを落
とす音がうるさく感じられるのは当然かもしれません。
同じ頃、取材にうかがった大成建設さんでも同じような
話を聞きました。ちなみに、今の技術を持ってすれば、ほ
とんど、無音に近いような、他の住民の生活音がまったく
聞こえなくなるようなマンションも作れないことはないの
だとも（もちろん、それなりの費用が必要ですが）。
「でも……」
と、音問題の取材ではいつも、ここからが本題です。性
能だけを上げていくことにはそろそろ限界があるのではな
いか。集合住宅では音は聞こえるものなのだ。それよりも、
入居者間のコミュニケーションを図ることで、解消してい
く道を探るのが、今後のあり方ではないか、と。
確かに知らない子どもの泣き声はうるさく聞こえます。
でも、知り合いの太郎ちゃんの声なら多少は我慢できます
よね？実際、最近では、入居者同士が知り合いになれるよ
うに共用施設を作ったり、イベントを行うマンションが増
えているそうです。
音問題だけでなく、結局は「人の目やコミュニケーショ
ンなんだよね」という意味では防犯問題も同じです。鍵の
進化と手口はいたちごっこで、どんなに最先端のセキュリ
ティもいずれは破られます。でも、住んでいる人同士にコ
ミュニケーションがあり、不審者に厳しい目を向ける場所
はこれまでも、これからも侵入者は嫌がるはずです。
技術がどんどん進んでいくにも関わらず、最終的には人
間関係が大事という、不変的なところに結論が行ってしま
うのは当然のようでもあり、不思議なようでもあり……。
取材の度に同じ思いを繰り返しています。
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