|
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
できる大家1000の知恵
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
このメールはできる大家1000の知恵に購読お申込みを
いただいた方に隔週月曜日に送信しております。
■2005/８/８日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸インタビュー⑩この地で250年、９代目が語る、
大家さん業の真髄
─────────────────────────
賃貸経営Ｑ＆Ａ 支払い督促と調停の違いは？
─────────────────────────
編集部の独り言 １Ｋって不人気？
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠ヌカ漬
け臭い！です。
今年初めてヌカ漬けにチャレンジ。朝晩かき混ぜている
のですが、不思議なことにかき混ぜた手はつるつる、す
べすべ。そういえば、ヌカで作る美顔料があったなあと
思いつつ、このヌカじゃダメかなあと馬鹿なことを考え
ています。でも、いくらお肌すべすべになるとしても、
このヌカを塗るのはなあ……。
それでは８月８日号をお届けします。今回の記事は以下
の３本です。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■賃貸インタビュー⑩
この地で250年、９代目が語る、大家さん業の真髄
川崎市・上原國男さん
川崎市で250年続く、農家のご当主、上原國男さんは９代
目。大家さんは本業と考えていらっしゃらない上原さんで
すが、地元に貢献する、正直な姿勢が昔ながらの大家さん
像を彷彿とさせてくれます。
───────────
強い意志がなければ
相続は乗り切れない
───────────
現在70歳。12年間勤めた市議会議員を辞め、夫婦２人で
の農作業に戻った上原さんが大家さん業に乗り出したのは、
市街化区域内での農業に厳しい目が向けられ、農業の収入
だけでは難しくなってきた20年以上前のこと。
「朝４時に起きて作業していると、近隣に新設された住
宅街からうるさいと文句を言われるし、稲こきをすると藁
が飛んでくると苦情。やりにくくなりました」。
そこで、夫婦２人では耕しきれない遠隔地にマンション、
アパート、一戸建てなどを次々建設。現在では80世帯ほど
の貸家を所有する大家さんになっています。
ほぼ同時期くらいに、周囲でも貸家建設が始まり「農家
を継ぐ跡取りのいない家ではマンションを建てるのが一般
的でしたね」。しかし、「自己資金で建てたならいざ知ら
ず、借入れで建てたところは相続すると残らない。残るの
は良くて底地。相続できるのは家屋敷だけというのが普通
です」。
今もそうですが、相続をすると財産が減るのは当時も同
じ。上原さんがお父さんから昭和31年に相続をしたときに
は土地の値段は坪800円以下。相続した土地が2400坪とい
いますから、土地を全部売り払っても払えない状態です。
それでも、上原さんが土地を売らずに頑張ったのは「先祖
から伝わったものだから、売っちゃいけない。子孫に残さ
なくては」という強い思い。
「周囲を見ていると、農地改革で土地を手に入れた人の多
くは土地にそれほどの思い入れがないんでしょう、さっさ
と売っちゃってますね」
上原さんも次の相続では土地を売らざるを得ないだろう
と思っていらっしゃるようですが、自分の相続で大変な思
いをされただけに、手をこまねいているわけではありませ
ん。これからは経済の時代だと、ご子息には農業を継ぐこ
とではなく、専門家として自立できる道を勧め、その結果、
ご子息は現在、会計事務所の経営者。上原さんの貸家経営
や経理に、プロとして参加。心強いビジネスパートナーと
なっていらっしゃるとか。これは、先見の明というべきで
しょう。
─────────────────
地元への無償の奉仕が
「あの人なら」の信用を生む
─────────────────
さて、その大家さん業。上原さんの弁によれば「そんな
に儲かるもんじゃないなあ。大家の仕事はお金がかかるよ」。
自分の家ではないと思うからか、貸家は傷みが早いと上原
さん。そこで、不動産会社の言うとおりに修理をまめにや
ると、それにお金がかかってねえ……。
最近では大家さんが敷金を原状回復の原資に充てること
が批判されるようになっていますが、それ以前には上原さ
んのように、大家さんが修理などをしてくれるのが一般的
でした。上原さんはその、昔と同じやり方で、大家さん業
に取り組んでいらっしゃるわけです。
修理にお金がかかるなら、そこで手を抜けば良さそうな
ものですが、そうもいかないと上原さん。「ずっとここに
いるんだから、変なことはできないよ」。
子どもたちの幼稚園、小学校などのＰＴＡ活動、日本一
大きな町内会の会長、そして市議会議員など、地元との関
係の深い上原さん。昨年娘さんの小学校が130周年を迎えた
ときには全校生徒に紅白の餅を配るなど、頼まれれば無償
でも奉仕するという姿勢は、聞いているだけで潔く、頭が
下がります。それが地元で知られないわけがありません。
大家さん業で任せている不動産会社はもう20年以上の付き
合いというのも、頷けるところです。
この周辺では、地域内での住み替えが多いと聞きました。
他の地域から引っ越してくるのではなく、地域内の賃貸物
件で住み替える。そうしたときに、地元での評判は大事な
ポイントです。あそこの大家さんなら滅多なことはしない。
空室も目立つ状況下で、「不動産会社任せさ」と笑ってい
られるのは、そうした、長年の信用あってのことなのだと
思います。
ちなみに、上原さんの無私の姿勢は他にも影響するので
しょう。仕事が休みだからと無給で草むしりしに来る人、
地元の集まりがあるからと、ご飯を作りに来る人、あるい
は梨をもぎに来る人など、上原さん宅にはいろんな人が集
まるとか。私も一度、何かのお手伝いをさせていただきた
いと思っています。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
前回、家賃を払ってくれない人への対策として取りあげた
賃貸経営Ｑ＆Ａの支払い督促について、ご質問をいただき
ました。そこで、今回はそれに対する回答をＱ＆Ａでまと
めました。
■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，未払いの家賃を徴収するための手段としては調停とい
う制度があると聞きました。これは支払い督促とは違
うものですか？
Ａ、いずれも訴訟の前段階という位置づけと考えられます
が、内容としてはかなり違うもので、相手との関係な
どでどちらを利用するか判断すべきです。
支払い督促も調停も裁判所（民事調停は支払い督促同様、
簡易裁判所の扱い。家庭内の争いに関わる家事調停は家庭
裁判所の管轄になります）に争いごとの解決を求めるもの
ですが、支払い督促と調停とは全く別の制度です。
─────────────────
争いに勝ち負けをつけるのが訴訟、
互いに納得いく合意を探るのが調停
─────────────────
まず、調停と訴訟についてご説明します。
そもそも、当事者間の争いを解決する制度として、裁判
所では訴訟と調停の２つの制度を設けています。いずれも
当事者間が話し合い、あるいは相違点をぶつけあうことで、
争いを解決しようというものですが、立ち会う人間の意味、
そして結論を出すまでの経緯、そして手続きに違いがあり
ます。
その違いを、ざっくり説明すると、訴訟では裁判官が判
決を出し、争いごとの勝ち負けを決めますが、調停は調停
委員という第三者に参加してもらうことで、基本的には当
時者同士が納得のいく合意を目指すのが目的です。
調停でも訴訟同様、合意した文書は裁判での判決同様の
効力を持ちますが、申し立ては簡単で弁護士は不要ですし、
費用的にも安価で済みます。
ただし、調停で合意を見なかった場合（どちらかに不満
があるけれど、概ね合意したという場合もありますが）で、
引き続き、争いの解決を求めるときには訴訟へ場を移すこ
とになります。
ですので、調停の場に出席する意思があるなど、双方に
解決を求める気持ちがある場合には調停は有効ですし、お
互いに無駄な費用を使うことなく、公平な解決を得る可能
性があります。
──────────────────
支払い督促は一方的な通知、
異議申し立てがあれば訴訟に移行する
──────────────────
これに対して支払い督促はいわば、一方的な通知です。
支払い督促は支払いを求める側からの請求があれば、その
内容を問わず発行され、受け取った側が異議を申し立てな
ければ請求が決定するというものです。こちらも、異議の
申し立てがあれば、訴訟へ場を移すことになります。
最終的な手段として訴訟があるという意味では支払い督
促も調停も訴訟の前段階と考えることができます。一方的
に支払いを要求するのか、話し合おうとするのか、そのあ
たりに違いがあり、そこにそれぞれの制度のメリット、デ
メリットもあると思われます。
つまり、話し合いに応じて家賃を支払ってくれる相手な
のか、そもそも、話し合いの土俵に乗ることが想定できる
相手なのか……。どちらが良い手段なのかは、これまでの
相手との関係なども含めて考えるべきかと思います。
また、支払い督促も調停も、相手に通達が行われること
が前提となっています。つまり、郵便物などを届けること
が可能であるという意味で、行方不明になっている場合な
どにはいずれの手段も無効で、そうした状況であることを
明確に証明する資料を揃えた上で訴訟という形になります。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■編集部の独り言
１Ｋって不人気？
住宅雑誌でこの夏以降、注目の賃貸物件の記事を作って
います。撮影のため、あちこちの物件を回っていますが、
そこでひとつ、気になったこと。
東京メトロ銀座線沿線にあるタワー物件。専有面積は50
㎡超あり、キッチンは４畳以上と広々。普通なら２ＤＫな
どになっていても不思議はないのですが、そこが都心物件。
これだけの広さを１Ｋにしています。室内はＬ字型になっ
ているので、リビングと寝室を家具で仕切り、２人暮らし
にどうかというのです。
夫婦で個室のない間取りに住む例自体は、しばしば見か
けるようになっていますから、それほど不自然ではありま
せん。ただ、問題は１Ｋという表記なのだとか。
「広いリビングを求めているカップルは広さのあるワンル
ームあるいは１ＬＤＫでネット検索をします。彼らが望む
暮らしができる間取りであっても、１Ｋと表記されている
だけで検索にひっかからない、それでなかなか決まらない
のです」とは物件の開発担当者。
もちろん、それだけが決まらない要因ではないとは思う
ものの、担当者の嘆きも分かります。ワンルームと１Ｋ、
不動産会社によって表記の基準は微妙に違いますが、キッ
チンが独立していて、それなりの広さがあれば確実に１Ｋ
と表記されます。だから、一般的にはワンルームより１Ｋ
のほうが広いのです。でも、ユーザーはそうは思っていな
いようで、「和室に小さなキッチンのあるアパート」をイ
メージする人が大半。同様に２Ｋ、３Ｋにも古い、狭い印
象があるようです。
使い方が説明できれば、関心を持つ層も少なくないでし
ょうが、そのチャンスがなければ、借りる人が見つかるは
ずはありません。ネットでの物件表示にはそうした、数字
や表記で規定され、検討外にされてしまう可能性もあるわ
けです。ネットで部屋探しをする人が増えているだけに、
そこで検討外にされてしまう、でも、魅力のある物件をど
う売っていくか……。今後、仲介を依頼する不動産会社に
求めたいのはそんな点になっていくと思います。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
次号は８月22日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
―――――――――――――――――――――――――
オーナー問題研究共同組合
〒153-0053 東京都目黒区五本木1-30-10
㈱東京情報堂内
TEL：050-1037-9042 FAX：03-5721-9041
E-mail：
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
| 
