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できる大家1000の知恵
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■2005/９/５日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
国土交通省の住宅市場動向調査（賃貸住宅編②）
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原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向①
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編集部の独り言 モデルルームに行こう
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠
それでは９月５日号をお届けします。今回の記事は以下
の３本です。
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■賃貸経営ニュース
国土交通省の住宅市場動向調査（賃貸住宅編②）
平成16年度の住宅市場動向調査の中から賃貸住宅に関す
るデータを２回に分けてご紹介する、後編です。
◎不動産会社経由で部屋を見つけた人が７割
部屋を見つけた方法としては不動産会社が67.6％と最
も多く、ついで、知人等の紹介が15％、住宅情報誌が9.8
％、インターネットが7.4％など。知人等の紹介が意外に
多く、住んでいる人のクチコミが大切だということが分か
ります。
◎決め手は家賃と立地
では、なぜ、その部屋に決めたか。最も大きな理由はや
はり家賃で55.7％。ついで、立地が48.2％となっています。
この２つが２大条件といえるわけです。
しかし、それに次ぐのがデザイン・広さ、設備が良いで、
40.5％。良い物件であることも大事というわけです。ちな
みに、この40％の人たちの挙げた具体的な理由としては
・間取り、部屋数が適当だった 67.4％
・住宅の広さが十分だった 49.2％
・住宅のデザインが気に入った 23.6％
・浴室の設備・広さが十分 20.8％
・台所の設備・広さが十分 13.4％
などとなっており、広さ、部屋数、水まわりの設備や
広さなどがポイントとなっています。
また、決め手の中でもうひとつ、気にしたいのが信頼
できる不動産会社だったと回答した人が10.5％いたこと。
大家さんとしては、どこの会社に依頼するかも大事とい
うわけです。
◎仲介手数料は全国的に１カ月が中心
仲介手数料の有無と月数を地域ごとに見てみると
・首都圏（有67.0％）
１カ月未満 10.2％
１カ月 87.0％
・中京圏（有53.1％）
１カ月未満 23.7％
１カ月 65.2％
・近畿圏（有57.9％）
１カ月未満 19.7％
１カ月 72.8％
中京、近畿では仲介手数料がない契約も半数弱になっ
てきています。
◎更新手数料は首都圏で１カ月が大半
更新時の手数料の有無と額を地域ごとに見てみると、
中京、近畿はないのが主流。首都圏では１カ月が大半です。
・首都圏（有56.8％）
１カ月 85.7％（１カ月未満も含む）
２カ月 12.0％（１カ月～２カ月も含む、無回答1.1％）
・中京圏（有9.1％）
・近畿圏（有6.3％）
◎契約時に払ったその他費用は１万円～２万円
礼金、敷金、仲介手数料以外に支払った費目としては
・駐車場、駐輪場の代金
・火災保険料
・鍵交換費用、クリーニング費用
・自治会費
などがあがっており、金額は首都圏で１万3637円、中
京で１万2482円、近畿で２万160円となっています。
◎契約費用の捻出、大家さんの対応が「困った」内容
最後に、賃貸住宅に関して困ったことの有無、その内容
です。これについては首都圏で46.6％、中京圏で31.9％、
近畿圏で27.6％の人が困ったことがあったとしており、そ
の内容は以下の通り。（ ）内は首都圏、中京圏、近畿圏
順になっています。
・礼金・敷金等の金銭的負担 （51.2％、51.9％、57.1％）
・連帯保証人の確保 （17.9％、18.5％、34.3％）
・必要書類の手配 （18.7％、11.1％、15.7％）
・近隣住民の迷惑行為 （32.5％、39.5％、37.1％）
・家主・管理会社の対応 （29.3％、22.2％、45.7％）
・契約内容の変更 （3.3％、6.2％、8.64％）
・修繕費用の不明瞭な請求 （24.4％、23.5％、24.3％）
・家賃・敷金の精算 （18.7％、17.3％、20.2％）
・中途解約の追加金請求 （1.6％、1.2％、2.9％）
困ったことのうちの上から３つは、契約時ですが、それ
以降は入居中、退去時などにも及んでいます。目につくの
は近隣住民の迷惑行為、家主・管理会社の対応、修繕費用
や敷金の精算など。こうした点で自分の入居者が不満を抱
いていないか、大家さんとしては再考してみてもいいのか
もしれません。
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この記事はサイトで掲載されている原状回復コラムの12本
目にあたります。これまでの記事については、サイトでご
覧ください。
■原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向①
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損耗が通常の使用を超えているか、
特約は有効か、争点はこの２つ
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原状回復を巡っては過去20余件の判例が出ています。争
う金額が数万円から数十万円という場合が多いため、裁判
の舞台は大半が簡易裁判所となっていますが、最近では控
訴によって、上級審でほ判例も出るようになっています。
（訴訟の目的の額が90万円以下の場合は簡易裁判所が管轄、
平成16年４月以降は上限が140万円に引き上げられた）。
では、訴訟の具体的な内容ですが、争点は主に２つ。ま
ずは、退去後に大家さんが行った修繕の対象となった損耗
が、通常の使用によって生じた損耗を超えているかどうか。
つまり、損耗の内容が、どちらの負担となるのが正しいの
かという争点です。
もうひとつは、損耗が通常の使用によって生ずる範囲で
あったとして、そこに特約があった場合、その特約によっ
て、借りていた人が修繕義務、原状回復義務を負うべきか
どうか。つまり、特約がどこまで有効かという争点です。
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自ら破損したと認めた以外は
通常損耗とされることが多いものの……
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損耗の内容が通常の使用によるものか否か。この争点に
ついての判例では、借りていた人が自ら破損等を認めた以
外は通常の使用によるものとするケースが多いのですが、
一部には通常の使用を超えるものとする例も出ています。
大家さんとしては、どの程度が通常の使用を超えるもの、
つまり、入居者に負担してもらえるものかは気になるとこ
ろでしょう。具体的には壁ボードの穴や換気扇の焼け焦げ、
ペット飼育可の部屋での消毒を代替するクリーニング費用、
程度に応じてのペンキ剥がれ、クロス張替えなどが通常の
使用を超えるとされています。
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包括的な特約は×、
責任を限定した特約は◎というケースが中心
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特約によって、借りた人が原状回復義務を負うかどうか
については、その特約の内容、範囲によって差が出ていま
す。賃貸開始時の状態に復して返却すべしというような、
包括的で、借りている人に一方的に不利な特約に関しては
否定されるのが一般的ですが、畳の表替え、カーペットの
クリーニング費用など、内容を限定、しかもその負担があ
まり大きくない場合にには認められている場合もあります。
これについては簡裁のみならず、上級審でも同様の傾向が
あり、すべてを借りていた人に負担させるという考えは否
定されるものと考えていいでしょう。
また、一定範囲の小修繕を借りている人負担とする修繕
特約については大家さんの修繕義務を免除するだけのもの
であり、それを持って、入居していた人がすべてを負担す
るものではないと、制限的に解釈されていることが多いよ
うです。
次回以降は詳細に判例をご紹介します。また、こうした
判例や基本的な考え方については「原状回復をめぐるトラ
ブルとガイドライン」（改訂版）に掲載されています。こ
の冊子は国道交通省住宅局、財団法人不動産適正取引推進
機構がまとめたものです。問い合わせは同機構調査研究部
03-03435-8111です。
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■編集部の独り言
モデルルームに行こう
撮影のため、いろいろな賃貸物件を回っていました。同
じような賃料の物件でも設備仕様にはかなりの差があるな
あというのが率直な感想。かつては分譲仕様と賃貸専用で
大きな差がありましたが、最近は分譲を手がけるデベロッ
パーが手がけた賃貸が増え、賃貸専用でも分譲レベルの設
備仕様を備えた物件も少なくありません。
また、以前は賃貸でモデルルームを作る物件は希少でし
たが、分譲の感覚からか、規模の大きな物件が増えている
せいか、モデルルームのある物件も増えています。
つまり、他の物件がどんな設備仕様を備えているのか、
間取りはどうなっているのかなど、勉強する機会が増えて
いるというわけです。地域によっては分譲との競合を迫ら
れている方も多いと思います。敵を知らずして競争はでき
ません。もちろん、同じ設備仕様を取り入れる必要がある
ということではありません。ただ、ユーザーが知っている
であろう以上に大家さんも勉強をしなくては。そのために
はただで勉強ができる場、モデルルームは活用すべきでは
ないでしょうか。
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次号は９月19日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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