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できる大家1000の知恵
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■2005/9/19日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース 新築物件４カ月連続増加
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
うちの物件にアスベストが使われている可能性は？
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編集部の独り言 いずれ物件紹介は映像で
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠ちょっ
とコマーシャルさせて、です。
知り合いが個人投資家と企業を結びつける仕事をやって
います。具体的には成長を続けているベンチャー企業のト
ップに自社を語ってもらうイベントを開き、投資家に聞い
てもらうというもの。10月には外食、車、教育、住宅と多
角経営で業績を伸ばしてきたクインランド（ヘラクレス上
場）に基調講演として前西武社長の水野誠一さんが登場。
今の消費者と企業について語られるそうです。
ところで、このクインランドという会社、元々は中古車
販売から始まり、今では５事業分野を手がける、多角化が
特徴。リスクマネージメントを考えると、多角化は必要で
しょうが、それをすべてうまく、行かせるのは大変なこと。
そのあたりのノウハウ、一度聞いてみたいものです。
と、今回はちょっとコマーシャル。もし、関心のある方
は以下で内容をご覧ください。投資だけでなく、経営を考
える上でも参考になると思います。
http://www.trias-co.jp/seminar.html
それでは９月19日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
新設住宅着工数４カ月連続アップ、貸家が牽引
国土交通省が８月31日に発表した７月の新設住宅着工戸
数は前年同月比8.3％増の11万5343戸で、４カ月連続で前年
実績を上回る数字となっています。物件種別では一戸建て
は持ち家、分譲ともにマイナスが続いたものの、貸し家と
分譲マンションの増加が目立ち、全体を押し上げる結果と
なっています。うち、アパートなど貸家は４カ月連続で増
加しています。
都市圏別では首都圏が11.4％、中部圏は20.4％と大幅増、
近畿圏は4.4％の伸びです。また、中部圏では貸し家が62.8
％と大幅に伸びています。
ここしばらく、新築物件の増加が続くわけで、気になる
のは家賃動向。もちろん、新築優位の状況は続いています
が、以前よりはその傾向が薄らいでいるとは、とある不動
産会社さんの弁。「以前だと何がなんでも新築という新婚
カップルなどが多かったのですが、最近では、新築でなく
てもいいから安い物件をと言われる方が増えています」。
築数年以内なら、新築と遜色ない設備があるということを
知っているユーザーもいて、それなら賃料の安い中古を
いうことになるそうです。
また、新築が増え、比較検討できるようになっているこ
とから、新築といえどもそれだけの理由で高値を付けるわ
けにいかない地域もあるようです。築年数よりは、物件そ
のものや管理が重視されるようになってきつつあるという
ことでしょうか。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，うちの物件にアスベストが使われている可能性は？
最近被害が話題になっているアスベスト。多くが建材に
使われていると聞きました。そういえば、うちのマンシ
ョンの工事のとき、壁に何か吹き付けているのを見た覚
えがあり、それがアスベストではなかったかと不安です。
Ａ、建設時の会社や自治体などに問い合わせ、相談を。
状況によっては静観しても大丈夫です。
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どんな製品がどこに
使われているのかを知ろう
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アスベストを含む製品には多くの種類がありますが、
輸入されたアスベストの90％以上は建築資材として利用
されています。使い方としては大きく以下の３種類があ
ります。
①吹き付けアスベスト
建物の鉄骨材を覆うことで耐火性を高める、あるいは機
械室などの吸音、断熱材などとして使われます。前者の
用途では３階建て以上の鉄骨造の建物の梁、柱などに使
われています。後者は機械室、ボイラー室や地下駐車場
の天井、床などに使用されています。
②アスベスト保温材
これには保温、耐火と２つの用途があり、保温目的での
使用には住宅とは無縁。ただし、耐火用としては住宅の
外壁や耐火間仕切り壁などに使われています。
③アスベスト成型板
住宅で最も多く使われている製品群で、防水性、耐火性
に優れ、建物の外壁、屋根、内外装の仕上げ材などに使
われています。
これらのうち、粉塵の飛散の可能性が高いのは①の吹
き付けアスベストと呼ばれるタイプ。といっても、アス
ベストは製品に固定された状態である限りにおいては、
手で触れたりしても、健康に対する影響は低いといわれ
ています。
また、一般の住宅にも多く使用されている石綿スレー
トなどは通常の状態では飛散しないので、心配する必要
はないようです。
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建設会社に確認
古い建物なら崩れていないかの目視も
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どこに何が使われているかに関しては建設をお願いし
た会社に問い合わせるのが一番。さらに、古い建物で、
吹き付けアスベストが利用されている場合には粉塵の飛
散の可能性がある崩れた箇所がないかを目視で確認する
といいでしょう。
ひとつ、使用の有無の目安となるのは築年数です。吹
き付けアスベストが使用された期間は昭和30年～50年の
初頭です。また、50年に吹き付けアスベストが禁止され
て以降、数年に渡って、吹き付けロックウールという、
非常に良く似た建材が使われていました。これが使用さ
れていたのは昭和55年くらいまで。ですので、この時代
に建築された建物であれば、念のため、自治体などに相
談、専門業者を紹介してもらうなどの手を考えましょう。
また、この年代に建築された建物であれば、取り壊し、
建て替えもそろそろ視野に入ってきます。もし、アスベ
スト建材を使っている建物であれば、飛散防止を考えた
取り壊し、廃材処理などが必要になってきます。その際
にはきちんとした処理ができることが認定されている業
者に依頼、くれぐれも自己処理をしないようにしてくだ
さい。ちなみに認定されている会社は財団法人日本建築
センターの以下のページで、吹き付けアスベスト粉塵飛
散防止処理技術をチェックすることで分かります
http://www.bcj.or.jp/c02/a10/01_04.html
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■編集部の独り言
いずれ物件紹介は映像で
コンテンツビジネスに関する勉強会に行ってきました。
そこで、おもしろかったのは携帯で録画・録音した映像
をホームページやブログに掲出できる変換サービスです。
これは簡単に言うと、自分の携帯で撮った映像をある
サイトに転送すると、折り返し、変換された情報が自分
のパソコンに送られてくるというもの。利用者はこれを
自分のホームページ、ブログに貼り付ければＯＫ。簡単
に映像の入ったページを作ることができるようになるの
です。携帯の画像なので、それほど大きくはありません
し、時間も15秒だけ。それでも、映像というのは偉大、
試した他の仲間のホームページを見て、機械オンチの私
ですら、試してみたいと思っているほどです。
個人ユースはまだ、こんなところですが、不動産業界
での映像利用は着々と進んでいるようです。東京では賃
貸物件紹介サイトの中の一部に静止画像と動画の両方が
見られる物件が登場していますし、携帯で部屋の内部を
見せるサイトも出てきました。ブロードバンドや携帯の
高画質化、通信料金定額化の普及などを考えると、今後、
こうした流れは加速しそう。実際に利用するかどうかは
別として、どんなことが今行われているのかについては
関心を持って見守っていきたいところです。
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次号は10月３日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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