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できる大家1000の知恵
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■2005/10/３日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース 世帯数は2015年がピークに
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
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編集部の独り言 コンビニスポーツクラブ体験記
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠リンク
集作りました、です。
昨年立ち上げ以来、ほとんど内容追加のみでやってきま
したが、このほど、リンク集を追加しました。賃貸インタ
ビューなどでお世話になった方々のサイトを中心に、お役
に立ちそうな情報を集めたつもりですので、ご高覧いただ
ければ幸いです。
また、個人の大家さんでホームページを作られていらっ
しゃる方、よろしければリンクさせていただければと思っ
ております。ご連絡をいただければ幸いです。
それでは10月３日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
世帯数は2015年がピークに
国立社会保障・人口問題研究所が８月にホームページで
発表した日本の世帯数の将来推計によりますと、日本の世
帯数は2015年にピークを迎え、その後は減少に転じるとか。
2005年時点では4822万7000世帯ですが、これが2010年には
4901万2000世帯、2015年には4927万3000世帯にまで増加す
ると見られています。しかし、その後、2020年には4885万
3000世帯になり、後は減少傾向が続くと予測しています。
人口自体はその前にピークを迎えると予測されており、
ピークは2006年の１億2774万1000人。つまり、人口のピー
クと世帯数増加のピークには10年近くのずれがあることに
なります。
これは非婚や晩婚化の進展、離婚件数の増加、また、老
齢単身世帯の増加などによって世帯の構成員数が減少、人
口は減っても、世帯数は増加するということを意味してい
ます。
実際、冒頭のデータでは平均世帯人員は全都道府県で減
少し、2025年では東京で全国に先駆けて２人未満になると
予測しています。2000年時点でも、東京はすでに2.21人と
なっており、最も多い山形でも3.25人です。減少の結果、
2025年にはすべての都道府県で単独世帯が最大となるとさ
れています。
もうひとつ、増加が著しいのは高齢世帯。2020年以降は
全都道府県で30％を上回り、2025年には秋田など20県で40
％を越えると見られています。
こうした人口、世帯人員の変化は当然、住宅にも影響を
及ぼします。単身者世帯が増えるといっても、その内容を
見れば、従来の単身者向き物件が必要とされるわけではな
いでしょうし、高齢者向きの住宅のニーズは加速度的に高
まるでしょう。2015年、2020年はそれほど遠い将来ではあ
りません。これから、賃貸住宅建設などを考える際には、
こうした大きな動向も意識しておくほうがいいのかもしれ
ません。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，不動産投資はいくらから始められる？
新聞のチラシで投資用のワンルームマンションをよく見か
けます。他の金融商品の利回りもぱっとしないし、最近は
不動産投資が再ブームとか。いくらくらいからできるもの
か、サラリーマンの資産運用として可能なのかを教えてく
ださい。
Ａ、物件価格の25％程度は用意しておいたほうが安心。
居住用の物件を買う場合と同様に頭金は購入価格の２割
は用意したいところ。加えて、各種税金や手数料などが価
格の３％以上はかかりますから、合わせて25％くらいを見
ておくほうが安心です。
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頭金が多ければ
経営を安定させられる
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居住用物件購入で頭金が２割必要とはよく知られている
ことですが、投資用でもやはり２割は用意したいところ。
銀行やローン会社によっては購入価格の１割でもＯＫとす
るところもありますが（逆に２割以上を求められることも
あり、ケースバイケース）、大切なのは買えるかどうかよ
りも、その後の経営がどうなるか。借入れが増えれば、当
然、支払いも増えます。となると、購入後の経営が赤字に
なることも考えられますから、できるだけ頭金を用意する
ことが、健全経営には欠かせないといえましょう。
例えば、2000万円の物件を買うとしましょう。金利３％
で30年返済で借入れするとして毎月の返済額は
○頭金ゼロ→８万4320円
○頭金２割→６万7456円
○頭金３割→５万9024円
となります。この物件を賃貸に出した場合の家賃が８万
円だとすると、頭金ゼロでは赤字になります。８万5000円
でも、その他に払わなくてはいけない管理費や修繕積立金、
管理会社に管理を委託した場合の手数料や税金などを考え
るとやはり赤字。頭金２割、３割を用意してようやく黒字
経営が可能になるのではないでしょうか。
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購入時、購入後も税金は必要、
ローン関係の費用も馬鹿にならない
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頭金以外に必要な費用は大別すると税金とその他の手数
料類になります。まず、税金では売買契約やローン契約に
必要な印紙税、自分の所有権を明確にするための登記にか
かる登録免許税、購入したときにかかる不動産取得税など
があります。不動産取得税は購入後に支払うものですが、
それほど時間差はないので、一括して用意しておくと安心
です。地域や物件価格などで額は異なりますが、2000万円
の物件なら40数万円前後というところが目安でしょう。
また、登記は専門家である司法書士に依頼することが多
く、この費用も必要。目安としては10万円～20万円。
税金は購入時だけでなく、購入後も毎年払う必要があり
ます。具体的には固定資産税、都市計画税で、通常は４月
頃に納税通知書が送られてきて、４回に分けて、あるいは
一括で支払うことになります。
ローンを利用する場合には、事務手数料、火災保険料や
地震保険料なども必要です。ローンの事務手数料は居住用
より高めなことが多く、10万円程度は必要です。他に不動
産会社の手数料がいることもあります。火災保険料は地域
や保険期間などによって異なるので、早めに確認しておく
必要があります。
また、新築では必要なケースは限られますが、中古の
場合には仲介手数料が必要です。額は（売買価格の３％
＋６万円）×1.05が上限。2000万円の物件なら66万1500
円になります。
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無理のある投資は本末転倒、
余剰資金があれば投資というつもりで
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ここまで見てきたように、マンション投資には意外に
資金が必要です。2000万円の物件を買うとして、用意し
たい理想的な額は500万円程度ということになるでしょう
か。また、それだけ投資しても、よほど、家賃が高く設
定できる物件でなければ、大きく儲けられるというわけ
ではありません。特に最近では不動産投資ブーム再燃の
あおりからか、利回りが大きく期待できる物件を探すの
が難しくなっています。
ただ、サラリーマンであれば、不動産投資の投資分、
赤字分を本業と相殺する手もありますし、また、相続に
あたって財産の評価を下げる効果もあります。その意味
では、すぐに儲けを得ようとするのではなく、長期的に
資産形成や私的年金としての収入確保などとして考えて
取り組むほうが現実的なのかもしれません。
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■編集部の独り言
コンビニスポーツクラブ体験記
隣町の駅前に新しいスポーツクラブができたと聞いて、
体験コースに参加してみました。他に会員になっているス
ポーツクラブがあるので、メンバーになるつもりはないの
ですが、ごく普通の駅ビルの１室でスポーツクラブとは、
一体いかなる内容なのか。一度見てみたい、そんな関心か
らです。
これまでのスポーツクラブといえば、設備の有無が大き
な売りでした。特にジャグジーやサウナ、温泉など、リラ
ックススペースに力を入れているところが多かったように
思います。
ところが、隣駅のクラブには、お風呂はおろか、シャワ
ーすらありません。細い階段を上がった駅ビル２階の１室
はロッカールームを入れても30畳弱というところでしょう
か。立地だけは良く、駅から見えるほどの場所です。
そして、その30畳弱の部屋の壁際にはトレーニングマシ
ンが一台ずつ並んでいます。利用者は端から順に機械を使
っていくことになっており、利用時間も１台ごとに決めら
れています。こうすることによって、複数台のマシンを置
かなくても済み、順番待ちをすることもなくなります。利
用者は順に機械を回り、物足りなければもう１巡してトレ
ーニングするという按配。１巡が約30分で、時間のない人
でもトレーニングが可能。最小限のスペースとマシンで利
用者に不満を抱かせないシステムです。
また、準備運動は入り口近くに置かれたパソコンに従っ
て行う、トレーニングウェアに着替える必要はなく、来た
ままの服装、靴でトレーニングできるなど、省力化、簡便
化が徹底して図られているのも私には興味深い点でした。
その結果、料金はお手ごろに（入会金が１万円プラス消
費税、月会費が5000円プラス消費税だったと思います）設
定されており、７月オープンで目標会員数300人が９月時点
でもうすぐ達成とのこと。とりあえずは成功しているよう
に見えました。
この手のコンビニスポーツクラブ、ここだけでなく、他
にもチェーン化され、増加しています。駅に近い、人が集
まりやすい立地があれば、それほどの広さがなくても、ま
た、お風呂などの設備がなくても開業できる新しい業種で
す。大家さんとしても注目してみてはいかがでしょう？
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次号は10月17日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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