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できる大家1000の知恵
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■2005/10/17日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース 高齢化にまつわる２題
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原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向２、通常の使用を巡って
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編集部の独り言 オリーブ石鹸の売り方
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠魚三
昧です。
トヨタが社内で募集したベンチャービジネスのひとつ
に日本各地の漁協から新鮮な魚をネット通販で届ける会
社があります。そこで人気なのが、金曜日の朝、獲れた
魚を詰め合わせた商品。４人分、数人分と２種類ほどあ
り、４～５種類の旬の魚が翌朝には届けられるというも
ので、鮮度良し、意外性もありで朝10時、11時の販売開
始からものの数分ほどで売り切れてしまうこともしばし
ばです。
セット数がわずか５、７などと少ないせいもあるので
すが、私もいつも買い損ねる口。しかし、前回は連休で
もあり、じっくり魚を遊べる（私にとっては魚の調理は
子どもの粘土遊びみたいなもの）と、張り切ってパソコ
ンの前に待機。ようやくゲットしました。
届いた魚は目はぴかぴかで身はぷりぷり。早速朝ご飯
用に鯵を刺身にし、残った半身は酢締めにし……と楽し
く遊ばせていただきました。
こうした魚好きが少なくない半面、近くの100均ショッ
プでは骨を抜いて、それを再度つなぎ合わせて調理した
鯖の味噌煮やら、鯵フライやらが売られています。調理
が簡単なのはもちろん、骨がなくて食べやすいのが売り
なんだとか。同じ鯖の味噌煮でも、いろいろあるもの。
ちょっと不思議な気がします。
それでは10月17日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
高齢化にまつわる２題
①2050年の東京では高齢化が一段と加速
東京大学２１世紀ＣＯＥプログラム「都市空間の持続再
生学の創出」グループが発表した東京の将来像は「2050年
の東京は人口減少、高齢化、単身化が進み、都市居住と就
業地の再集中、再編、再生の時代に入る」。
同グループによると、東京圏の人口は団塊ジュニアが年
をとる2035年以降に加速的に高齢化が進行、高齢者単独の
世帯が増え、マンション住まいが主流になるとか。合わせ
て都心に勤務する人口も減少、通勤ラッシュは緩和され、
交通機関の利用目的は多様化。これまで、量的な成長を続
けてきた東京圏はこうした変化を前に、質的な成長に転ず
る必要があるというのが結論となっています。
具体的にこうした変化に対応するためには、地域の特徴
を生かした都市・街作り、効率的で質の高い業務拠点の形
成、超寿命で維持コストがかからないインフラ整備、ライ
フステージに合わせて容易に住み替えられる住宅政策など
が必要とのこと。東京圏の活気を持続させるためには、多
方面にわたる行政のバックアップが必要なようです。
②東京都、あんしん入居制度をより利用しやすく
東京都は2001年から実施している「あんしん入居制度」
をより利用しやすくするため、申込み窓口を拡充、利用料
金を引き下げると発表しました。
この制度は、保証人がいないなどの理由で賃貸住宅への
入居が困難な高齢者がスムーズに入居できるよう、利用者
の費用負担によって東京都防災・建築まちづくりセンター
が各種サービスを実施、万一のときの対応を約束すること
で、保証人に代わる役割をするというもの。具体的には急
病になったときの緊急ボタンを部屋に設置したり、訪問電
話で元気かどうかを確認するなどの「見守りサービス」と、
本人が死亡したときに預かり金で葬儀をしたり、家財片づ
けを行うサービスを利用者が選んで利用できるもの。これ
までは預かり金を含め、１年目に５万円～65万5000円必要
でしたが、最大で10万円の値下げを実施。さらに、これま
では都防災・建築まちづくりセンターでの申し込みだけだ
ったところを、今後は不動産店でも申し込めるようにして
いきます。この登録店は現在約350社。都では拡大を予定し
ています。
この制度、開始からこれまでの利用件数がまだ約150件と
少ないものの、毎年新たに賃貸住宅に入居する65歳以上の
世帯は年に5600世帯以上あるという現状からすると、これ
からは利用者が増えることが予測されます。大家さんとし
ても、高齢者の入居にどう対応するか、検討が必要になっ
てくるのではないのでしょうか。
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このコラムは原状回復コラムの13回目にあたります。これ
までの内容についてはサイトをご覧ください。今回以降、
具体的な判例の内容をご紹介していきます。
原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向２、通常の使用を巡って
（平成２年 名古屋地裁）
通常の使用で損耗した部分は
特約に定めがあっても負担する義務はない
通常の使用をしていた場合の損耗は毀損、汚損等は損害
賠償すべしと定めた特約があったとしても含まれないとす
る判例は平成２年と早い時期から出されています。最初の
判例は名古屋地裁が下したものです。
訴訟の内容ですが、賃貸契約が結ばれたのは昭和55年８
月。契約が終了したのは昭和63年４月で、途中、相続で貸
主が変わるなどはあったものの、契約自体には特に変わっ
た点はありません。
契約終了後、貸主が入居者に請求したのは、
①未払い賃料
②温水器の取替え費用
③原状回復のために実施した畳、襖、障子、クロスとジュ
ータンの張替え費用、ドア・その枠のペンキ塗り替え費用
の３項目。
未払い賃料は当然、入居者が支払うべしとされました。
次の温水器ですが、これは長期の使用を前提とした設備と
考えられるため、躯体の一部、貸主が取り替えるべきもの
と判断されました。耐用年数が長期にわたる設備に関して
は貸主負担というわけです。
修繕特約は借りた人に
負担を強いるものではない
さて、最後の原状回復のための費用を請求するにあたっ
て貸主が根拠としたのは、修繕特約、賠償特約の２つです。
まず、修繕特約は、建物専用部分についての畳、襖、障子
その他の小修繕は入居者が行うものとするというもの。ま
た賠償特約は一般的に故意過失を問わず、毀損、滅失、汚
損その他の損害は入居者が損害賠償しなくてはいけないと
するものです。
これに対して、裁判所は
①修繕特約は一定範囲の小修繕を入居者が行ってもいいと
定めたものであり、修繕の義務を課したものではない。
②特約で毀損、汚損についての損害賠償義務を求めてあっ
たとしても、その中には通常の使用によって生じた損耗は
含まれないと解するべきである。
と判断。貸主が請求した箇所のうち、ドアについては通
常の使用を越える損耗があったとして、支払いを命じたも
のの、それ以外は貸主負担としました。
判例では実際の損耗の程度が示されていないので、推察
するしかないのですが、入居期間が８年と長期であってこ
とを考えると、畳や襖、障子など、貸主が負担を求めた箇
所は経年変化、自然損耗であったように思われます。その
意味ではいたって妥当な判例であったというわけです。
なお、平成６年には、通常の使用による汚損、損耗は原
状回復義務の対象とならない、原状回復とは「借りた時点
の状況に復して返還することではない」と明言する判例も
出ており（東京地裁）、いくら特約があったとしても、原
状回復の範囲は限定されるという判断が定着しました。
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■編集部の独り言
オリーブ石鹸の売り方
知り合いからイスラエル産のオリーブ石鹸をいただきま
した。知人が輸入業務を行っている商品とのことで、販路
を考えたいと。
早速使ってみました。顔を洗うと、つるつるになって気
持ちがいいほど。これはいいと、髪を洗ってみると、こち
らはちょっとごわごわが気になるところ。塩分含有率が高
いらしく、ヘタな洗い方をすると、目にしみるのも天然素
材使用らしく、ご愛嬌。
でも、難しい。少し前に南仏マルセイユ産のオリーブ石
鹸が通販で流行ったことがありました。手作りで環境に優
しい、人体ににも害のない自然素材で作られているとのこ
とで、それほど安からぬ額だったと思いますが、しばらく、
ベストセラー商品だったことを覚えています。
その後も類似商品はいくつかありました。いただいた後、
近くのドラッグストアに行くと200円弱で産地は書いてあり
ませんでしたが、やはりオリーブ石鹸が売られていました。
品物が悪いわけでも、価格が高いわけでもありません。
でも、後発になってしまうと、先発の商品にない特徴が必
要。じゃあ、それは何？
もっと商品を、開発過程などを知れば、何かあるのかも
しれません。ただ、私の時点ではそのあたり、知る由もな
く、う～ん、というばかり。いろいろなモノがすでにある
今のような成熟市場でモノを売るのは難しい。当たり前の
ことですが、実感を深めた出来事でした。
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次号は10月31日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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