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できる大家1000の知恵
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■2005/10/31日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
大阪府住宅供給公社、ルームシェア可に
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原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向２、
限定的な特約が有効とされた判例（平成7年、仙台簡裁）
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編集部の独り言 地震発生の可能性
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠秋の
夜長は夜更かしです。
久しぶりに大好きな女流ミステリを読み始めたら、も
う止まらない、止まらない。１日平均１冊くらいは軽く
読んでしまいます。で、毎日寝不足。読書の秋とはいう
ものの、熱中しすぎもマズイなと思いつつ、今日もヒマ
があればつい……。
それでは10月31日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
大阪府住宅供給公社、ルームシェア可に
都市再生機構が夫婦や血縁以外の入居を認める「ハウス
シェアリング制度」を導入したのに続き、大阪府住宅供給
公社も夫婦や血縁関係のある親子、兄弟だけでなかく、単
身者同士が一緒に暮らす「ルームシェア」を認めることに
なりました。実施は来春からの予定で、同性のカップルや
結婚せずにパートナー関係を選ぶ男女も入居できる点が先
進的。 自治体の住宅供給公社がこのような入居を認めるの
は全国でも珍しいケースです。
同公社の入居率は９割以上と言われますが、一部には空
室が目立つ団地も。そこで公社としては入居者確保の意味
もあり、昨年10月には独身男女、一人暮らしの高齢者など
単身者の入居を認めています。そして、今回、ルームシェ
アは時代の流れと判断、入居要件を緩和することになりま
した。
対象となる物件は公社が管理する124団地のうち、数十カ
所になる予定。同居を認める人数は１Ｋ（24㎡）から４Ｌ
ＤＫ（110㎡）までの間取りに応じて決めることになるよう
です。
先んじてルームシェアを始めた都市再生機構では昨年10
月から今年８月までに150戸弱の入居があったとのこと。大
阪府でも同様に人気を集める可能性が高そうです。
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このコラムは原状回復コラムの14回目にあたります。これ
までの内容についてはサイトをご覧ください。今回以降、
具体的な判例の内容をご紹介していきます。
原状回復コラム
原状回復を巡る判例の動向２、
限定的な特約が有効とされた判例（平成７年 仙台簡裁）
借りた人に一方的に不利でない、
限定的な特約なら認められることも
契約書に記載されていた特約のうちで、これまで認めら
れた例として挙げられるのが、平成７年に仙台簡裁で示さ
れた判断です。この裁判は平成２年に仙台市のアパートを
月額４万8000円で借り、平成６年に退去した入居者が退去
後、契約書にあるとおり、
①畳表の取替えを負担すべし
②借りた人の責めに記すべき理由で室内を汚損したときに
は原状に復さなくてはいけない
という特約を理由に、和室・洋室・玄関・台所などの壁の
張替え、畳表取替え、その他の諸費用を請求したというも
の。請求金額は一式で23万円弱でした。
これに対して仙台簡裁は
①契約条項にある上からは畳表の取替え費用は負担するの
が妥当
②その他の部屋の壁の汚損については湿気や日照、通風の
有無や年月の経過などの要因からなるものと判断されるた
め借りた人の責めに帰するとするのは不当
と判断。畳表替えの特約のみを認めました。結果、借り
た人は畳表替えの費用、３万円弱を負担することとなりま
した。
特約の内容を説明、
理解されていれば有効という考えも
畳表替えやカーペットの張替えなどを特約として契約書
に記載している例はまだまだ多いはずです。では、今後、
この特約はどうなっていくのでしょう？
これまでの判例で見ると、特約自体を否定する内容はま
だまだ少数です。ただ、きちんとした説明がなかった、借
りた人が内容を理解しているとは思えなかったなどの点か
ら認められないという例が多いのです。
その意味では、例えば東京ルールのように、契約時に特
約事項の内容、その意味、負担割合について、明確な説明
があり、借りる人がそれに納得しましたと意思表示をすれ
ば、成立の可能性は十分ありえます。
という半面、今後は契約の妥当性を考えるのに、消費者
契約法により配慮した判断が下されるようになっていく可
能性があります。そこでは、特約自体が違法という判断も
ありえるかもしれません。実際、関西では、同法に基づい
て敷引きが無効という、これまでになかった判断も下され
ています。この判断が主流になっていくかどうかは、まだ
分かりませんが、念頭に置いておく必要はあるでしょう。
また、特約を設けるにしても、それが不当に高い金額に
ならぬよう、納得、了解を得られるような努力は必要と思
われます。
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■編集部の独り言
地震発生の可能性
とある、大手企業の広報誌で防災特集のまとめ原稿を頼
まれました。ちょうど、茨城沖で地震が発生、北海道から
東海地方までが揺れた日でした。しかも、その日は内閣府
が日本全国の揺れ方を地図にまとめたデータを発表した日
でもあり、地震について多くの人が不安を感じ、何かしな
くてはと思った日だったと思います。
５分後か、５年後か50年後か。いつになるかは分かりま
せん。しかし、大地震が首都圏を襲うのは確実というのが
私の意見です。どんなデータからも、それだけは確実です。
避けて通れないものなら、そのために、備えをと思います。
ところが、その３行ほどがクライアントのお気にめさな
かったのですね。不安を煽るような表現は避けてほしいと、
書き直しを命じられました。本音では、それはおかしいと
思いましたが、仕方ありません、書き直しました。
当たり前のことですが、事実であっても、公になる媒体
では書けないことがたくさんあります。また、立場によっ
て事実も異なります。できるだけ、正直に、公平にと思い
ますが、いつも、そうできているかどうか。このサイト、
メルマガで言えば、借りる人、貸す人、仲介する人でそれ
ぞれ違う意見があるのではないかと思います。その中で何
ができるか。考えさせられた出来事でした。
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次号は11月14日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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