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できる大家1000の知恵
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■2005/11/14日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
公正取引委員会、物件名称を厳密化
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
築30年のマンション、相続のためには建て替え、
あるいは買い換え？
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編集部の独り言
単身者、確実に増えています
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠冷え性
対策に真剣、です。
冷え性さんには辛い季節です。特に脂肪は冷えを増幅す
るそうで、確かに下腹を触ってみると、入浴後でも冷たい。
これは何とかしないとと、２カ月くらい前からジョギング
を再開しました。このところ、運動不足がたたり、冷えだ
けでなく、肩凝りなども辛い状態だったので、とにかく、
血行を良くしよう、と。
おかげで、少し改善の兆し。肩凝りにはマッサージなど、
対症療法も必要でしょうが、いつもいつもマッサージに頼
っていても根本的解決にはつながりません。時間はかかっ
ても自分の体は自分で変えていかないと……。次の課題は
もっと根本的なもの。体重減です……。
それでは11月14日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
公正取引委員会、物件名を厳密化
公正取引委員会は11月９日、不動産の表示に関する公正
競争規約の変更認定を発表しました。その理由としては、
不動産の取引形態の多様化、居住環境に関する消費者の意
識向上などによって、消費者が必要とする表示が変化して
いること、消費者と事業者それぞれにより分かりやすい規
約とすることが求められているというもの。
いくつかの変更のうち、賃貸経営に影響を及ぼしそうな
のは、物件の名称の使用基準です。これまでは物件の名称
として、地名、公園、最寄り駅、街道等を用いる場合、直
線距離でおおむね300ｍ以内に所在している場合にはこれら
の施設の名称を用いることができるとされていました（第
19条）。ところが、実際にはこの「おおむね」という言葉
が拡大解釈されることも多く、かなり離れた場所であって
も人気のある名称を関したネーミングが多くみられました。
ところが、今回の改正では「直線距離で300ｍ以内に所
在している場合は」と厳密化されており、近くだからいい
だろうという、アバウトな判断は許されないようになりま
した。
物件名だけが借りる決め手となることは少ないでしょう
が、人気エリアであれば、その名称を冠したいと思うもの。
ただ、借りる人への配慮という意味では仕方ない変更でし
ょう。施行は平成18年１月４日からです。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，築30年のマンション、相続のためには建て替え、それ
とも売却、どちらがいいでしょう？
世田谷区内で戸数35戸の賃貸マンションを所有していま
す。築30年と古いこと、また、最寄り駅から徒歩13分とや
や遠いこともあり、このところ、空室も出ています。私自
身70を過ぎ、そろそろ相続も考え、このマンションを何と
かしたいと思っているのですが、建て替えがいいのか、あ
るいは売却して買い換えるかで悩んでいます。ちなみに、
子どもは２人。長男、長女の２人で、ともに都内に住んで
はいますが、賃貸経営を本業にするつもりはないようです。
Ａ、建て替え、買い換え、あるいは金融資産に残すなど方
法はいろいろ考えられます。
所有しているマンションは古く、駅から遠いとのこと。
すでに空室が出ているようですが、この傾向は今後、さら
に加速することが考えられます。その半面、修繕費等はこ
れまで以上に嵩むことと思います。であれば、建て替えと
いうのが、最初に思うことですが、立地、相続を考えると
売却して、買い換えという手も考えられます。
現在所有の物件が駅から遠いとしても、まとまった戸数
あることから推察して敷地面積はある程度あるものと思わ
れます。であれば、これを売却、都心近くの条件のよい物
件を購入します。そうすれば、賃料下落や空室のリスクは
解消しますし、修繕費等の出費も抑えられます。また、事
業用資産の買い換え特例により、土地は譲渡所得税の軽減
が図れますし、建物については新規取得することで、減価
償却分が大きくなります。つまり、所得税軽減効果が見込
めるというわけです。また、借入れを起こすことで、相続
税の引き下げ効果も享受できます。
相続を考えた場合、新規に購入する物件は必ずしも１棟
である必要はないかもしれません。分割して相続させるな
ら、区分所有のマンションを数戸購入するという考え方も
あります。また、一部を金融商品をして保有しておくこと
も考えられます。
以上、とるべき手はいくつも考えられます。どの手段を
とるかは、税務に詳しい専門家に相談、シミュレーション
してもらうことをおすすめします。同時に、相続するお二
方の意見も聞き、誰もが満足できる方途を探るようになさ
ってください。
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■編集部の独り言
単身者、確実に増えています。が……。
とある女性誌のインタビューを受けました。30代女性の
住まい、暮らしについて最近の傾向を知りたいとのことで
した。家を買う、借りる、投資するからリゾート物件まで
いろいろな話をしたのですが、そこで互いに妙に納得した
のは、遅くまで独身でいる人、結婚しない人が増えたよね
ということ。
30歳独身なんて当たり前ですし、私と同年代、40代半ば
でも独身は少なくありません。我が家に遊びに来る家人の
友人は独身ばかりですし、ＳＮＳの同年代オフ会でも、10
人集まれば２人やそこらは独身です。
さて、それで住まいです。30歳独身にとって20㎡のワン
ルームは狭すぎます。40歳半ば独身で、しかもきちんと仕
事をしている人なら、30㎡でも狭いでしょう。広くなった
とはいえ、賃貸の単身者向き間取りはまだまだ狭い……。
もちろん、ワンルームや１Ｋでなく、もっと広い間取り
を借りればいいわけですが、高齢（？）単身者にはもうひ
とつ、問題があります。それが保証人。子どもが45歳とす
ると、親は若くても65歳以上。すでにリタイアしている可
能性などもあり、となると、年金生活者か、子どもよりも
収入が少ないか……。最近では保証会社利用という手もあ
りますが、その分、費用がかかるのは言わずもがな。
であれば、買っちゃったほうがラク？
それが結論というのも困る気がするのですが、皆さんは
どうお考えになりますか？
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次号は11月28日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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