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できる大家1000の知恵
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■2005/11/28日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
耐震強度偽装問題を考える
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
連帯保証人を友人に頼みたいという入居希望者を
断れる？
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編集部の独り言
できることからひとつずつ
（ある女性大家さんの家賃値上げ成功談）
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠ワン
タンに夢中です。
お昼に外食となると、麺類を食べることが多いのです
が、中でも大好きなのがワンタン。ワンタン麺しかなけ
れば仕方ない、ワンタン麺にしますが、そうでない限り
はワンタンを頼みます。
ところが、ラーメン屋さんでワンタンを作っている店
は非常に少ない。あれは基本的には中華料理屋さんの品
だと、家人はいいます。ラーメン好きの方々が作ってい
るサイトでもワンタン（ワンタン麺も含め）が取りあげ
られていることは非常に少ない。どなたか、おいしい、
ワンタンの店をご存知でしたら、ぜひ、教えてください。
それでは11月28日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
耐震強度偽装問題を考える
姉歯建築士による耐震強度偽装問題が世間を賑わせてい
ます。ここではイレギュラーな形ではありますが、今回の
事件で私たちが何を学ばなくてはいけないかについて、ま
とめてみたいと思います。
当然のことですが、この事件、そして頻発する地震の影
響から、建物の強度に関心を持つ入居者が増えたものと思
われます。自分が入居する建物の強度を知りたいと思う人
も出てくるかもしれません。
となれば、大家さんとしても自分の所有する建物の強度
についてきちんと知っておく必要があるでしょう。といっ
ても、大半の方がご存知ないのではないかと思います。建
築時の図面は保管されているとしても、その意味を説明で
きる方はあまりいらっしゃらないはずです。
ただ、幸いなことに入居者も建築については同じ程度の
知識レベルの方が大半。ですから、例えば「阪神淡路大震
災時にも倒壊しなかった新耐震基準（昭和56年施行）に基
づいて施工されています」という一文があるだけでも、安
心感を与えられるはずです。このあたりは、施工会社に相
談、具体的な一言を教えてもらいましょう。また、建物の
強度に不安がある場合には、自治体の建設関係部署に相談、
強度計測、必要があれば補強なども考えましょう。
これから物件を建てたり、購入する場合であれば、建築
費、建築工程などが適正であるかを再度、確認したいとこ
ろ。予算、工期の厳しい昨今、今回の例までは行かないま
でも、コンクリートの厚さなど、細かいところで経費削減
のための手抜きがあるという声は度々耳にします。また、
あえて手抜きをしているわけではないものの、工期が厳し
いため、コンクリート養生の期間がないなどのケースもあ
ります。その場合、強度が十分でなくなる可能性は否定で
きません。安く建てて収益を上げようと思うより、いい建
物を建てて、それをアピールするほうが長期的には利益に
つながる、今はそんな時代です。
物件を購入する場合にはどこから買うか、その価格が相
場と比してどうかという点も大事です。特に投資用物件を
中心に扱っている不動産会社の場合、住んでいる人の声は
不動産会社には届きにくいもの。そのため、時として収益
だけ考えた建物、部屋になっていることもあり得ます。し
かし、大家さんとして所有するとなると、住んでいる人の
反応が入居率につながります。自分が住みたくない物件は、
他人も住みたくない、これが基本です。
また、価格も相場からみて、極端に安い場合は注意が必
要。中古で売主が個人の場合には、個別事情も考えられま
すが、新築で法人が売主なら、建築費を圧縮しているケー
スも考えられます。それによって、入居者間に音トラブル
が発生したり、後日メンテナンスに多額の費用が必要だっ
たりするようでは安く購入した意味はありません。先々の
ことを考え、入居者に安心、満足してもらえるような物件
を購入するようにしたいものです。
昨今、何を買うにしても「安いほうがいい」「もっと安
くあげたい」と考える風潮が蔓延していますが、その思い
が行き過ぎると、肝心なものを見落とします。ことに住宅
は住んでいる人の暮らしや生命を守るものですから、価格
以上に大事にしなくてはいけないものがあるはず。住宅に
関わる仕事をする人間として今回の事件に学ばなくてはい
けないのは、そうした点ではないでしょうか。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，連帯保証人を友人に頼みたいという
入居希望者を断れる？
しばらく空室が続いていたためか、仲介を頼んでいた不
動産会社が、友人を連帯保証人にしたいという入居希望者
を紹介してきました。これまでずっと親を連帯保証人にす
ることを条件にしてきたのですが、状況を考えると、受諾
すべきかどうか、悩んでいます。
Ａ、拒否することは可能です。
連帯保証契約は大家さんと連帯保証人の間で行われるも
のです。ですから、大家さんがこの連帯保証人を認めない
といえば、契約は成り立ちません。拒否はできるわけです。
ただし、問題は拒否することではないはず。連帯保証人
が親でない場合のリスクなどを考えて、それでも入居させ
るべきかどうか、それが本当の悩みではないでしょうか？
その場合、明確にすべき点はなぜ、その入居希望者が親
以外を連帯保証人にしたいと考えているかということです。
理由としては親と不仲である、あるいは親がいない、遠隔
地に住んでいる、すでに年金生活を送っている、親に面倒
をかけたくない……など、いくつか考えられます。まずは
その理由に納得できるかどうか。
また、入居希望者が連帯保証人として立てたいと言う人
が連帯保証人という役割の重大さを認識しているかどうか
も確認する必要があります。単なる保証人ではなく、連帯
保証人であれば、家賃滞納時に家賃を請求されるなど、契
約者と同等の責務を負いますが、それを分かって、それで
も引き受けると言っているのかどうか。
さらに、大きいのは入居希望者の家賃の支払い能力の問
題です。きちんとした会社に勤めている、収入に比して家
賃に無理がないなど、滞納の可能性がないかはチェックす
べき点でしょう。
以上の点を不動産会社の担当者とよく話しあい、それで
問題がないと判断できれば、入居をＯＫしてもいいでしょ
し、もし、それでもリスクを回避したいということであれ
ば連帯保証システムを利用する手もあります。
これは保証料を払うことで、保証会社が入居審査の代行
や家賃滞納の立て替え払いなどをしてくれるというもの。
財団法人日本賃貸住宅管理協会によると、連帯保証システ
ムを導入している不動産会社は全体の３割弱。まだまだ、
少数ではあるものの、年々利用する会社は増えているよう
です。ですから、今仲介を依頼している不動産会社で連帯
保証システムを利用しているようであれば、それを利用し
てもらうようにするのが一番安全。もし、利用していない
ようであれば、検討してもらうよう、交渉してみてもいい
のではないでしょうか。
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■編集部の独り言
できることからひとつずつ
とある、女性大家さんと話をしました。築20年以上のア
パートを相続されたそうで、最初は厄介なことになったと
思われたそうです。幸い、空室はなかったものの、家賃は
この数年据え置きされており、そのままでは赤字という状
態だったとか。
ただ、いきなり家賃値上げを切り出しても受け入れても
らえるかどうか。彼女は入居者の目で建物内外を見直して
みたそうです。
散らかったままのゴミ置き場、放置された自転車、薄暗
い廊下に錆びかけた手すり……。このままではまずいと思
った彼女はまず、毎日の清掃から始めました。入居者の自
転車はきちんと並べなおし、それ以外は区役所に連絡して
放置自転車として引き取ってもらいました。廊下の電気は
明るいものに替え、ゴミ置き場や敷地内の清掃は自分で毎
日やることにしました。
掃除をしているうちに、入居者とは顔なじみになりまし
た。おはよう、こんにちはの挨拶に始まり、「大家さんも
毎日大変ですね」「きれいにしていただいてすいませんね」、
そんな言葉が入居者から聞かれるようになりました。
もう、お分かりですね。そうした状況で彼女は少しずつ、
家賃値上げを実行していったのです。その収益で手すりを
直したり、外壁を塗りなおしたりもしましたが、それでも
赤字状態は脱し、今では安定した状況になっているとのこ
と。「経営状態が悪いと、焦りから一気に値上げと思って
しまいますが、賃貸経営は相手あってのもの。相手の気持
ちを考えて、納得して払ってもらえるようにもっていかな
いと……」。地道にできることをする。分かっているんで
すが、なかなかできないことです。
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次号は12月12日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
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