|
■賃貸経営ニュース⑥
都市再生機構が賃貸に燃料電池を導入
排ガスを出さずに発電する燃料電池は温室効果削減への切札と
して普及が期待されていますが、住宅での利用は希少。集合住宅
で初めての試みに取り組んだのは都市再生機構。
２００５年３月に入居開始予定の大阪市浪速区の「アーベイン
なんばウエスト」内の３ＬＤＫ、４ＬＤＫの２６戸（総戸数２５
２戸）に燃料電池が導入されます。導入するシステムは大阪ガス
と三洋電機が共同で開発したもので、導入コストは一般の給湯器
とほぼ同じ程度とか。
専有面積７０㎡程度に家族３人が暮らした場合、燃料電池利用
では、年間２万円ほどの光熱費が浮くというのが試算。該当住戸
に入居した人は３年間、アンケートに答える必要があります。
都市再生機構では第二弾として東京都武蔵野市の団地にも導入
を予定していますが、それ以降の計画については入居者の反応な
どを見て、検討していくとのこと。普及にはまだまだかかるでし
ょうが、環境に優しい上に、入居者のフトコロにもメリットがあ
るとなれば、意外に早く一般的になるかもしれません。
原状回復コラム⑤ 入居者の負担するものは？
入居者負担は２種類、
しかし、明確化が不可能なケースも
原状回復の４種類のうち、入居者が負担しなくてはいけないも
のは２種類あります。ひとつは、明らかに入居者に責任があるも
の。これについては次回、具体的に説明します。比較的、分かり
やすい内容なので、トラブルにはなりにくいものです。
しかし、今回ご説明申し上げる、瑕疵の原因自体は入居者の責
任ではないが、その状態を放置しておいたために経年変化以上の
損耗を与えたというものは、どこからどこまでが原因で、結果が
どれなのかを判然とはしにくいものがあります。
例えば、カーペットに飲み物などをこぼしたことによるシミ、
カビは入居者負担とされます。この考え方は飲み物をこぼすこと
自体は通常の生活の範囲と考えられるが、その後の手入れ不足で
生じたシミ・カビの除去は借りた人が負担するのが当然というも
のです。
では、この場合、こぼした時点でシミになっていたとしたら、
どうなるのでしょう？放置したために、カビが生えたというのは
分かります。でも……。
その他の例でも同様のことが言えます。
いくつか具体例を挙げます。
冷蔵庫下のサビ跡。サビが発生したとしても、拭き掃除で除去
できる範囲であれば、通常の生活の範囲と考えられるものの、そ
れを放置し、床に汚損などの損害を与えたとすると、それは借り
た人が善管注意義務を怠ったと考えられます。そこで借りた人が
負担することになるというわけです。
結露を放置したために拡大したシミ、カビ。結露自体は建物の
構造上の問題であることもありますが、それを大家さんに報告せ
ず、また、ふき取るなど適切な処置をしなかったために、壁など
を腐食させたとすれば、借りた人の負担となります。
キッチンの油汚れ。使用時に汚れるのは当然ですが、著しい油
汚れ、すすが付着、通常の清掃でおちない状態まで放置していた
場合には借りた人の負担になります。
キーワードは善管注意義務、
入居者選び、管理がポイントに
負担の線引きが難しいことがお分かりいただけたと思いますが、
ここでポイントとなってくるのは善管注意義務という言葉。
これは民法400条に定められているもので「借りた人は借りたも
のを、善良な管理者として注意を払って使用する義務を負ってい
る」という内容です。非常に分かりやすいたとえに直すと、借り
た本は汚さずに返すようにしましょうということでしょうか。
しかし、ここに問題があります。友人から借りた本なら汚さず
に返そうと思う人が多いでしょうが、これが図書館から借りた本
なら汚してもいいやと思う人もいるということです。あるいは友
人から借りた本を汚して平気な人ですらいるのが現実。
となると、大家さんとして考えなくてはいけないのは、借りた
部屋をキレイに使い、大家さんに返しましょうと考えてくれる入
居者を選ぶということです。
そのためには、入居者を探してくれる不動産会社の審査体制、
入居者を見極める目が大事になります。また、結露が生じたとき
に入居者がどこに連絡すべきかが分からないような説明しかしな
い不動産会社では、入居者がキレイに使う努力をしてくれても無
駄になりかねません。今後は、依頼する不動産会社により厳しい
目を向けていきたいものです。
編集部の独り言⑤
インターネット時代に求められるスピードとは？
先日、インターネット上で知り合ったソフト開発の会社で不動
産会社の仲介業務支援ソフトを開発したとのことで、どんなソフ
トかを覗きに行ってきました。
大きくは２つの要素から成り立っていて、ひとつは物件管理シ
ステム、もうひとつは営業支援システムです。前者はイサイズや
アドパークなどといったインターネット上の物件検索サイトへの
入力をラクにするもの。こちらに関しては、私にはちょっと難し
く……。
ただ、もうひとつの営業支援システムには「ううむ」。
このシステムは物件検索サイトに入居希望者からの問い合わせ
があると、その反響メールが各サイトから物件担当者の携帯にメ
ールされるというもの。２４時間いかなるときでも、ユーザーか
らの問い合わせに物件担当者が即応できるわけです。
インターネット利用で部屋を探す人は素早い反応を望んでいま
す。たいていの場合、これぞと思う部屋が見つかるまではじっく
りと何度も検索、不動産会社や物件をチェックします。ここまで
は時間をたっぷりかけます。
しかし、これと決めたら、すぐに連絡、そして素早く連絡して
もらいたがります。１日、２日後の連絡など、遅すぎるよと思う
人が多いのです。
その点、このシステムなら、営業担当者はすぐに入居希望者に
連絡が取れます。２４時間連絡が来るのは、ちょっと大変ですが、
その分、営業チャンスは逃しません。
実際、このソフトを導入した会社の営業マンはこのソフト無し
での仕事は想像できないとまで評価。売り上げも上がっているそ
うです。インターネット時代の不動産会社はスピードが命、そう
いうことなんですね。
ご紹介したソフトの問い合わせは株式会社メガリス
（http://www.megalith.jp/）まで。
| 
