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できる大家1000の知恵
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■2005/12/26日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
通常損耗は大家さん負担。最高裁初の判決
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
住居をオフィスにしたいと申し入れ。どう対処すれば？
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編集部の独り言
地元で行われている子どもの安全対策を知っておこう
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠羽子板
市に行ってきました、です。
酉の市は何度も行っているのですが、羽子板市は初めて。
けっこう期待して出かけました。酉の市に比べると店舗数
は少ないようですが、なかなかの賑わい。
しかし、眺めてみて分かったのですが、熊手の場合、店
によっての質の差はそれほど感じられないのですが、羽子
板は明確ですね。同じ藤娘がモチーフでも、品のいい顔と
なにやら蓮っ葉な顔……。個人的には今年話題の人の羽子
板を作っている店より、昔ながらの絵柄を中心にしている
店に惹かれました。といいつつ、価格の高さに目を丸くし
て何も買わずに帰ってきたのですが。
それでは12月26日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
通常損耗は大家さん負担。最高裁初の判決
12月16日に最高裁としては初の原状回復に関する判決が
出ました。主な全国紙、ＮＨＫなどでも報道されましたか
ら、ご存知の方も多いのではないかと思います。
さて、この判決の要旨ですが、
①物件の損耗は賃貸借という契約の本質を考えると想定さ
れるものであり、その価値の減少分は賃料分で支払われて
いると解釈するのが妥当である
②とすると、社会通念上通常の使用をしていた場合の損耗
を原状回復するのに必要な費用を借りていた人負担とする
のは過重といえる
③特約が借りていた人負担を定めていたとしても、それに
借りていた人が明確に合意していたと判断されなければ、
特約は有効とはいえない
というもの。結果、通常損耗の有無について審理するため、
審理は大阪高裁に差し戻されました。
ここで大事なことは、最高裁初の判決であるということ、
そして、大家さんである大阪府住宅供給公社は非常に細か
い原状回復の負担区分表を準備していたという点です。契
約時にこと細かに取り決めた書類を用意しても、その有効
性が否定されるとなると、今後、特約自体が成り立たなっ
ていく可能性もあります。世の中全体の流れが通常損耗、
経年変化は大家さん負担となっていますから、当然といえ
ば当然ですが、今後の大阪府住宅供給公社の対応に注目し
たいものです。
→最高裁の判決はこちらで見られます。
http://courtdomino2.courts.go.jp/judge.nsf/$DefaultView/
321CD560C6CC179C492570D90026393D?OpenDocument
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，
住居をオフィスとして使用したいと申し入れ。どのよう
に対処すればいいでしょう？
住宅街に15戸のマンションを所有しています。昨日数
年来の入居者である、Ａさんから自宅をオフィスとして
仕事をしたいと電話で連絡をもらいました。どう、対処
すればいいでしょう？
Ａ、
業務内容を確認、それに応じて対応を考えましょう。
現在の契約で、入居目的が居住専用となっている場合、
本来は事務所としての利用はしてはならないことになり
ます。とはいえ、最近ではオフィスといっても、様々な
形態があります。また、Ａさんは数年来の入居者とのこ
と。これまでの間に家賃の未払いなど、大家さんとの信
頼関係を損なうようなことがなかったのであれば、業務
の内容、オフィスの位置づけなどを確認した上で、検討
する方向で考えてもいいのではないかと思われます。
さて、業務内容ですが、営業所のように不特定多数が
出入り、看板も必要というようなものであれば、住宅街
の中で、周囲がすべて住居という建物内での許可は難し
いでしょう。大家さんがＯＫと思っても、他の住民から
苦情が出る可能性があるからです。学習塾や各種教室な
ども出入りする人数が多いようであれば、避けたほうが
いいかもしれません。
逆に自宅兼事務所で執務は自宅内でのみ行い、一般的
な表札プラスα程度で済むのであれば、これまでの信頼
関係などからして、許可してもいいのではないでしょう
か。ただし、この使用に関して他に迷惑をかけない旨の
一筆は用意してもらったほうが安心かもしれません。
また、住宅街立地ではなく、オフィスと住居が混在し
ているような物件であれば、オフィスとして契約を新し
くする手も考えられます。その場合は仲介を依頼した不
動産会社などとも相談、詳細を詰めるにしましょう。
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■編集部の独り言
地元で行われている子どもの安全対策を知っておこう
強度偽装問題と並んで年末、話題になっているのは子
どもを巡る事件。私もこれに関して何本か記事を作って
います。それで感じるのは、自治体による温度差。主な
子どもの安全対策としては
・防犯ブザーの配布、あるいは貸与など
・登下校時の安全確保のための安全パトロールの実施
・子どもの一時避難場所、110番の家などの設置
・防犯カメラやさすまたなど学校内の設備の拡充
・携帯やパソコン利用の防犯情報配信
などが主なものですが、防犯ブザーひとつ取っても配布
なのか、希望者に貸与なのか、小学生だけなのか、小中
学生なのか……。
特に小学生など小さい子どもを持つファミリーでは地
域の防犯体制に関心が高まっていると聞きます。大家さ
んとしては、地元の自治体が万全な対策をとってくれて
いることを望みたいものです。
また、自身でも活動に参加したり、どのような防犯活
動が行われているかを把握しておくのは大事な点。近所
の小学校の登下校時の体制や地域安全マップの有無など
具体的な情報を入居希望者にアドバイスできれば、安心
して入居を決めてもらえるのではないでしょうか？
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次回は松の内が開けた１月９日（月曜日）に新年最初の号
をお送りします。記事に対するご要望、文句（ないことを
祈ります）などは宛てにお願いいた
します。
１年間お付き合いいただき、ありがとうございました。来
年も皆様のお役に立つ情報をお送りできるよう、一同努力
したいと思います。
どうぞ、良いお年をお迎えください。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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