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できる大家1000の知恵
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■2006/1/23日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
空室の９割は借家、家主の高齢化も進む
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
相続した広い土地に相続税軽減措置はある？
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お知らせ
２月に２本のインタビューを予定しています。
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠ちょっと怒っている（呆れている？）、です。
私の住んでいる街では大規模マンションなどの建設が
進み、住民が増えています。その人たちを対象に、商店
街がパンフレットを作る、そこで、内容について意見を
求めたいと、ＳＮＳを通じて告知がありました。
いわく祐天寺名物は？「何といっても一番の名物はや
る気のない商店街ではないでしょうか。加入していない、
自分たちにとって関係のない店を除いて街の紹介冊子を
作っても意味があるのかしら」云々（あれこれ書いたの
で以下略、です）。
書き込み後、商店街に加入していない、若い店主さん
たちから、同意のメールをいただきました。やる気のあ
る若い店に嫌な顔をする商店街がどうして街の振興を図
れるものやら……。
商店街関係者からは何の反応もありません。きっと、
このまま無視。そして、本当においしい店や頑張ってい
る店を外した、誰にも役に立たない冊子ができるのでし
ょう。
そんなお金があるなら、客にもっとサービスしていた
だきたいですし、少なくとも入店した客に迷惑そうな顔
をするのは止めていただきたいものです。
それでは１月23日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
空室の９割は借家、家主の高齢化も進む
昨年１月に行われた国土交通省の大都市圏の空家実態調
査の結果が出ています。調査対象は東京都と大阪府の全市
区町と通勤圏とされる、首都圏の都心から50キロ圏内の空
家です。
それによると、空家のほとんどは借家（92.5％）で、持
ち主の６割以上（63.4％）は個人、そして、その大家さん
の７割近く（67.8％）は60歳以上とのこと。
つまり、高齢な大家さんの借家に空家が目立つようにな
ってきているということです。また、問題は空家であって
も入居者を募集しているのは半数強（55.4％）であり、残
りの大家さんには空家状態を解決しようという意思がない
ということです。
空家状態が続くことは大家さんの経営の支障となるのは
もちろん、地域の治安にも悪影響を引き起こします。灯が
消えたまま、植栽の生い茂って空家は死角になりやすく、
不特定多数が集まる場所にもなりかねません。といっても、
お年を召した大家さんにはいかんともし難い状況も考えら
れます。周囲の人はもちろん、自治体などの援助も含め、
空家対策は地域の問題としても考えられていくべきではな
いでしょうか。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，父の死で賃貸マンションのほか、2000㎡ほどの土地を
相続しました。まとまった広さの土地には相続税の軽
減措置があると聞きましたが？
父が亡くなり、２棟の賃貸マンションのほか、かつて父
が経営していた工場の跡地、約2000㎡ほどを相続しました。
これだけの広い土地だと相続税が心配だと知り合いに話し
たところ、逆に広い土地なら軽減措置があると聞きました。
Ａ，1000㎡以上、首都圏では500㎡以上なら「広大地」とし
て軽減措置を受けられます。ただし、容積率300％以上、
マンション適地では認められないこともあります。
その地域で標準的な宅地に比べて著しく広大な宅地の場
合、そこを宅地として開発する際には「宅地開発指導要綱」
などに基づき、道路や公園などの公益的設備を整備する必
要があります。こうした公益的設備は売却できないものな
ので、相続税を評価する時には、その部分を軽減しましょ
うというのが「広大地」の考え方です。
面積の目安は1000㎡以上ですが、首都圏では500㎡以上と
なっているところもあり、各自治体に確認する必要があり
ます。また、一戸建て建設では道路等が必要ですが、マン
ションの場合には不要とみなされ、広大地には該当しない
とされます。容積率300％以上の地域が原則認められないの
はマンション適地とみなされるためです。また、公道に面
していて、間口が広く、奥行きがそれほどでない土地や道
路が二方、三方にあるなど、新たに道路などを作る必要が
ないと判断される土地も認められません。これから開発す
ることを前提としているため、すでに建物が建てられてい
る場合はもちろん、認められません。
その他、セットバック部分がある場合には広大地の補正
率に折り込まれたものとされ、さらなる評価減は行われま
せん。逆に都市計画道路予定地になる区域内では通常２階
建ての建物しか建築できないなど、土地の利用制限がある
ため、広大地評価後、さらに評価減が行われます。
さて、ご質問のケースの場合、跡地としか、土地の状況
が分からないので、広大地が適用されるかどうかは断言で
きませんが、容積率をチェック、上記の認められない項目
に該当しないかを確認、最終的には税務署に問い合わせて
みてください。
ちなみに、広大地への評価法は平成16年６月に改正され、
新評価額は従来の方法に比べ、10％～30％ほど下がると考
えられています。これにより、土地を物納せざるを得ない
ケースが減少するのではないでしょうか。
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■お知らせ
２月に２本のインタビューを予定しています。
２月にメルマガでご紹介するインタビューを２本予定し
ています。お一方はＩＴ企業にお勤めの単身男性で、自分
でビジネスを立ち上げることを目指し、同時に不動産投資
を行っていらっしゃいます。自分で物件を探して購入、銀
行さんにもまめに顔を出して付き合いを続けているという
若い世代の大家さん観を語っていただこうと思っています。
もうお一方には大家さんにとってのＩＴ投資についてお
伺いします。以前より小規模物件への導入が可能になって
きているそうで、それがどのくらいの付加価値になるのか、
具体的にお伺いしてみようと思っています。
まだこれからのインタビューですので、こんなことが聞
きたい、是非質問してみて欲しいなどのご要望があれば、
ぜひ、リクエストください。
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次回は２月６日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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