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できる大家1000の知恵
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■2006/2/6日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
改正耐震改修促進法が施行
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
ペット可マンションで鳴き声トラブル。大家はどこまで
文句を言える？
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編集部の独り言
賃貸のオンシーズンです、手入れは万全ですか？
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠初めて沖縄に行きました、です。
貯まっていたマイレッジを使って2泊3日で沖縄へ行
ってきました。性格的（？）にリゾートでのんびりでき
る人間ではないので、那覇を中心にレンタカーでぶらぶ
ら。多分、ほとんどの観光客が行かないだろう場所ばか
りをうろついてきました。
なかでも印象的だったのは、知念の按司（支配者とい
うことらしい）の墓。わずかばかり残る城跡までは訪ね
る人もいるようですが、その奥、岩だらけの傾斜地を登
ろうという酔狂者は珍しいらしく、山中、出会う人はな
し。でも、登りついた墓の、仰ぎ見る大きな岩の塊には
見るものを圧倒するパワーが。岩や山、自然のあらゆる
ものに神を見出した先人の思いが少し、理解できた気が
しました。
それでは2月6日号をお届けします。今回の記事は以
下の3本です。
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■賃貸経営ニュース
改正耐震改修促進法が施行
１月26日、賃貸住宅を含む建築物の所有者に耐震改修の
努力を義務付ける「建築物の耐震改修の促進に関する一部
改正する法律」が改正、施行されました。
この法律は平成７年に起きた阪神・淡路大震災で昭和56
年の新耐震基準以前の建築物に被害が多く見られたことを
教訓に、平成17年10月に成立したもの。大規模地震に備え
て学校や病院、住宅などの耐震診断、改修を早急に進める
ため、数値目標を盛り込んだ計画の作成が都道府県に義務
付けられることになっています。国道交通省では今後10年
間で耐震化率を90％に引き上げることを目標としており、
都道府県では平成18年中に計画を作成する予定です。
この法律の中で賃貸の大家さんに影響を与えそうな部分
は所有者の努力義務。建物の所有者は建築物が現行の耐震
基準と同等以上の耐震性能を確保できるよう、耐震診断や
改修に努めることが義務付けられるのです。
もちろん、すべての賃貸住宅が当てはまるわけではなく、
目安は３階建て以上、床面積で1000㎡以上。ただし、この
基準に満たない建物でも、倒壊時に道路を塞ぐような恐れ
のある立地にある場合は特定建築物として都道府県から指
導・助言される対象となります。
この道路を塞ぐ恐れのある建物とは、前面道路の幅員が
12ｍ超の場合、その幅員の2分の1を越える高さの建築物
など。幅員が12ｍ以下の場合は6ｍを超す高さの建築物。
それぞれセットバック分の長さは加算できます。
ただ、こうした条件に当てはまらないにしても、昭和56
年以前の建築物に関しては耐震診断を受けておくほうが、
安心。この法律施行を受けて、各自治体ではこれまで以上
に耐震診断、改修に関する補助金などの制度を拡充させて
いくはずですから、そうしたものを利用、地震に強い物件
を目指してください。
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，ペット可マンションで鳴き声トラブル。大家はどこま
で文句を言える？
ペット可として貸しているマンションである住民から苦
情が来ました。「隣の犬がうるさく、時に深夜にも吠える、
それを聞いて我が家の犬も吠え出す始末。なんとかしても
らえないものか」。
しかし、ペット可として貸している以上、ペットがうる
さいからと文句を言うのもどうかと思います。ただ、他の
住民からも同様の声が出ているようで、このまま、放置す
るわけにもいきません。
Ａ，ペット飼育のルールを作りましょう。
確かにペット可を条件に入居していただいているわけで
すから、普通に飼育しているのなら、文句は言えません。
ただ、同じくペットを飼っている住民から苦情が出るとい
うのは、相当にご近所に迷惑をかけているものと思われま
す。この場合、大家さんとして、その方に注意をするのは
当然のことと思われます。ペットを飼ってもいいのは事実
ですが、それはイコールペットを好き勝手にさせてもいい、
近所に迷惑をかけてもいいということではないからです。
実際、民法718条『動物占有者の責任』によればペットが
度を越えて他人に迷惑を及ぼした場合、大家さんは飼い主
に制止を求められますし、迷惑損害を被った他の入居者は
飼い主に損害賠償を求めることもできます。
ですので、大家さんとしては、うるさい犬を飼育してい
る入居者に、きちんと躾をし、散歩をするなどで無駄吠え
しないようにして欲しいと注意、依頼をすることです。も
し、注意に耳を貸さない、事態がしばらくたっても改善さ
れないようであれば、契約を解除、立ち退きを要求するく
らいのことはしてもいいのではないかと思います。
この場合、「ペット可なのだから、犬が吠えたくらいで
退去というのは納得いかない」という反論もありえます。
しかし、上記の民法718条に加え、同714条は責任能力のな
い子どもが与えた損害は親が賠償する責任を負うとも規定
していますが、これはペットにも該当するとされています。
つまり、犬には責任能力がないため、それを飼育する飼い
主が代わって損害賠償義務を負うということです。
今回のトラブルに関しては、現入居者に注意を促すしか
手はありませんが、これを踏まえ、次からはペット飼育に
関するルールを設定することをおすすめします。具体的に
は他の入居者や周囲に鳴き声や匂いなどで迷惑をかけない
こと、そのためにはバルコニーでの飼育を禁じたり、廊下
やエレベーター内では抱いて歩くなど。また、敷金に関し
ても、通常と異なる規定を設けておくべきでしょう。
もうひとつ、大事なことは入居者審査です。ペット、飼
い主と会い、きちんと躾をしているかどうかをチェックす
るのです。もちろん、問題はペットではなく、飼い主。集
合住宅での暮らしのルールを守れる人かどうか、判断する
ためには会ってみるのが一番です。最近では不動産会社に
入居者審査を任せるケースが増えていますが、ペット可な
ど特殊な条件がある場合には、可能な限り、入居希望者と
会ってみたいものです。
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■編集部の独り言
賃貸のオンシーズンです、手入れは万全ですか？
あっという間に2月です。不動産会社も混みはじめてい
ます。さて、この時期、大事なのはいつ、入居希望者が来
てもいいように、物件の手入れをしておくこと。
建物の回りに自転車やゴミが捨てられていませんか。植
栽が伸び放題、だらしなくなっていませんか。通り沿いの
物件では植え込み内には吸殻や空き缶が捨てられていない
かも、よく見ておきたいですね。
建物内。電気の切れている場所はありませんか。廊下の
隅に埃が貯まっていませんか。集合郵便受けにチラシなど
が溢れていたら、ゴミ箱を置いてすぐに捨てられるように
しておきましょう。部屋の前にダンボールなどを積み上げ
ている人がいたら、注意して片付けてもらいましょう。
最近はゴミ置き場や自転車置き場などを細かくチェック
する人が増えているそうです。いつ見られてもいいように
整理整頓、清掃しておきましょう。
そして室内。退去後の部屋の清掃、リフォームは早めに
手配。汚いままの部屋を見せても魅力的には見えません。
もし、間に合わないようなら、どのようなリフォームをす
るかだけでも決めておきましょう。
空室が続いている部屋もたまには窓を開けて空気を入れ
替え、水を流して、よどんだ雰囲気にならないように、し
たいもの。カーテンがあるだけで、雰囲気は変わりますか
ら、もし、使えるカーテンがあったら吊るしておいてもい
いかもしれません。
自分が住む、自分の子どもたちが住む、そんなつもりで
自分のアパート、マンションを眺め、ここに住みたいと思
えるかどうか。そのあたりがポイントです。
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次回は2月20日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
風邪が流行っています。くれぐれもご自愛のほどを。
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『できる大家1000の知恵』
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