|
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
できる大家1000の知恵
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
このメールはできる大家1000の知恵に購読お申込みを
いただいた方に隔週月曜日に送信しております。
■2006/2/20日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸インタビュー
大家さん歴２年で２室、２棟
成功する経営は自分で動くことから始まる
国房啓一郎さん
─────────────────────────
編集部の独り言
一般的ではないけれど売れているもの
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠東横イン問題に悩む！です。
古い付き合いの友人が東横インにいます。室内の備品
や各種資材などの手配をするセクションなのですが、最
近の事件が発覚する前、久しぶりに会った時にはすでに
疲れきった様子でした。聞いてみると、とにかくコスト
カットにうるさく、肉体的にも精神的にも仕事がきつい、
と。人が減ってもなかなか補充をせず、その負担で倒れ
そうになる人が出てようやく、補充を考えてもらえるの
だとか。
その時点で転職を考えていた彼女に頼まれ、私の主人
が履歴書用の写真を撮ってすぐ、今回の事件が発覚しま
した。その折にもらったメールによると、社内では全員
知っていたことで、ばれたら直せばいいというのが社長
の言い分だったのだとか。彼女も知っていて資材の調達
など、お先棒を担ぎました、と。
原因は事件の発覚だけではないのでしょうが、その彼
女、精神科で鬱と診断されました。ここのところ、仕事
も休みがちです。その彼女のことを思うと、腹立たしい
気持ちになるのですが、覚えていらっしゃいましょうか、
前回の賃貸インタビュー。東横インが出資したクイック
ガーデニングさんでした。
あの会社の目指すもの、着眼点などを考えると、そし
て、その商売の師匠として東横インの西田社長があるこ
とを考えると、ビジネスマンとしては優秀な人なのだろ
うと思います。それがどこで間違えてしまったのか。人
生にはいろいろ落とし穴があるようです。
それでは２月20日号をお届けします。今回の記事は以
下の２本です。実は記事の本数はいつもより少ないので
すが、その分、読み応えのあるインタビューをお届けし
ます。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■賃貸インタビュー
大家さん歴２年で２室、２棟
成功する経営は自分で動くことから始まる
国房啓一郎さん
【くにふさけいいちろう】
1970年、山口県生まれ。ＩＴ系企業に勤めながら、不動産
投資を行う、いわゆるサラリーマン大家さん。20歳の頃か
ら株式投資などを始め、数々の金融系商品の投資を経験し
た後、２年前から不動産投資を始める。ＩＴ系企業にお勤
めのせいもあり、投資や経営にもＩＴをフル活用していら
っしゃるという。
２年前、ベストセラーとなった「金持ち父さん貧乏父さん」
（ロバート・キヨサキ）に刺激され、不動産投資を始めよ
うと思ったという国房さん。以前から株式投資はやってい
たものの、不動産投資は入門書を読むことから始めたとい
う経歴ながら、この２年間でワンルーム２室、２棟を所有、
しかも満室状態をキープしているとか。その成功のための
ノウハウをお伺いしました。
「不動産投資ならお金を借りられる！」
その思いがきっかけに
20歳前後から株式投資をやっていたという国房さんが前
述のベストセラーに影響され、不動産投資に目を向け、最
初にコレはいいぞ！と思ったのは「株式投資では金融機関
からお金は借りられないが、不動産投資なら借りられる」
ということだったのだとか。
「普通のサラリーマンでもマイホームを買う時には年収の
５倍くらいは貸してもらえる。それなら、投資にだって貸
してもらえるだろう、確か、銀行でアパートローンという
商品があったし……。じゃあ、借りて投資しよう、そう思
ったのです」。
これをリスキーと思うかどうか、そのあたりが多分、投
資家になれるかどうかの境目でしょう。マイホームのため
のローンなら損をして払えなくなることはありませんが、
不動産投資で空室が出れば、ローン破産もありえます。し
かし、国房さんは踏み切ります。
最初に目を付けたのは競売物件。10件ほど入札はしたも
のの、落札には至らず、ここで方向転換。競売人気が不当
に高まっていたため、高値で落札してもメリットがないと
という判断です。
その後、あちこちの不動産会社のホームページをチェッ
ク、最初に購入することになる表参道のワンルームに出会
います。その間、７冊ほどの不動産投資のノウハウ書を読
んだものの、「投資する物件の種類や規模によってノウハ
ウは違うはずなのに、書いてあることは同じ。特にワンル
ーム一部屋用の投資の入門的な本はありませんでしたね」。
特に不足を実感したのは銀行からお金を借りるノウハウ。
どの書にも「銀行と仲良くなって云々とありますが、実際
にどうしたらいいかは書いてない。結局、購入する物件を
紹介してくれた不動産会社からその会社で付き合いのある
銀行の担当者の名まえを聞き、貸してもらえないか、打診
して回りました」
ごくささいな工夫が
相場８万5000円を10万5000円に化けさせる
そして不動産投資を考え始めてから１年後、購入したの
が表参道、14㎡のワンルーム。事務所として入居者のいた
部屋で、賃料は10万円。建物内の他の部屋が８万5000円だ
ったのに、その部屋だけは破格の賃料。ところが、この入
居者は３カ月ほどで退去。「入居者は売主と親しい関係の
人。高い賃料で入居しているということで利回りの高い部
屋と見せようとしたのかもしれません」。
そのまま、相場と同じ８万5000円で貸したのでは、収支
計画に狂いが出ます。そこで国房さん、家賃アップのため
に自分にできることがないかを考えます。
「まず、表参道なら礼金・敷金は２・２が通常ですが、こ
れを０・０にしました。見た目の印象を変えようと庭に観
葉植物を植え、部屋に手を入れました」
といっても、壁紙を張り替えるなどの大規模な内容では
ありません。「替えたものはコンセントプレート、水道の
蛇口、照明器具など。コンセントプレートは数百円から1000
円程度ですが、これを替えるだけで、部屋の印象はがらり
と変わるんです」
その結果、無事、入居者を確保。礼金・敷金がないとし
ても家賃を高く設定でき、空室期間を作らずに済めば、問
題なし。実際、８万5000円で礼敷を４カ月とると総額は34
万円。これが礼敷無しで10万5000円で貸せれば、その差額、
２年間で48万円。いい計算ではありませんか？
一番強いのは自分で動いて
会得した自分なりのノウハウ
続いて中野のワンルーム１室を購入したものの、ここで
方向転換を余儀なくされます。「銀行さんにもうワンルー
ム１室では貸せない。１棟なら考えるが、と言われてしま
ったのです」。
銀行さんの論理によると、リスクは分散したい、１室だ
けだと、結果はゼロか100。１棟で複数戸数あれば１室空室
になってもゼロにはならないと。
ここまでの不動産投資で都銀、信金、ノンバンクと各種
金融機関を回っていた国房さん、「都銀だと年収の６～７
倍までだけれど、ノンバンクなら８倍、９倍も貸してくれ
る。それなら１棟もいけるんじゃないかと、半年以上探し
て今度は埼玉県みずほ台の15室の物件を購入することに。
5000万円が限度だろうと思いつつ、7500万円貸してもらえ
ないかと打診すると、２行からＯＫが出て、20年返済でお
願いできるノンバンクに融資をしてもらいました」
その後、さらに同じ埼玉県内でもう１棟を購入。これは
「金融機関を回っていて、融資が甘くなっているという実
感があったのです。投資仲間からも同じような情報があり
ました。おととしまでは再建築不可や借地権の物件には貸
してくれなかったのが、去年くらいからＯＫに。それなら、
借りられるときに借りて買おうと思ったのです」
もちろん、ただ貸してくれというだけで貸してもらえる
ほど世の中は甘くありません。まったく何のつてもないと
ころから金融機関巡りをして、都銀、信金、ノンバンクそ
れぞれに融資方針、基準があること、融資に当たっては決
算書や収益予想など、相手を納得させられる数字的な裏づ
けが必要なこと、国房さんは自分でノウハウを積み上げて
きたのです。
購入する物件を検討する際にも、東京カンテイのデータ
で坪単価を比較、総務省統計局の人口統計からその地域の
人口の増減をチェック、賃貸相場を賃貸情報誌から調べ、
その上で現地に行くのだとか。「投資専門の不動産会社は
プロを相手にしているせいか、愛想が悪い。データを知っ
ておくなど、理論武装しておかないと、交渉なんてできま
せん」
国房さんのノウハウはこれだけではありません。簿記を
知らなければ、経理事務所に頼むのが普通でしょうが「会
計ソフトを買って、自分で入力。分からないことは国税庁
のTAX ANSWERに電話あるいは税務署に行って相談したり、
どうしても分からない点や決算書提出前には会計士さんに
スポットで依頼、見てもらっています」。
１時間数千円、スポットで会計士を利用、決算関係も含
め、経理関係の支出は年間で３万円ほどで済んでいるそう
です。
このほか、所有物件の管理、仲介・管理を委託する不動
産会社の選択から、物件の見方まで、ノウハウは不動産投
資全般に及びます。正直、私も長くこの仕事をしています
が、全くの素人が２年でここまでの見方ができるようにな
るとは、驚き以外の何者でもありません。しかも、まだ、
（というのも失礼ですが）35歳、シングル男性です。どう
してここまでできるのか？
その答えかも知れないと取材後の雑談の中で感じたこと
があります。
国房さん曰く「お金を儲けることが最終的な目的ではない」。
では、何が目的か。
「儲けたお金で自分にない才能を育てるようなことをして
みたい」。
本来、投資というのはそうしたものだったのではないか
と思います。特に不動産投資は不動産を持っているだけで
利益を生み続けるものではありません。変な言い方ですが
そこに愛情を注ぎ続けなければいけないものだと思います。
その意味で、国房さんの姿勢が、自分で動き、投資するも
のに細心の注意を注ぎこむことが、最良の結果を生んでい
るのではないか。
これが正しい答えであるかどうかは、皆様の判断にお任
せします。が、これからの投資家はこうあって欲しいと、
同じ年代のホリエモンを思うだにつけ、切に願ってやみま
せん。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■編集部の独り言
一般的ではないけれど売れているもの
半年ぶりにある仕事仲間のデザイナーさんに会いました。
「ようやく、落ち着いたところで」と笑いながら言うので
聞いてみると、９月に自分で企画、デザインをして書籍を
出したのだとか。ところが、この書籍、２日で６万部を完
売するというスマッシュヒットとなり、出版関係その他か
ら問い合わせが殺到。捌ききれないほどになっていたのだ
とか。
そんなに売れた本があったとは。情けない話ですが、知
りませんでした。テーマを聞いてみると、いわゆる食玩。
ぷちサンプルと呼ばれ、小さな、小さな寿司桶やジューク
ボックスなどいろいろな種類があり、コレクターも多いの
だとか。たまたま、その製品を作っている会社が25周年で
出版に全面協力、おまけとして限定品を付けてくれたこと
も手伝って、ヒットが生まれたのだそうです。
これを聞いて、わが社の製品を取り上げた本を作っても
らえないかとの依頼も多かったというのですが、彼女、笑
って「そもそもが売れている商品だったから、本も売れた。
売れてない商品を扱った本など、いくら工夫を凝らして作
っても売れるわけない」。
そう言われれば全くその通りなのですが、その、知られ
てはいないけれど、売れているもの、あるいは売れそうな
ものを探すのに、皆、四苦八苦。でも、今でもどこかでこ
うしたスマッシュヒットが生まれているかと思うと、頑張
って探さなくてはと思います。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
次回は３月６日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
―――――――――――――――――――――――――
オーナー問題研究共同組合
〒153-0053 東京都目黒区五本木1-30-10
㈱東京情報堂内
TEL：050-1037-9042 FAX：03-5721-9041
E-mail：
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
|
