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できる大家1000の知恵
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■2006/４/３日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
高齢の親を持つ単身者対象の賃貸が登場
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
自分で物件を広告、直接契約することはできる？
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編集部の独り言
ハウスメーカーに立ち退き交渉はお願いできるか？
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠ブログにはまっています、です。
メルマガでも紹介させていただきましたが、２月、３
月でブログを始めました。大家さんのためのもの、住ま
い全般に関して、そしてお遊びで食べ物関係と３本です。
始めてみると更新が簡単で、画像もあれこれ入れられ
て面白い。ついつい、あれも書きたい、これも書きたい
と思い、３本とも、毎朝必ず更新しています。ちょっと
ヒマがあると、先の分まで書いてしまうので、まだまだ
ネタ切れはなさそう。我ながら、どうして、こんなに書
くことが好きなのか、ちょっと不思議なくらいです。
それでは４月３日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
高齢の親を持つ単身者対象の賃貸が登場
高齢化はいろいろな社会的問題の引き金でもあり、また
新しいビジネスチャンスでもあります。その意味では、高
齢化と賃貸を巡るニュースには、今後注目していきたいと
考えています。
そのひとつが、この５月に大阪府枚方市に誕生する、高
齢の親を持つ単身者を対象にした２世帯同居が可能な賃貸
物件。これはフランスベッドグループのフランスベッドホ
ールディングスが手がけたもので、間取りは約60㎡と約76
㎡の２ＬＤＫ。室内の配慮としてはバリアフリーはもちろ
ん、介助を想定した広めのトイレ、安全性を考えて火を使
わないＩＨを使用など。また、子どもが不在時、高齢の親
に何かあった場合には、ヘルパーコールで24時間１階に常
駐しているスタッフを呼ぶこともできます。
この建物では１階にフランスベッドメディカルサービス
が運営するディサービスセンターを併設、介護保険を使っ
たディサービスが利用できますし、ショップも。近隣の総
合病院や往診対応できる地域の診療所との提携もあり、ソ
フト面での高齢者フォローもあれこれ用意されています。
仕事と介護が両立できるなら、親と住み続けたいと思っ
ている人は多いはず。しかし、普通の賃貸では不在時の親
の面倒を見てもらう手だてがありませんし、サービスを受
けられる老人ホームなどでは同居ができません。この物件
は、その２つを合体した、新しい形というわけです。
また、経営として考えると高齢者だけを受け入れるより、
子ども世帯と住んでもらうほうが安心です。働いている子
ども世帯なら収入はありますし、高齢の親に何かあっても
子どもが面倒を見てくれるでしょう。そう考えると、この
物件、非常に賢く考えられているわけです。
物件の詳細はこちらで。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，自分で物件を広告、直接契約することはできる？
４月に入っても４室のうち、２室は空室のまま。この２
週間ほどは、下見の客も連れてきてくれない仲介会社に不
満を感じています。そこで思ったのですが、自分で物件紹
介のサイトを立ち上げ、入居者を募り、直接契約するとい
う方法はありえるでしょうか？ ホームページ自体はウチ
の息子が作ってくれると言っています。
Ａ、直接契約は可能ですが、集客は難しいこと
まず、ホームページを立ち上げて、自分の物件をＰＲし
てみようという点については、将来的には大変意味のある
ことです。自分の物件については大家さんご自身が一番よ
く理解しているはず。その大家さんが自らの言葉で物件を
紹介するのであれば、過不足なく、物件の特徴を伝えられ
ると思われます。また、大家さんのやる気をアピールする
ことにもなります。
ただし、ホームページを作ったからといって、すぐに現
在の状況が打破できるわけではありません。実際に物件の
ホームページを作っている大家さんにお伺いしても、それ
だけですべての入居者を見つけるのは、今の時点ではかな
り難しいと感じていらっしゃる方が大半です。ですので、
現状の空室を埋めるためには、ホームページとは別に仲介
会社を変えるなどの努力が必要でしょう。これまでの仲介
会社との間に、他社への依頼を阻むような内容の契約を交
わしているのでない限り、仲介会社を変えるのはそれほど
難しい話ではありません。
また、直接契約は可能です。大家さんが直接店子さんと
契約を結ぶのであれば、宅建免許は不要です。ただ、契約
にあたっては、すべてのリスクを考え、慎重に契約書を作
成、運用するようにしなくてはいけません。最近ではトラ
ブル回避のための契約書の作り方がＣＤ－ＲＯＭつきで販
売されていますので、そうしたものを利用してみてもいい
でしょう。特に注意したい点としては、家賃を滞納させな
いようにすること、何かあったときのために保証人は信頼
できる人か必ず確認するなど。もちろん、本人がどんな人
かを見定める必要もあります。
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■編集部の独り言
ハウスメーカーに立ち退き交渉は依頼できるか？
掲示板に書き込みをいただいた件で、ハウスメーカー３
社ほどに話を聞きました。他の方にも参考になる話だと思
いますので、要点のみ、書きます。
ご相談の内容は現在ある賃貸物件（入居者２組）を二世
帯住宅に建て替え、相談者とお母さんが住むようにしたい。
それに当たっては入居者に立ち退いてもらう必要があるが、
というものでした。そこで、掲示板上では、退去していた
だくまでの段取りを順を追ってご説明しました。
その後、さらに、二世帯住宅建設にあたってはハウスメ
ーカーさんに依頼したいが、ハウスメーカーさんは立ち退
き交渉までやってくれるものだろうかとの質問。そこで、
前述したように、３社に問い合わせを入れてみました。
まずお伺いしたのは木質系の住宅を手がけるＳ社。こち
らの返事は基本的にはやらないというもの。「担当やエリ
アによっては全くやらないというわけではありませんが、
基本的にはやりません」。ただ、例外としてありうるのは
「建替え後にも賃貸住宅があり、しかも、その戸数がある
程度まとまっていて、その管理を弊社に任せていただける
場合なら、検討させていただきます」。メーカーさんに利
があるなら、やらないでもないということです。
次に電話したのは、借家人が大家さんから借地権を買い
取るためのセミナーなどをよく開いているＭ社。以前、セ
ミナーに出席したことがあるので、その逆のアドバイス、
あるいは交渉はお願いできるのでしょうかと質問してみま
した。答えはイエス。もちろん、やらせていただきますと
非常に積極的な返答でした。
最後に連絡を入れたのは、特殊な壁材などで強度には定
評のあるＡ社。旧知の広報担当者に聞いたところ、「基本
的にはやっていないと思うが、現場に聞いています」。が、
ここはそれきり。多分、広報担当者以上の返事にはならな
かったのだと思います。
とりあえず、３社だけにしても、会社によって対応に差
があることだけは分かりました。実際には、それまでの付
き合いなど、他の要素もあるはずですから、一概には言え
ないでしょう。いずれにしても、何を依頼するにしても、
１社だけではなく、複数社に声をかけてみることが大事と
いうわけです。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で
毎日更新しているこちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
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住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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次回は４月３日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
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『できる大家1000の知恵』
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