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できる大家1000の知恵
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■2006/6/5日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
国土交通省が2006年版首都圏白書を発表
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
地震で破損した貸家の補修責任は誰にある？
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編集部の独り言
賃貸インタビューの第一回にご登場いただいた、広瀬智也
さんが、翻訳、不動産投資のカリスマの書籍が出版されました。
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠トークショーに出てきました、です。
それでは6月5日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
国土交通省が2006年版首都圏白書を発表
国土交通省が平成17年度首都圏整備に関する年次報告
（首都圏白書）を発表しました。
この中でいくつか、大家さんにとって関心のありそうな
ところをピックアップすると、
少子高齢化に伴い、人口は減少局面に移行すると言われ
ていますが、首都圏では東京圏を中心に現在も増加を続けて
おり、当面はこのままの増加傾向が続くと思われます。
ただし、増加するのは主に都心部であり、近郊の住宅街では
減少傾向が見られます。
実際に人口が減少しているは都心から30キロ～40キロ圏で、
この地域では65歳未満の若い年代が流出、高齢化がますます
進むものと見られています。
また、面白いことに、人口が減っている地域では持ち家（一戸建て）
の比率が高く、賃貸住宅が少ないという結果が出ています。
つまり、賃貸の少ない街では高齢化が早く進むということです。
これは他のデータにも表われており、一戸建てだけでなく、
マンションや賃貸など多様な住宅がある地域では、人口減少は
見られません。
また、駅から遠い場所での空き家が目立つのも当然といえば
当然のこと。駅から遠い場所に物件を持つ大家さんは、
何らかの対策がより必要になってくるわけです。
調査の詳細についてはこちらで見られます。
平成17年度首都圏整備に関する年次報告
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，地震で破損した貸家の補修責任は誰にある？
父が３軒の貸家を所有しています。いずれも築40年以上
と古く、あちこちにがたが来ているようで、先日、地震で
屋根が破損したと住民の一人から連絡がありました。
補修して欲しいということなのですが、状況からすると
数十万円以上はかかるようです。
しかし、ここでその補修をしたとしても、家自体がすでに
傷んでいるので、あまり意味があるように思えません。
どうしたらいいでしょう？
Ａ、補修は大家さんの責任。
ただし、高額な場合には免除されることも
本来、大家さんには借りた人が居住するのに適した状態を
保つ責任があります。ですから、物件が破損した場合には
大家さんが補修しなければなりません。
ただし、襖や畳、障子など、家の付属的な部分の補修はそ
の範囲ではありません。
ご相談の場合には、家屋の構造上、大事な部分でもあり、
家屋自体の存続にも関わることですから、大家さんが補修
しなくてはいけないことになります。
ちなみに、補修しなければ暮らしていけないような、排水
溝や水道管などについても、大家さんの補修の責任があり
ます。
ただし、例外もあります。それはこれまでに大家さんが受
け取った賃料をすべてよりも補修費のほうが高い、あるい
は長期間の貸家で家賃の増額が行えない、あるいは極めて
低額で大家さんの負担が極度に大きいなどというときには
免除される場合があります。
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補修だけでなく、将来も考えた交渉を
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地震などの不可抗力で破損した場合には大家さんが補修す
べしという判例はありますが、これも多額に及ぶ場合であ
れば、免除される可能性があります。
そのためには、家賃と補修費用のバランス、また、将来に
ついてを考える必要があると思います。
築40年以上であれば、今回屋根を補修したところで、近い
うちに他の場所に手を入れなければいけない可能性が高い
ように思われますが、それに応じた家賃の設定になってい
るのかどうか。
将来の問題でいえば、相続との関係もあります。
現在、お父さんの所有ということであれば、いずれ相続が
発生するわけで、このままの貸家にしておいてよいものか…。
ご本人の意思、お父さんのご意向も含め、今後、どうする
のかをまず考え、それに合わせて、補修問題を考えていく
のが遠回りのようですが、もっとも、効率的な考え方では
ないかと思います。
ただ、その間、貸家をそのままにしておくというわけには
行かないでしょうから、最低限、住める状態にするような
補修だけは行わなくてはいけないでしょう。
今後、立ち退きなどの可能性も考えると、入居者との関係
は良好に保っておくべきだと思いますから、できるだけ誠
意を持って交渉、納得してもらうようにしてください。
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■編集部の独り言
賃貸インタビューの第一回にご登場いただいた、広瀬智也さん
が、翻訳、不動産投資のカリスマの書籍が出版されました。
著者はニュージーランド出身の不動産投資家として、世界的に
有名なドルフ・デ・ルース氏。「金持ち父さん貧乏父さん」シ
リーズで知られるロバート・キヨサキ氏の、不動産投資アドバ
イザーも務めたという人です。
彼は17歳で初めての投資物件を購入し、以後、一度も就職する
ことなくプロの不動産投資家として生計を立てているという、
まさに、不動産投資家の中の不動産投資家。
具体的な項目としては
●不動産が、株式投資を始めとする他の投資商品に比べて、
有利な理由は？
●株式投資を上回るリターンがありうる、その秘密は？
●ありきたりの物件を、見違えるような高利回り物件へと
変貌させる方法
●10年に一度の取引は毎週やってくる
といったもの。投資家だけではなく、大家さんにもお役にたつ
内容と思われます。
◎お金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ
～自己資金ゼロから始める究極の試算形成術～
東洋経済新報社 1890円（税込み）
書籍の内容詳細
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で
毎日更新しているこちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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次回は6月19日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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