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できる大家1000の知恵
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■2006/７/18日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
敷引き特約無効、３例目の判決
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
無断で使用されている土地を取り戻すには？
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編集部の独り言
ブログであちこちの賃貸物件を紹介しています
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠メールの不調に悩まされています、です。
同じ人からのメールが届いたり、届かなかったりと不
調が続いています。いつも届かないなら、それはそれで
諦めもつく（？）のですが、届くときもあるのですから、
始末に負えません。まあ、メールにばかり頼りすぎるな
という意味もあるのかなと思いつつ、今日もまた、来て
いません！とメールしたりしています。
それでは７月18日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
敷引き特約無効、３例目の判決
６月29日、大津地裁で敷引特約は消費者契約法10条に違
反し、無効であるとして、敷引金の返還を求める判決を言
い渡しました。
敷引とは関西地方独自の慣習で、敷金のうちのある部分
をあらかじめ返還しないことを明記して契約をするという
もの。これまでは、返還額が退去時まで明確にならない、
あるいはケースによって異なるといった、分かりにくい関
東での慣習よりも、トラブルが発生しにくいと言われてき
ました。しかし、最近では関東同様、争いになるケースが
増えています。
さて、このケースは月額６万3000円でアパートを借りた
女性が敷金25万円のうち、５万円しか返還されなかったこ
とを不服として訴えを起こしたもの。女性は約２年半居住
していました。
これに対して、大阪市北区の不動産会社は「敷引特約は
京都滋賀地域の慣習で、賃料の一部の前払いである」と主
張しましたが、大津地裁の阿多麻子裁判長は「前払いとい
う説明はされておらず、慣習というだけでは払うべき正当
な理由とはいえない」として消費者契約法に違反すると判
断しました。
敷引特約が消費者契約法10条に違反し、無効であるとし
た判例は神戸地裁（平成17年７月14日）、大阪地裁（平成
18年２月28日）に続き３例目。地裁レベルでは、すでに判
例として定着しつつある判断といえそうです。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，無断で使用されている土地を取り戻すには？
実家の近くのアパート、土地を相続しました。自宅から
遠いので、アパートは地元の不動産会社に管理を任せてお
り、そちらはいいのですが、問題はアパートに隣接した土
地。以前の所有者で、近所に住む人が無断で車や荷物など
を置いており、帰省した折に、何度か注意しているのです
が、少しして、帰ってみるとまた無断使用されています。
いずれ実家に帰ることを考えると、表立った揉め事にはし
たくありませんが、無断使用でも、長年使い続けていると
権利が生ずると聞いたことがあります。どのように対処す
ればいいでしょう？
Ａ、相手方に所有権が移る心配はありませんが、トラブ
ル拡大を防ぐには早めに手段を。
まず、使用し続けていると所有権が移転してしまうとの
ご心配、これは所有権の時効取得を意味していらっしゃる
と思いますが、これについては心配されるには及びません。
というのは、所有権を時効取得するためには、所有の意志
をもってその場所を占有していること（自主占有）、占有
の開始時に他人の所有物であることを知らず、かつ、知ら
ないことに過失がなく、10年経過したことが要件となって
いるからです。もし、他人の所有物であることを知ってい
た場合には20年です。
ただ、このまま、放置しておくと、トラブルは拡大する
ように思われます。相手が「好きなように使っていいとい
われた」「貸してもらった」などと好き勝手なことを言い
出すこともありえるのです。
そのため、将来のご近所さんとトラブルを起こしたくな
い気持ちはわかりますが、早いうちに、後々、証拠となる
ようなやり方で権利をきっちりと主張しておくことをお勧
めします。具体的には内容証明便を出しておくこと。これ
なら直接顔を合わせることはありませんし、後にトラブル
に発展したときの証拠になります。
書くべき内容としては、これまで無断使用に対して何度
も口頭で注意してきたこと（いつ、どのような形でと思い
出せる限り、日時を入れられればベストです）、この後も
同じような行為を続けるようであれば、法的な手段も辞さ
ないことなど。後日、他人が見たときにも、事実関係が一
目で分かるように書いておきましょう。
また、同時にアパートの管理を委託している不動産会社
にその土地の利用について相談してみるのも手です。アパ
ート用の駐車場にする、あるいは最近ニーズの高まってい
るコインパーキングにする、広さがあるなら市場動向を見
てアパートを建て増すなど、方法はいろいろ考えられるは
ず。少しでも収益を上げる手段を模索してみてください。
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■編集部の独り言
ブログであちこちの賃貸物件を紹介しています
ちょうど、秋の新築物件情報が入り始める時期です。そ
こで本業（？）で、新築物件紹介の記事を作っています。
毎年、春、秋の新築シーズン前に同様の記事を作るのです
が、秋の場合、あまり目ぼしい新築物件が集まらず、苦戦
することがしばしば。また、未完成で撮影できない場合が
多いのですが、今年はなぜか、物件は豊富ですし、撮影可
能、内覧会を開く物件なども。景気の回復と合わせて、物
件供給も増えているということなのでしょうか、そのおか
げで忙しい毎日です。
そうした物件の中で大家さんにとってお役に立ちそうな
情報をブログでご紹介しています。目新しい、でもそれほ
ど高くなさそうな器具であったり、ほんの少しの工夫で、
部屋が斬新に見える例であったり。他の物件をみることは
勉強になると思いますので、ぜひ、ブログのほうで、写真
と合わせてご覧ください。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で
毎日更新しているこちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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次回は7月31日（月曜日）にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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