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できる大家1000の知恵
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■2006/9/19日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
ご近所トラブルNo.１はやはり音問題
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？
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編集部の独り言
情報は誰かから与えられるものではありません
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠落書き増加中と聞きました、です。
賃貸インタビューで次回お願いをしている方は長年街
中の落書き消しをボランティアで行っていらっしゃいま
す。お忙しく、なかなかお時間をいただけていないので
すが、その方のおっしゃるには、このところ、確実に増
えているのだとか。また、一度書かれると、すぐ、また
いたずら書きされ、どんどん増えていくのだとか。ごみ
と同じで、放置すればするほど悪くなるというもののよ
うです。嫌な世の中です。
それでは気分を変えて、９月19日号をお届けします。
今回の記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
ご近所トラブルNo１はやはり音問題
不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクス
トが９月14日に発表した「賃貸住宅における、ご近所づき
あい実態調査」によると、集合住宅でのお悩みNo.１は音問
題。
調査結果によると、アパートでは50.3％、マンションで
も45.6％の人がご近所の音を迷惑に思っており、音の種類
としては、歩く・ドアを閉めるなどの音（49.2％）、酔っ
て騒ぐ音や怒鳴り声（40.4％）、音楽や楽器の音（32.8％）、
洗濯機や掃除機などの生活音（22.1.％）などとなっていま
す。また、生活音を迷惑に感じる時間帯としては22時以降、
７時前が多いようです。
さて、その対処法として、頼られているのが大家さん。
38.3％が大家さんを通して注意してもらうと回答している
のです。その他何もしない、さりげなく意思表示、直接注
意という人も多いわけですが、そうした対処法で不満を募
らせ、退去という結果になるよりは、多少、面倒に思った
としても、入居者間のトラブルの仲裁役をかって出たほう
が良さそうです。
ちなみに、近所にどんな人にどんな人が住んでいるかを
気にする人は女性で64.3％と多数。これは自分と同じよう
な生活スタイルの人が住んでいれば、トラブルにはなりに
くいだろうという判断のようで、実際、子どものいる家庭
なので、子どもの多いマンションを選んだ、学生向き物件
を選んだ学生などの声も上がっていました。
大家さんにとっても、生活時間が似ている入居者が多く、
トラブルが発生しないのは何より。入居者募集の時点から
意識しておくといいのかもしれません。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？①
父は来年70歳。アパートや借家、駐車場に貸している土
地などを所有しており、死後は長女である私が相続するこ
とになります。私自身は父がやっている大家さん業にはま
ったく関係ない会社勤めをしているのですが、気になるの
は相続税。不動産はあっても、現金はないので、いざとな
ったら、物納すればいいと思っていたのですが、これから
は物納は厳しくなると聞きました。
Ａ、申告の期限、手続き、不適格財産など多くが明確化さ
れ、書類提出が遅れると、利子税が課せられます。
平成18年の税制改正では物納制度が大きく変わりました。
これまでは
①物納申請から許可までに長期間かかっていました。また、
その間、相続した人は税金は払わずに済んでいました。
②物納の許可基準が分かりにくく、どんな土地なら物納で
きるのかが、ケースによって異なっていました。
③相続税納付は金銭で納付することが基本であり、どのよ
うな場合なら物納が可能なのかの基準があいまいでした。
④納税する側としては、できるだけ不必要な相続財産から
物納申請するため、国として正しく課税できていないので
はないかという疑義がありました。
などの問題点が指摘されていましたが、18年度の改正に
よって、物納許可の要件、物納不適格財産の明確化、申請
から許可にいたるまでの期間に期限を設けることなどとい
った改正がなされました。
相続開始から10カ月以内に
必要書類を整え、物納申請を行う
今回の制度改正の概要を、まず、期間面から説明しまし
ょう。ここではいつまでに申請を行うか、それに対して税
務署はいつまでに決定を出すか、が明確化されました。
相続する者は相続開始から10カ月以内に物納申請を出さ
なくてはなりません。この時点で必要書類を添付しなくて
はいけないのですが、現実的にはかなり難しいというのが
税理関係の専門家の意見です。必要書類については別にま
とめますが、単純に自分で用意するだけではなく、近隣の
人に許諾を求めるなどといったものもあるからです。その
ため、提出期限の延長は最長１年まで可能ですが、延長し
た場合には、その間、利子税を払う必要があります。
さて、申請が行われると、税務署は３ヶ月以内に現地調
査などを行い、物納を許可するか、却下するかの判断を下
します。その間、足りない書類があれば、補完通知を、撤
去すべき品があるようなら措置通知を出すなど、適宜、必
要な通知を行います。
必要書類の補正などを指示された場合、提出期限は最長
１年まで延長は可能とされます。また、撤去すべき品があ
る場合には、撤去するように請求されてから、最長１年ま
では猶予があるものの、それ以上撤去されないようであれ
ば、物納を取り下げたものとみなされます。
申請が許可されればいいのですが、そうでなかった場合
には、1回だけなら再申請を行うことができます。また、金
銭納付が困難な場合には延納申請を行うことができます。
早めに準備したほうがいいとは思うものの、親子ともに
言い出しにくく、なかなか準備が進まないのが相続対策。
しかし、今回の改正で、早期準備の重要性はより高くなり
ました。必要書類を用意するために与えられた時間は長く
ても１年10カ月。しかも、そのうちの1年については別途
税金支払いが生じます。少しでも早く、申請し、許可して
もらえるようにすることが、賢明というわけです。
長くなりますので、これ以降は次回にまた。
○物納申請時に添付して提出しなければならない書類は？
・所在地をあらわす図（住宅地図）
・公図の写し（登記所で取得）
・登記事項証明書（登記簿謄本。同上）
・地積測量図
・境界確認書（隣地が一般の住宅の場合は関係者の印のあ
る書類など）
・道路明示書（自治体役所で取得）
・土地の維持管理に要する費用の明細書
・所有権移転に必要な書類（所有権移転登記承諾書、登記
原因証明情報、印鑑証明書）を後日提出することを約した
申し出書（物納が許可されてから提出すべき書類を提出し
ますと約束するもの）
以上、更地の場合。また、土地の状況によって追加で必要
な書類としては
・建物等の越境がある場合
→越境物の撤去等を約束するという内容を確認した書類
・建築基準法上の道路に接していない場合
→隣地を通行することを承諾したという内容の書類
・電柱がある場合
→電柱等に係わる土地使用承諾書のコピー
・仮換地（再開発などで他の土地に移転することが決まっ
ている土地）の場合
→仮換地指定通知書のコピー
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■編集部の独り言
文章には人間が出ます
情報は誰かから与えられるものではありません
いろいろな方の悩みや不満、ご相談をお受けすることが
あります。その中で多いのが、不動産会社さんへの不満。
少し前にも、建設会社とその関連の不動産会社に依頼して
アパートを建てた方が、「土地があるので、もう１棟建て
たいが、２社とも自分たちに、都合のいいことしか言わな
い。本当に建てていいのか、信用できない」と、不満を述
べていらっしゃいました。
この不満にはいくつか問題があると思います。まず、信
用できないという点。相手が不動産会社でない場合、あな
たは信用できない相手と付き合い続けますか。ご近所で、
どうしても付き合わなければならないなどの場合を除けば、
できるだけ距離を置くようにしたり、あるいは表面的な挨
拶だけの付き合いにするのではないですか。それなのに、
信用できない不動産会社と付き合い続ける。これはおかし
くありませんか？
多分、この方の気持ちの中には、信用はできないものの、
面倒は避けたいという部分があるのだと思います。他の会
社に依頼し直すとすれば、自分でどこの会社がいいのかを
調べたり、その会社に連絡をしたり、資料を用意したりと
煩雑な作業が発生します。その面倒さ、自分でやることの
多さを考えると、信用できなくても、楽な相手と付き合い
続けるほうがいいと思っているのではないでしょうか。
また「都合のいいことしか言わない、教えてくれない」
という不満には、情報というのは誰かから与えてもらうも
のだという思いがあるように思います。が、この姿勢はこ
れからの時代には、非常に危険ではないでしょうか。
これは経営に限ったことではありません。たとえば、行
政とのやりとりを考えてみましょう。どこの役所でも、お
金を払うことについては、いつまでに、どこで払うべしな
どと、うるさく広報しますが、補助が出す場合にはこちら
で調べて、請求しなければそのまま。高額な医療費を払っ
ても、請求しなければ、行政は還付も補助もしてくれない
のです。
おそらく、こうした情報格差、情報入手力格差は広がる
ことこそあれ、平等に向かうことはありません。そうした
世の中で、自分が主体になって経営していこうと思うので
あれば、誰かが情報を与えてくれるのを待っているようで
はだめです。昔よりも、情報を手に入れる手段は増えてい
ます。その気になって行動すれば、信用できない不動産会
社から得られるよりも、はるかに役に立つ情報を簡単に手
に入れることができるのです。であれば、自分で動くほう
が賢明。私はそう思います。
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次回は10月２日（月曜日）にお送りいたします。皆様には
くれぐれもご自愛のほどを。お忙しい時期にお読みいただ
き、ありがとうございました。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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