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できる大家1000の知恵
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■2006/10/２日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
東京ルール施行後、敷金が下落？
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？②
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編集部の独り言
そんなにのんびりしていていいの？
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おはようございます。オーナー問題研究共同組合の中
川＠向かいのマンションが見えすぎて困る、です。駅を
挟んで向かい側にあるマンションの、最上階にお住まい
の男性の部屋が良く見えます。というより、大きな窓に
カーテンなしですから、丸見えです。別に見たいわけで
はありませんが、ちょうど、パソコンの画面のすぐ脇。
いやでも視野に入ります。あ～、頼むから、カーテンし
てくださいと思うんですが、どうしたらいいのやら……。
それでは気分を変えて、10月２日号をお届けします。
今回の記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
東京ルール施行後、敷金が下落？
不動産のマーケティングを行っているアトラクターズ・
ラボによると、2004年10月の東京ルール施行後、東京都内
では敷金が0.33カ月下落しているそうです。
これは施行直前（2004年７月～９月の四半期調査）と、
2006年４月～６月調査を比較したもの。施行前の敷金は平
均で2.0カ月でしたが、最新の調査では1.67カ月。0.33カ月
分下落しています。
敷金返還のルールが明確にされ、預かってもいずれ返さ
なくてはいけないのであれば、預かる意味は薄いし、敷金
を減らすことで借りてもらいやすくなるのであれば、その
ほうが賢明というのが、この現象の背景。とはいえ、極端
に減らすわけにもいかないというのが、0.33カ月という微
妙な数字に反映されているようです。
ちなみに礼金は1.24カ月から1.14カ月、0.1カ月の下落に
とどまっており、こちらはもう下げ止まりと思われます。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、相続税の物納制度が大きく変わったそうですが？②
（前回に引き続き、相続税の物納制度の解説を続けます。）
父は来年70歳。アパートや借家、駐車場に貸している土
地などを所有しており、死後は長女である私が相続するこ
とになります。私自身は父がやっている大家さん業にはま
ったく関係ない会社勤めをしているのですが、気になるの
は相続税。不動産はあっても、現金はないので、いざとな
ったら、物納すればいいと思っていたのですが、これから
は物納は厳しくなると聞きました。
Ａ、物納できる土地の条件が明確化され、
「何とかしてください」は不可能に
これまでも抵当権が設定されていたり、境界線が固定さ
れていない土地などの物納は認められていませんでしたが、
今回の改正では、それ以外も含めて明確に土地の条件が決
められました。これまで、ほとんど物納が認められていな
かった市街化調整区域内の土地や、道路に面していない、
いわゆる無道路地については、一定の条件の下に、他に物
納できる土地がない場合に限って、「物納劣後財産」とし
て物納できるようになりました。この点では、物納できる
土地が増える人もありえます。
反面、これまであまり厳格に運用されていなかった、物
納の優先順位が定められました。収める側としては、価値
の低い土地から収めたいわけですが、物納に適した財産が
あるにもかかわらず、物納不適格財産や物納劣後財産を物
納申請した場合には、物納を却下されることになります。
では、具体的にどのような土地が物納できないのか、条
件次第ではできるのかの例を挙げてみます。
●物納できない例（物納不適格財産）
・抵当権が付いていたり、所有権の帰属を巡って争ってい
る財産（国が完全な所有権を取得できないため、不適格）
・境界が明確でない土地、借地権の及ぶ範囲が不明確な貸
地など（ただし、山林は原則として測量不要）
・共有財産、稼動している工場の一部など（他の財産と一
体でなければ処分できないため）
・敷金等の債務を国が負担しなくてはならなくなる貸地、
貸家など（物納財産に債務が付随するため、国が債務を負
担することになるので不適格）
・越境している建物、契約内容が貸主に著しく不利な貸地
など（訴訟事件になる可能性が高いため、不適格）
・証券取引法上の所要の手続きがとられていない株式、定
款に譲渡制限のある株式（譲渡に当たって特定の手続きが
必要であるにも関わらず、その手続きが行われていないた
め不的確）
この中で、貸地、貸家については、敷金を返還、経営の
安定した管理会社にサブリース、それを物納という手立て
はありえます。
●他に収めるべき財産がない場合に物納できる例（物納劣
後財産）
・法令の規定に違反して建築された建物およびその敷地
（いわゆる違法建築など）
・地上権、永小作権その他の用益権が設定されている土地
・道路に面していない、接道条件を満たしていない土地
（いわゆる無道路地、再建築不可の土地など）
・都市計画法に基づく開発許可が得られない道路条件の土地
・法令、条例の規定により、物納申請地の大部分に建築制
限が課される土地
・維持、管理に特殊技能を要する劇場、工場、浴場その他
の大建築物またはその敷地
・土地区画整理事業の施行地内にある土地で、仮換地（移
転先）が指定されていない土地
・生産緑地の指定を受けている農地および農業振興地域内
の農地
・市街化調整区域内の土地
・市街化調整地域外の山林および入会週間のある土地
・相続人が居住または事業の用に供している家屋および土
地（自宅など）
・休眠会社の株式
・忌み地
つまり、国が取得した後、容易に換金できる土地でなけ
れば物納は難しいということになります。
次回は現金での納付が困難として、物納が認められる要
件についてまとめます。
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■編集部の独り言
そんなにのんびりしていていいの？
とある、大家さんからの疑問メール。
マンションを所有しているんですが
しばらく空室で、ようやく入居者が決まりました。
その際に不可解なことがありました。
①「入居者が決まりました」の連絡もなく、入居の１カ月
後に、いきなり、契約書が送られてきて来ました。知らせ
るのが遅すぎではないですか？？ 普通はこんなもの？？
②支出の欄で、改装費３万円（これは退去時に説明しても
らっています。説明よりは、安くあがっています）と広告
宣伝費に７万円とあったのですが、これの説明は事前にも、
その後にもありません。何の説明もなく、７万円、文句を
言うべきでしょうか？
さて、皆様、どう思われますか？こんなにのんびり、ど
うしましょうなどと、言っていていい問題でしょうか。入
居者を決定するのは大家さんです、同様にかけていい広告
費を決済するのも大家さん。それを全部任せておいて、言
うなりにお金を払う。それで、大家さんとしていいのでし
ょうか？ 私としてはまったく理解できません。
ちなみに、家賃４万円、空室期間３ヶ月、管理費が月額
2100円のマンションだそうで、この方は一部屋だけ所有し
ていらっしゃいます。経営が成り立っているのか、他人事
ながら心配です。
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次回は10月16日（月曜日）にお送りいたします。皆様には
くれぐれもご自愛のほどを。お忙しい時期にお読みいただ
き、ありがとうございました。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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