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賃貸経営ニュース⑦
東京の治安、悪くなった！
「ここ１年～２年、東京の治安は良くなっていますか？」警視庁の
アンケートに対し、都内に居住する人々の答えは ＮＯ！「良くなっ
ている」「どちらかといえば良くなっている」という答えはわずか
３％。「悪くなった、どちらかといえば悪くなった」は逆に６２％
にも上っています。
実際のところ、今年１０月までの都内の刑法犯は昨年同期から４
％以上も減少、検挙率も上がっているそうですが、肌で感じる不安
感を解消するところまでは至らなかったというところ。
不安を感じる犯罪（複数回答）のトップは空き巣の６０％で、続
いて侵入強盗５３％、ひったくりが４３％と続いています。
また、充実を望む治安対策（複数回答）ではパトロールなどの警
察活動８３％、外国人窃盗団、集団すりなどの取り締まり６３％など。
これだけ、治安に不安を感じる時代では、セキュリティ面を重視
する入居者が増えるのも頷けます。
賃貸経営ニュース⑧
地震保険加入、ようやく増加へ
前回のニュースでは低迷する地震保険加入をお伝えしましたが、
昨年11月、12月になって増加傾向が見られるようになりました。た
とえば、11月の大手４社（東京海上日動火災保険、三井住友海上火
災保険、あいおい損害保険、ニッセイ同和損害保険）の申込み件数
は約２５万件と、前年同月より２割近く増。申込みにはいたらない
ものの、問い合わせ件数も増加しているとのこと。まだ、ご加入に
なっていない大家さんも、そろそろ検討してみてはいかがでしょうか。
原状回復コラム⑦
入居者が負担すべき内容は？②
あきらかに入居者に責任がある、
明確な瑕疵は入居者負担
大家さん、入居者がそれぞれ負担すべきもののうち、明確なのは
この、入居者に責任があるとされる瑕疵です。通常の使用による結
果とは思われず、注意して使用すれば付かなかったであろう傷など
がこの範疇に入ります。
以下、具体例を挙げてましょう。
◎引っ越し作業で生じた傷
フローリングの床の上で家具を引きずった跡や、家具を柱にぶつ
けたことによる傷などがこれに該当します。
◎キャスター付きのイス等によるフローリングの傷や凹みなど。
傷をつけやすい家具であることが容易に推測できるのにそれでも、
使用の上、傷を付けた場合には、入居者の負担と考えられます。
◎フローリングの色落ち
日焼けによるものは自然損耗と考えられますが、たとえば、窓を
開けっぱなしにしていて雨が吹き込み、それによって色落ちが生じ
た場合は入居者の負担になります。
◎壁等の釘穴、ねじ穴で下地ボードの張替えが必要なまでの場合
画鋲やピン穴など、表面のクロス張替えで済む範囲であれば、通
常損耗と考えられますが、下地ボードの張替えまで必要なほど、重
量のあるものをかけるための穴は通常の使用を超えたものと判断さ
れています。
◎天井に直接つけた照明器具の跡
あらかじめ用意された照明器具コンセントを使用しなかった場合
には、入居者の負担とされます。
◎飼っていたペットによる柱等の傷
国土交通省の指針では共同住宅におけるペット飼育は未だ一般的
ではなく、また、ペットの躾の問題でもあり、入居者の負担と判断
される場合が多いようです。
このほか、空焚きをしたために焼けた風呂釜や、子どもが削った
柱なども当然、入居者の負担となります。
入居時に使い方を解説して
修繕個所を減らす
最近では入居者の敷金返還に関する意識はかなり高くなっていま
す。きちんとキレイに住むことで、敷金が多く返還されるなら、そ
のほうがトクだと判断する人も増えています。
大家さんにとっても、敷金を多く使って修繕などを行うよりも、
そもそも傷つけないように住んでもらうほうがいいはず。
そこで提唱したいのは、どんなことをすると、入居者が負担しな
くてはいけないかをあらかじめ、入居者に告知しておくことです。
たとえば、引っ越し時。引っ越し会社を依頼する場合には、ダン
ボールなどで養生の上、家具搬入などを行うケースが多いので、そ
れほど傷つけられる可能性はありません。しかし、入居者が自分で
引っ越し作業を行う場合には不慣れなこともあり、知らず知らずの
うちに傷を付けてしまう可能性もあります。
引っ越し日は不動産会社あるいは大家さんに通知することになっ
ているケースが多いと思いますが、その際、引っ越しをどのような
形で行うかを質問。自分たちでやるということであれば、傷をつけ
ないようにと注意を喚起しておきましょう。直接のやりとりがない
場合には、不動産会社にあらかじめ、注意事項を入居者に伝えても
らうようにしましょう。
特に今後、都内では敷金返還の原則や入居中の故障等の連絡先を
入居者に説明しなくてはいけなくなりますから、そこで同時に説明
してもらっておけば、手間が省けます。その意味では、都や国土交
通省の指針を理解、誠意を持って対応してくれる不動産会社が大家
さんにも、入居者にも親切というわけです。
編集部の独り言
厳しくなる、競売最新事情
お知り合いに東京都内で競売を中心に不動産会社を経営なさって
いる方がいらっしゃいます。最近の不動産投資ブームで加熱気味と
いう競売の最新事情を伺わせていただきました。
「私が競売に参入したのは９２年です。その当時から多少注目され
ていましたが、東京地裁の２階の小部屋に、閲覧用の机が１０ほど
並んでいる部屋にはファイルが無造作に置いてありました。物件情
報公開直後はさすがにごった返す日もありましたが、それ以外は空
席も目立つ状況でした」
「ところが、９４年ぐらいから一気に混み始めます。閲覧室に入る
のが一苦労という状況になり、９５年には広い部屋に移りましたが、
それでも狭さは解消せず、３階に結構広めの部屋が確保され、また
閲覧は一度に１冊、という制限も付されるようになりました」
「そのころから、ベビーカーに子供を乗せて来るおかあさんやら、
裁判所なんて一生縁がないと思っていたわという感じの老夫婦やら、
日本語がほとんどわからないのに「儲かりそうだ」という噂だけで
来たのか、中国人の集団なども閲覧室に来るようになりました。
結局最終的には「民事執行センター」が目黒に開設されるという運
びになります」
「競売というシステムでは、参加者が多くなれば競落価格も高くな
ります。９７年ぐらいから顕著になってきたのですが、ほとんど何
も手をかけずに右から左に処分できそうな物件には驚くような高値
が付き、普通の市場で売買される価格程度で落札する物件も多くな
り、それどころか相場４０００万円程度の戸建てが６０００万円な
どと、オークションの熱気に当てられて理性を失ってしまったとし
か思えない値付けが行われるようになりました」
「不況業種である不動産業界もこれに目を付けないわけはなく、リ
クルートの住宅情報、アットホームの配付資料などに競売物件の目
録が付いてきたり、業界研修会でも何度か取り上げられたせいで、
競売物件を扱う業者が増えたのも、厳しい状況になった原因のひと
つと思います」
「今、競売専門業者として生き残る道は、いろいろと面倒そうな物
件を安く仕入れる、しかないと思っています。でも、面倒な物件は、
大きなリスクを抱えてもいます。やはりラクして儲けるのは難しい
ことでしょう」
どんな商売でもラクして儲けるのは難しいわけですが、特に不動
産を巡ってはより厳しい時代なのかもしれません。
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