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できる大家1000の知恵
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■2006/11/13日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
ワンルームの高利回りは山手線外側にシフト中
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
「子どもが生まれたら退去」の特約は可能？
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編集部の独り言
たまには会わねば
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おはようございます。
仕事で平日にあちこちを歩き回っていると、高齢化社
会を実感します。歩いている人、喫茶店でお茶を飲んで
いる人、バスに乗っている人、街で見かける人の大半が
高齢者だったりするからです。
そして、もうひとつ実感するのは、女性が元気という
こと。庭園や美術館を見に行くと、元気過ぎるグループ
に出くわすことも多く、時にうんざり。せっかく、美し
い絵を見ているのに、ご近所の嫁姑トラブルの噂話など
聞かせていただきたくないものです。
人のふり見て我がふり直せと思いつつ、11月13日号を
お届けします。今回の記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
ワンルームの高利回りは山手線外側にシフト中
不動産情報サービスの東京カンテイの調査によると、20
06年のワンルーム市場では、地価上昇の影響から、従来供
給の中心だった都心部の利回りが低下、逆に山手線の外側
エリアでの利回りがアップしているそうです。
具体的に高利回りベスト３となったのは、水天宮前、野
方、新中野。水天宮前はまだ、都心に近い立地ながら、そ
の他は山手線の外側。その他の、ベスト20までの駅を見て
みると、分譲価格の安い城西、城北エリアが多くあがって
います。今後しばらく、地価が下がる可能性がないことを
考えると、利回りを上げるためには、これまでとは違う地
域に目を向ける必要があるというわけです。
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/49oneroomsyuto.pdf（PDF）
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
「子どもが生まれたら退去」の特約は可能？
Ｑ，所有している２ＤＫばかり８戸あるアパートで１室が
空きました。新規に募集をかけるにあたり、契約書に子ど
もが生まれたら、退去してもらうという特約を入れたいと
考えています。というのは、現入居者は夫婦ものばかりな
のですが、空室になった部屋にいた人は入居中に子どもが
生まれ、退去までの２年半ちかく、他の入居者から音に関
する苦情が絶えず、板挟みになって、面倒だったからです。
また、子どもができた場合には敷金アップという特約も
考えています。こちらも、上記の経験からのもの。子ども
が室内の柱や壁にいたずら書きをするなど、ひどい状態だ
ったので、そうした事態の補填には必要だと思うからです。
Ａ,「退去」の特約は不可能ですが、「敷金アップ」の特
約は可能です。
トラブルがあったため、次回はそれを未然に防ぎたいと
いう思いはお察しいたしますが、残念ながら、子どもが生
まれたら退去という特約は不可能です。というのは、子ど
もが生まれることは、社会常識的に見て、当たり前のこと
であり、それを禁止する、それを理由に契約を解除するこ
とはできません。借地借家法28条によると、正当な事由が
ない限り、大家さんから一方的な解約はできませんし、同
30条によると、借り手に不利な特約をつけても、無効とさ
れます。以上の２項が、不可能という根拠です。
ただし、子どもが生まれた場合に敷金を余分に預けても
らうという特約は内容次第では可能です。というのは、大
人だけの暮らしと違い、子どものいる生活では、家の傷み
具合が違ってくると考えられるからです。よく、ペット可
物件では通常２ヶ月の敷金を３ヶ月にするケースがありま
すが、たとえは悪いですが、それと同様と考えればいいわ
けです。
といっても、それがあまりに高額に及ぶときには、無効
と解釈されることも考えられます。これまでの敷金の額や
建物の構造などにもよるとは思いますが、家賃の１ヶ月分
程度であれば、認められるでしょう。
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■編集部の独り言
たまには会わねば
ファックス、メールで仕事ができる時代です。それでも
少し前までは、メールでは重くて送れないからと、写真、
イラストは実物を届けていただいていたので、カメラマン
さん、イラストレーターさんとお目にかかるチャンスがあ
りました。ところが、ここ３年ほどは、イラストもメール
で印刷会社に直接納品していただくことが多く、２～３年、
仕事をしているのに、一度も会ったことのない人が増えて
います。
そんな中、仕事の依頼をしたその日に「打ち合わせに伺
います」と、ご連絡をくださったイラストレーターさんが
いました。お目にかかって話をしてみると「最初の仕事の
場合には、どんなに忙しくても直接お目にかかることにし
ている」とのこと。１時間ほど、じっくりとイラストの内
容について打ち合わせをしましたが、やはり、ファックス、
電話でやりとりしているよりも、詳細に話ができますし、
その場で、「こんな感じです」とラフを書くこともでき、
互いに、安心。また、実際に上がってきたラフも、齟齬が
なく、意図にぴたりとはまったものでした。
どうかすると、電話、ファックス、メールでと、時間を
効率的に使うことばかり考えてしまいがちですが、それば
かりではいけないと反省させられました。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で
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次回は11月27日にお送りします。記事に対する
ご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
お忙しいときにお読みいただき、ありがとうございました。
時節柄、くれぐれもご自愛のほどを。
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