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できる大家1000の知恵
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■2007/２/26日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
春の賃貸市場は供給過多続く？
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
室内を改装したいという入居者。どう対応すべき？
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編集部の独り言
賃貸をネットオークションに？
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おはようございます。
1960年代に建設された、東京都住宅供給公社の住宅に行
ってきました。最近、外装工事が終わり、見た目はだいぶ
きれいになっているのですが、５階建てでエレベーターな
し、階段は暗く、天井は低い、と典型的な団地スタイル。
四角い、愛想のない建物が数十棟並んでおり、高齢の居住
者が増えている様子。新聞、雑誌などで多摩ニュータウン
が話題になりますが、それ以外の団地でも同様の問題が起
こっているわけです。
そこで、不思議に思うのは、どうして、こうしたお役所
仕事を誰も原因としないのかということ。たとえば多摩ニ
ュータウンでは40㎡ほどの３ＤＫ（！）が作られています。
いくら住宅不足だったとはいえ、人が住む広さとして考え
られたものなのか。私には、一般庶民はこんなもんでいい
だろとなめて判断したお役人の、一般人を馬鹿にした態度
のように思えてなりません。少し前の柳沢大臣の「生む機
械」発言も、生むという部分の論議は別として、お役人や
政治家は国民をお金を生む機械としてしか見ていないので
はないかと思ったものです。
さて、ちょっと冷静に戻って記事へ。今週ご用意しまし
たのは以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
春の賃貸市場は供給過多続く？
ミサワエムアールディーが２月に発表した「春の転勤・
入学シーズンにおける賃貸市場速報」によると、この春の
賃貸市場は単身者向き、ファミリー向きともに供給過多と
する不動産会社が大半だとか。
この調査は２月、９月と年に２回公表されており、調査
対象は首都圏、中京圏、近畿圏、福岡圏の４エリア。それ
によりますと、首都圏では現在の賃貸市場の需給状態は単
身者向き、ファミリー向きとも供給過多とする不動産会社
が過半数。ただし、前回、昨年秋の調査から比べると、供
給過多とする回答は10ポイント以上減っているとのことで、
供給過剰感はやや薄らいでいるといえそう。ただし、家賃
は大幅下落、あるいは若干下降と考える回答が過半数とな
っており、下降傾向が続いているという見方が中心です。
続いて中京圏。こちらでは、供給過多の声が多いものの、
需要は均衡、あるいは過多という回答もあり、一部には、
バランスのよい地域もある様子。そのバランスを反映して
か、家賃は横ばいという回答が中心。ただし、今後の家賃
見通しは流動的なようだ。
近畿圏では供給過多の回答が前回よりも10ポイント以上
減少しているとのこと。また、家賃相場は横ばいと感じて
いる不動産会社が多く、全体としては安定した相場といえ
る様子だ。
これに対し、供給過多という回答が約７割と高かったの
が福岡圏。家賃相場は若干下降が６割強で今後の見通しも
若干下降が７割。他の地域に比べ、供給過多が続き、家賃
もまだ下がる様相を見せています。
●調査を発表したサイトはこちら。
ミサワエムアールディー
http://www.misawa-mrd.com/
●調査の詳細はこちらで見られます。
http://www.misawa-mrd.com/data/index03.html
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、室内を改装したいという入居者。どう対応すべき？
築30年、古いアパートを経営しています。ここ半年ほど
空いていた部屋にようやく入居者が決まりそうなのですが、
問題は室内をいじりたいといっていること。不動産会社に
聞くと、最近、自分で室内を改装、インテリアにこだわり
たいという入居者がいるそうで、特に古い物件だと、それ
ができるのではないかと思われているふしがあると。空室
のままで置いておくより入居してもらったほうがいいもの
の、その後のことを考えると、どうするべきか、悩んでい
ます。
Ａ、改装の範囲、原状回復のルールを作って対応を
ここ数年、部屋を自分なりに改装したがる人が増えてい
るのは事実です。そうした人向きの雑誌記事なども散見さ
れます。
とはいえ、大家さんとしては、その人が入居している間
はいいものの、その後をどうするか、そのあたりを考える
と安易にＯＫが出せないのは当然でしょう。ただ、ご相談
では、しばらく入居希望者がいなかった由。空室をそのま
まにしておくのが不安というお気持ちも分かります。
そこで、現実的な解決案としては、入居希望者とどのよ
うな改装をしたいのか、具体的にやりとりしてみてはいか
がでしょう。壁の上に何か貼る、取り付ける程度なのか、
それ以上なのか、床は？など、具体的にやりたいことを聞
けば、それがどの程度、室内に影響を与えるかが分かって
くるはず。
退去時に原状回復費用を負担するなら
改装可としても
その上で、退去時にそれを原状に回復するとして、いく
らかかるのかを提示、それを負担してもいいかどうか、負
担できるのであれば改装可としてもよいという条件を出し
てみるのです。
たいていの場合、改装するよりも、原状に戻すほうが費
用がかかります。それを負担しても改装したいというので
あれば、契約書にその条項を付記するということで、改装
を認めましょう。しかし、それを全く負担できないという
のであれば、改装は不可。あるいは幾分かは負担するとい
うことであれば、その範囲で改装してもよいなど、対応は
やりとり次第とするのです。
こうすれば、大家さんが損するような取り決めにはなら
ないでしょうし、入居希望者の人にとっても、自分がやり
たいことを考え直す契機になり、無茶なことはしないよう
になるでしょう。また、やりとりを機に、お互いを知るこ
とにもなり、それもまた、むやみやたらな改装を防ぐこと
にもつながろうかと思われます。
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■編集部の独り言
賃貸をネットオークションに？
本体サイトを見たと、ある会社の方から連絡をいただき、
お目にかかりました。日本の賃貸を面白くという趣旨から大
家さんが自分の物件を自分で出品できる、賃貸不動産オーク
ションサービスを始めようとしていらっしゃるそうで、それ
について、意見をとのことでした。
確かに大家さんと入居者が直接取引きできれば、仲介手数
料が不要になったり、ニーズを知ることができたりと、メリ
ットはいくつも考えられます。オークション形式であれば、
それによって賃料アップがある可能性もあります。
ただ、問題も同様にたくさんあります。専門家を通さずに
きちんとした契約が交わせるか、下見その他の面倒を自分で
背負い込むのはどうか……。それにそもそも、利用者をどの
程度見込めるものか。
品物に関してはネットでのやり取りが増えています。それ
が不動産にまで広がるかどうか。楽しみなようでもあり、ま
だ時期尚早なようでもあり、はて、というのが本当のところ
でした。
ちなみにそのサイトはこちら。フォーマット、システムが
見られます。
http://www.flbo.jp
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
毎日更新しているこちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございました。
まだまだ寒い日が続きます、皆様にはくれぐれもご自愛の
ほどを。次号は3月12日（月曜日）に送らせていただきます。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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