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できる大家1000の知恵
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いただいた方に隔週月曜日に送信しております。
■2007/４/23日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
住宅、福祉政策が合体、団塊高齢化へ備え
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
認知症の父所有の物件を売却するには？
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編集部の独り言
大家さんホームページにエールを送りたい
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おはようございます。
週末に館山に行ってきました。ここは寿司で街おこしを
考えているようで、寿司の街館山なるパンフレットを作り、
クーポンなども出しています。市内には40軒余の寿司屋さ
んがあるそうで、地元で取れた魚をメインにした地魚寿司
が人気を呼んでいます。
私たちが訪れたのは、その館山でも市内から車で20分以
上離れた布良（めら）という漁港近くの寿司屋さん。小さ
な漁港の、細い道沿いにあるのですが、いつ行っても賑わ
っています。その要因は、「市内から遠いからね、来ても
らうためには、よそ以上に努力しなくちゃ」という親父さ
んの姿勢。もう何年も前の雑誌記事で読んだコメントです
が、中休みなしの営業時間、各種つまみ類の充実ぶりなど
を考えると、営々と努力を重ねていらっしゃったことが推
察できます。
もちろん、お味のほうは申し分なし。しかも、東京で食
べることを考えると、価格は半分以下でしょうか。もし、
千葉方面へいらっしゃる機会があれば、おすすめします。
店の名は富寿司さんです。
http://www.awa.or.jp/home/tsk/
さて、今週、ご用意しました記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
公団住宅、福祉と一体化 団塊の高齢化に備え
厚生労働省と国土交通省は、大規模公団住宅などに高齢
者が安心して住み続けられるよう、福祉と住宅を一体化さ
せた政策を推進する方針を固めました。
これは、公団住宅内の空き店舗や空き住戸を、高齢者の
生活に欠かせない医療・介護に活用する、低層階への住民
の住み替えの促進するなどの施策で、今年度中にはモデル
事業をスタートさせる方針です。
構想によると、施策は２段階からなっています。まずは
団地内の空き店舗、空き住戸に認知症高齢者向きグループ
ホーム、デイサービスや泊まり、訪問介護など、多様なニ
ーズに対応する小規模多機能型居宅介護事業所などの介護
施設、訪問介護ステーションや24時間対応の在宅療養支援
診療所、高齢者向きメニューを用意したレストランなど、
高齢者の暮らし全般をフォローする施設に入居してもらい、
高齢者にも暮らしやすい場を作ります。
同時に高齢者にはバリアフリー化した低層階に住み替え
てもらいます。高齢者用の住戸には緊急通報装置を設置、
連絡があれば、提携タクシー会社からヘルパー資格を持つ
運転手が運転するタクシーが派遣される仕組みも予定され
ています。
当初の対象となるのは、都市再生機構（旧日本住宅公団）
が開発した大規模団地のうち、昭和40年代に造成された約
32万戸。多摩や千里など高齢化が目立つニュータウンも含
まれます。両省は、その後、他の公営住宅にも事業を拡大
する方針だそうです。
政府は増え続ける医療・介護給付費を抑制するため、費
用がかかる特別養護老人ホーム建設ではなく、高齢者が在
宅で生活し続けられるような体制作りを考えており、この
取り組みはその一環。団塊世代の高齢化で介護ニーズが高
まる10年後を目標に、高齢者が住み続けられる街創出を目
指しています。
高齢者と住まいを巡っては、今後の動向が気になるとこ
ろ。自分の物件をどうするといった身近な問題も含め、考
えていきたいものです。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、認知症の父所有の物件を売却するには？
ここ２年ほど、父の言動がおかしくなり、家族では面倒が
見きれないと、介護施設へ収容してもらうことを考えていま
す。その費用の捻出のため、父名義の賃貸物件の一部を売却
しようと考えていますが、そのためにはどうすればいいでし
ょう。法定相続人は母と私、行方の知れない兄の３人です。
Ａ、まずは後見開始等の審判申し立てを
ご相談をいただいた方とお母様、お兄様は現時点では法定
相続人ではなく、相続することが推定される、推定相続人に
当たります。この場合、推定はされているものの、確実であ
るわけではないとみなされるので、相続開始前に、被相続人
の財産を処分する権利はありません。
しかし、この場合、お父様の財産を処分することで、施設
入居費用を捻出しなくてはなりませんから、まずは後見開始
等の審査を申し立て、お父様の代理人を選出、その代理人と
協議して、土地売却などを行うという段取りをとるのが現実
的かと思われます。
病気や高齢化などで判断能力が欠けていたり、不十分であ
る人のためには、その程度によって、後見、補佐、補助など
といった、判断を公正な他者に委託する制度があります。そ
れを行うためには、４親等内の親族が家庭裁判所に申し立て
をする必要があります。
その場合に必要なのは、本人、申立人、後見人等の候補者
の戸籍謄本のほか、本人の病状、判断能力の状況を示す診断
書、鑑定書など。また、成年後見人として登記されていない
ことの証明書も必要です。
また、申し立てに当たって推定相続人全員の同意は必要あ
りませんが、家族間のことでありますから、できるだけ全員
で話し合い、共通の認識を持っておいたほうが、後日のトラ
ブルを避ける意味でもよろしいかと思います。
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売却にあたっては土地の使用状況の説明も
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後見開始の審査で後見人が選任されると、後見人には、本
人の代理としての権利が認められます。これにより、後見人
は本人に変わって、財産に関するすべての法律行為を代行で
きることになります。この例では、お父様名義の物件売却で
すが、この場合には、本人の同意も必要です。また、今回は
ご本人が住んでいる建物、敷地ではないようですので、不要
かと考えられますが、そうでない場合には、土地の使用状況、
何のために売却が必要かといった事情を家庭裁判所に説明す
る必要もあります。
また、後見人が必要なほど判断能力が衰えていないと判断
された場合には、後見人よりも代理権のない、保佐人、補助
人が選任されることもあります。その場合には、別途、代理
権を付与してもらうための申し立てが必要になります。
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■編集部の独り言
大家さんホームページにエールを送りたい
以前、賃貸インタビューにご登場いただいた、川崎市、栗
平の大家さん、中山さんから筍を送っていただきました。自
然に恵まれた場所のようで、野菜や柿、筍などが豊富に採れ、
入居者の方と一緒に筍堀りを楽しまれたりもしていらっしゃ
るそうです。
さて、今回筍を送っていただくきっかけとなったのは、テ
レビ「王様のブランチ」に中山さん所有の賃貸物件が紹介さ
れることになり、その告知をブログで簡単にさせていただい
たからです。
テレビ番組登場となれば、当然、問い合わせが多く寄せら
れるのではと期待がかかります。中山さんからのメールでは、
実際に現地に見学にいらした方もいらっしゃったものの、成
約には至らなかったとか。個性のある物件なので、気に入っ
てくださる方は本当に一目で気に入るようですが、そのあた
りは人それぞれ。万人向きというわけではありません。それ
でも、テレビで多くの人がご覧になったわけですから、いず
れ引っ越したい人や、他局で住宅番組を作ろうという方々に
はおおいに参考になったと思いますし、そうした効果も徐々
に出てくるものと思います。
ここ２年ほど、自分で物件のホームページを作って、ＰＲ
をという声を耳にします。中山さんもその先駆ですが、今の
時点では、なかなかそれだけで成約までたどり着くのは難し
い状況。しかし、今後、大家さんとの直接やりとりも含め、
もっともっと、ホームページの活用が現実化してくるものと
私は信じています。その日まで、黙々と努力を続けること、
それがいずれ花咲くことを、祈りたいと思っています。また、
そのために、私どもができることは可能な限り、させていた
だきたいとも思っております。
中山さんのホームぺージはこちら。
http://www.log-life.com/
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
こちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。気候不順の折から、皆様にはくれぐれもご自愛のほど
を。次号は５月７日（月曜日）に送らせていただきます。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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