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できる大家1000の知恵
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■2007/６/18日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
大家さんと入居者の意識にずれ？ セキスイハイム調査
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
老朽化した隣家の塀の補修を要求できるか？
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編集部の独り言
マーチもマイバッハも同じ車だけれど
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おはようございます。
遅ればせながら、宮部みゆきさんにはまっています。
現在読んでいるのは、直木五十六賞を受賞した「理由」
という大作で、北千住にあるタワーマンションが舞台と
なっています。
たぶん、あそこを舞台としたんだろうなと思う物件を
知っていることもあり、そこに描かれる人間模様に物語
としてのリアリティ以上のものを感じています。考えて
みれば、住まいは人が長い時間を過ごす場所であり、家
族が関係を育む場所であり、その齟齬が生じる場所でも
あるわけで、ドラマの舞台になるのは当然。しかし、最
近は不幸なドラマの舞台とばかりなっているようで、そ
のあたりを悲しく思います。
さて、今週、ご用意しました記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
大家さんと入居者の意識にずれ？ セキスイハイム調査
積水化学工業が行った「アパートオーナーの意識と行動」
調査をご紹介しましょう。ここでは、現在アパート経営を
行っいているオーナーだけではなく、将来アパートの建築
意向を持つ潜在オーナーも調査対象とし、アパート経営に
対する意識と行動の比較を行っています。
まず、賃貸アパートを経営する最大の理由としては「収
入増」「資産の有効活用」「老後の私的年金」がベスト３。
ここで差が出たのは、現在大家さん業を営んでいる人では
22％が「収入増」を理由にしているのに対して、潜在大家
さんでは35％が収入増、資産活用を主眼にしている点。節
税より、積極的に運用するために、アパート経営を選択す
るという姿勢が明確になっているというわけです。
また、現在大家さんを営んでいるアパートオーナーの職
業では会社員が44%、自営業が21%、アパート経営が本業と
いう人は10%となっていますが、潜在オーナーでは52%が会
社員。年金不安を反映して私的年金としてのアパート経営
を考えていると思われます。
次に、大家さんが想像する入居者が重視する点と、実際
の入居者が重視する点の間にはギャップがあることも分か
りました。具体的にはオーナーが「機能・利便性」を重視
しているにも関わらず、入居者は「リラックス」を求めて
いるというもの。どちらを重視するかの質問に対し、入居
者は家族構成によって多少の違いはあるものの、７割強が
リラックスを選択していますが、大家さんの６割が機能性、
利便性を重視していると考えているのです。
この意識の違いは、具体的な設備へのずれにも現れてい
ます。もっとも分かりやすいのは、バス・トイレ別。これ
は独身男性、独身女性、ファミリー、いずれの層でも入居
者のニーズが大家さんの予想より高く、我が家ではリラッ
クスしたいという認識の現れと見られます。
アパート・マンション経営成功のためには、入居者のニ
ーズを的確に把握することが必要ですが、意外にずれてい
るというわけです。今後、このギャップをどう埋めていく
かが、成功には欠かせない作業でしょう。
調査結果はこちらから。
http://www.sekisuiheim.com/info/press/20070607.html
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、老朽化した隣家の塀の補修を要求できるか？
駐車場として貸している土地に隣接する家の塀が老朽化、
いまにも崩れそうになっています。もし、崩れたら、駐車し
ている車に影響が出そうなので、なんとかしてもらいたいの
ですが。
Ａ、塀の所有者に状況を説明、補修を依頼しましょう
民法には、土地の所有者に隣家に迷惑をかけないよう、塀
などの崩落防止策をとるようにもとめる規定はありません。
が、過去には、隣地にある崖が崩れないようにする工事の費
用負担を巡る裁判で、最高裁が「崩れる可能性が客観的にき
わめて高い場合には、所有者が自己負担で補修すべきである」
との判決をくだしています。同様に、危険性が高い場合には、
補修を要求するのは妥当と思われます。隣家の方には、現地
を見ていただき、壁が崩れた場合、車を傷つける可能性があ
ることを説明、補修をお願いしてみるのが、最初にとるべき
手かと思われます。
もし、それに応じてもらえず、危険性が極めて高いと判断
される場合には、裁判所に相談、仮処分の手続きを取っても
らうのが有効です。裁判所が必要を認めた場合には、執行官
が業者を呼ぶなどして、補修を実行してくれます。
ただし、その場合、問題は費用負担。仮処分を申し立てた
側がとりあえず、立替えし、それを訴訟などで取り戻すこと
になりますが、相手が補修に難色を示していた時には、裁判
所の費用支払い命令に従わない可能性も多々あります。その
場合には、最終的には差し押さえなどの手段をとることにな
りますが、ご近所との関係ですから、できるだけ、その前に
解決したいところ。塀が崩れた場合の被害について、誠意を
持って説明し、なんとか対処してもらえるようにしたいもの
です。
また、地域によっては、災害時に崩れる可能性のある塀な
どへの補修を促進する施策を行っていることがあります。具
体的には危険度を測定、それに応じた助成などをするという
もの。お住まいの自治体でそのような制度がないかを相談、
もし、それを利用できるようであれば、お隣も補修に応じて
くれやすいのではないかと思われます。
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■編集部の独り言
マーチもマイバッハも同じ車だけれど
友人と税金、税務署とのやりとりについて話していました。
デザイナーをしている友人によると、いつも税務署にしつこ
く質問されるのは、同じような仕事なのに、どうしてギャラ
がこれだけ違うのかということ。本を一冊作って、100万円と
10万円があったとすると、どちらかが虚偽ではないかと、ね
ちねち聞くというのです。
でも、そもそも、私にはその税務署の発想が分かりません。
同じように見えるものでも、同じ価格じゃないものはたくさ
んあります。食べ物ひとつとっても、200円（安すぎます？）
のラーメンから2000円を越すラーメンまで。高いラーメンで
もふかひれなど、高い食材が入っていれば納得できるでしょ
うが、そこまで差はなく、それでも価格差があることだって
あり得ます。
住宅でもそうですし、車でも、その他の耐久消費財だって
すべてそうです。逆に同じ時間働けば、その内容がどうであ
れ同じお給料をもらえると思うほうが、お役所的発想ではな
いかと思うのですが、皆様はどう思われますか？
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
こちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。気候不順の折から、皆様にはくれぐれもご自愛のほど
を。次号は７月２日（月曜日）に送らせていただきます。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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