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できる大家1000の知恵
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■2007/７/17日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
上場企業の不動産売却増える
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
不動産会社に広告料を支払う必要はある？
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編集部の独り言
川床の高さ制限
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おはようございます。
台風の中、関西へ行ってきました。当初は６時半くらい
の便に乗る予定をしていたのですが、天気予報で不安にな
り、少し早めに品川に着いたのを幸いに、早めの新幹線に
乗ることにし、結果、運休を免れました。
おかしなことに、その仕事自体がピンチヒッターとして
の仕事でした。身内に不幸がありそうなのでと、古い知り
合いに頼まれたのです。そして、その古い知り合いは私が
仕事の段取りには余裕が必要と実感させてくれた人でした。
それはもう20年以上前。締め切り前日に彼女が急病で倒
れ、入院することになったのです。慌てて見舞いに向かっ
た幡ヶ谷の病院、ベッドに横になった彼女に明日は締切り
と言ったところで、原稿が出てくるわけはありません。が、
幸いなことに、倒れる前日、私たちは打ち合わせをしてお
り、その時点で、取材の内容はほとんど聞き取っていまし
た。内容が分かっていれば原稿を書くこと自体はたいした
作業ではありません。そのため、仕事には何の支障もあり
ませんでした。
その少し前にも同じようなことがありました。翌朝に撮
影を控え、カメラマンのお父さんが急死、動転した彼は何
の手配もせずに飛行機に飛び乗り、私に電話することを思
い出した時はすでに長崎の空港、夜８時過ぎでした。
こうした経験から、私は常に最悪の事態を予想した段取
りを基本にします。多少予定が狂っても、トラブルがあっ
ても、最終的には間に合う、なんとかなる、そんなスケジ
ュールを考えます。もちろん、何もなければ、それで問題
なし。めでたし、めでたしですし、何かあっても、ちゃん
とお尻は合います。貧乏性なのかもしれませんが、長らく、
締め切りに遅れることなく仕事をしてこられたのは、そん
な心がけの結果でしょう。
さて、今週、ご用意しました記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
上場企業の不動産売却増える
都市未来研究所が７月に発表した「不動産売買実態調査」
によると、上場企業等が売買した不動産の中で、ここ数年、
住宅の売買が大幅に増加しているそうです。
調査によると、06年度の上場企業等による住宅（賃貸マ
ンションや寮・社宅）の売却件数は446件で、前年度より
約２割ほど増加。これはJリートが住宅への投資を増加さ
せていることによる影響と見られています。実際、売り先
の大半は03年度以降、投資目的法人が最も多くなり、05年
度には全体の８割を占めるようになっています。
また、企業が売却している不動産では住宅が件数ベース
で約半数、金額ベースでも事務所、店舗についで第３位と
なっています。場所で見ると、05年度までは東京都心の５
区が大半でしたが、06年度になると、23区内、都下へと広
がりを見せるようになっています。
当然、この結果としては郊外でも投資目的の住宅供給が
増加することになり、今後も設備の充実した、高額賃貸物
件が首都圏の幅広い地域で供給されることになっていきそ
うです。
調査の詳細はこちらから。
http://www.tmri.co.jp/topics/index.html
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、不動産会社に広告料を支払う必要はある？
これまで依頼してきた不動産会社が廃業することになり、
新しく他の不動産会社に仲介を依頼しました。当初、半分が
空室という惨憺たる有様からは脱却、あと２室で満室という
ところまで漕ぎ着けたのはいいのですが、不動産会社から入
居者募集のために広告料が嵩んだと、請求を受けました。も
ちろん、仲介手数料は支払っており、以前にはなかった費目
なので、本当に必要なのか、よく分かりません。
Ａ、広告料請求には本来、事前の説明が必要とされます
不動産会社は宅建業法によって、取得してもよい報酬の項
目、額が定められています。それによると、宅建業者が取得
してもよい報酬とは①売買・交換の媒介、②売買・交換の代
理、③賃貸の媒介、④賃貸の代理、⑤権利金の授受となって
います。このほかにもうひとつ、例外として認められるもの
に、お尋ねの広告料金があります。これについては「依頼者
の依頼によって行う広告の料金に該当する額」のみを、前出
の報酬以外に請求できるとなっています。
さて、問題はこの広告料金の内容と、出広にあたっての説
明の有無です。昭和57年の東京高裁の判例によれば、例外と
して不動産会社が依頼主に請求できる場合とは「通常行う程
度の広告料金ではなく、大手新聞における広告の掲載料など、
通常の必要経費の範囲を超えるものであること、そして、そ
の広告について依頼者から出広の依頼があり、費用の負担に
ついても事前に依頼者の承諾があるか、あるいは事後であっ
ても異議なしとする承諾があった場合に限られる」とされて
います。
つまり、本来であれば、広告を出す旨の報告、金額に対す
る事前の説明が必要であり、また、その広告は通常の広告以
上に金額のかかるものでなければならないというわけです。
ご相談では事前に全く相談なく、事後に広告料を請求され
たとのこと。その点においては、不動産会社に問題があり、
判例を盾にとるのであれば、支払う必要がない費用と考えら
れます。
もうひとつ、問題となるのが、その広告料が実際に出広さ
れたものであったかどうか。というのは、最近、広告を出し
たといわれたものの、それがどこにどのような形で出広され
たかが分からないというご相談がよくあります。以前なら、
情報誌、新聞など、紙媒体への広告出広が中心でしたから、
掲載後であっても、実際の広告を確認することができました。
しかし、ネットで期間限定で出広したと言われた場合、確認
する方法がないこともありえます。その意味では、実際に出
広されたのか、されたとしたらどこにいつ、を確認すること
が大事ですし、その金額が実際の広告料なのかをチェックす
ることも大事です。
今後、付き合い続けるつもりがあるのか、
今回限りなのかで、対応には違い
さて、広告料については、確認すべき点があることはお分
かりいただけたと思いますが、本質的な問題としては、その
不動産会社と今後も取引を続けるかどうかということではな
いかと思います。今回限りで、以降の仲介業務は他社に頼む
ということであれば、断固支払いを拒否、今後は付き合わな
いという姿勢をとることも可能です。
が、問題はあるものの、成果には満足しており、今後も付
き合うつもりがあるというのであれば、今回の連絡不行き届
きなどについては問題を指摘、今後のやりとりにルールを作
るなどのやり方で、以降は大家さんの承諾を得つつ、仕事を
進めるという方法を徹底するのが現実的。どちらにすべきか
を考えた上で、広告料金の問題に対処するのが賢明と思われ
ます。
また、広告料以外にも管理促進費その他、使途の分かりに
くい費目を要求されることもありますが、基本的には最初に
述べた費目以外は宅建業法違反の可能性があります。疑義の
ある請求については、業法に抵触しないか、支払いの目的、
意図、使われ方などをきちんと確認すべきでしょう。
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■編集部の独り言
川床の高さ制限
夏の京都の風物詩のひとつに鴨川の川床があります。川の
上に張り出して作られる、仮設の高床で、せせらぎの上で飲
食を楽しむ、いかにも風情のあるもの。ところが、その高さ
を制限、外から見たときに一直線になるように規制しようと
いう動きがあるそうです。
確かに現況では、高さも大きさも作る側の恣意に任されて
おり、てんでばらばらといえば、ばらばら。しかし、こうし
たものが横一直線で、機械的に並んでいることが美しいかど
うか。写真で真ん中に被写体があり、左右がまったく対称で
あるものが魅力的かどうかを考えれば、必ずしも、答えはイ
エスではないように思います。
ただ、困ったことに、お役所はこういう規制がお好き。美
しさへの観点に違いがあるのかもしれません。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
こちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。暑いさなかです、皆様にはくれぐれもご自愛のほどを。
次号は７月30日（月曜日）に送らせていただきます。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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