|
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
できる大家1000の知恵
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
このメールはできる大家1000の知恵に購読お申込みを
いただいた方に隔週月曜日に送信しております。
■2005/２月７日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑨住宅政策改革要綱 公営住宅の入居
資格・要件の緩和を提唱
─────────────────────────
原状回復コラム⑨畳は１枚から、壁は一面からの意味
─────────────────────────
編集部の独り言⑩あの広尾ガーデンヒルズですら……
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠
それでは２月７日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■賃貸経営ニュース⑨
住宅政策改革要綱、
公営住宅の入居資格・要件の緩和を提唱
国土交通省住宅局は昨年１２月に住宅政策改革要綱を
発表しました。その中で公営の賃貸住宅の有効活用につ
いての提言がありました。
これは住宅セーフティネットの機能向上についてと題
した項目で、住宅政策が市場重視、質向上へと転換して
いる中で、弱者切捨てにならないよう、かつ、老朽化し、
空室も目立つ公営賃貸住宅を無駄なく活用するためにど
うすべきかをまとめています。
具体的には
◎公営住宅への入居における公平性の確保
◎子育て世代の公営住宅への入居要件の緩和
◎障害者世帯やＤＶ被害者など社会的弱者の入居の支援
◎高齢者の住み替え支援の促進
などの項目が掲げられており、１７年度中に制度の見直
しや体制の充実を目指すものとしています。こうした施策
が実施されることで、公営賃貸住宅を入居しやすいものと
し、優良な住宅ストックとして活用しようというわけです。
また、民間賃貸住宅のバリアフリー化の促進なども謳わ
れています。高齢化に応じて、今後の住宅に求められるも
のが変化していることを如実に感じさせる内容といえます。
住宅政策改革要綱は以下の国土交通省のホームページで
閲覧できます。
http://www.mlit.go.jp/kisha/kisha04/07/071207_.html
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
連載中の原状回復コラムの９回目になります。この前段に
ついてはサイトでご覧ください。
■原状回復コラム
畳は１枚から、壁は１面からの意味
───────────────
壁のクロス張替え、
誰がどれだけ負担する？
───────────────
壁や床、畳、壁などを原状回復する場合、どれだけの範
囲を誰が負担するのかという問題が生じます。
たとえば壁のクロス。入居者が破いてしまった部分があ
るとしましょう。当然、その面を張り替えるのは入居者の
負担です。では、残りの３面は誰が負担することになるの
でしょう？
これは大家さんの負担になります。入居者の負担で破損
した１面だけ張り替えると、他の部分との色が合わなくな
り、見た目が悪いですよね？ そこでたいていの場合は室
内全面のクロスを貼り直します。色合わせが必要だったの
は破損した部分があったからと考えると、借りていた人が
負担すべきと思われるかもしれませんが、部屋をリフォー
ムすることで、次の入居者を確保しやすくしていると解釈
すると大家さんの負担ということになるわけです。
ただし、実際の運用で言うと、色合わせ、模様合わせな
どが必要になり、かつ本来であれば貼りなおさなくてもい
いような状況であったなどの場合では、破損した面だけで
はなく、全面を借りていた人の負担とするケースも少なく
はないようです。
───────────────
借りた人の負担単位の
部位別目安は？
───────────────
具体的に借主の負担する単位を部位別に見てみましょう。
◎畳
原則としては１枚単位。毀損部分が複数枚の場合には、
その枚数分。裏返しか、表替えから毀損の程度次第。
◎カーペットやクッションフロア
一部だけの張替えが不能な場合、単位は特になし。複数
箇所の毀損の場合は居室全体など、柔軟に運用。
◎フローリング
原則としては平米単位。こちらもカーペットやクッショ
ンフロア同様毀損が複数箇所の場合は居室全体。
◎壁のクロス
原則は平米単位だが、実際には毀損部分の１面、あるい
は居室全体など、判断は分かれる。
◎襖
１枚単位。
◎柱
１本単位。
◎設備機器
補修部分、交換相当費用。また、耐用年数も考慮して、
負担の割合を定めることともある。
───────────────
借りた人の負担軽減が
これからの流れ
───────────────
ここまでの解説に、大家さんの負担増を感じていらっし
ゃる方も多いでしょう。その通り、国土交通省も東京都も
基本的には借りた人の負担を軽減する方向なのです。
この流れを考えると大家さんとして考えなくてはいけな
いのは以下の２点です。
①キレイに使ってくれる入居者に入居してもらう
何度か取り上げてポイントですが、汚した、壊した後の
ことを考えるより、マナーを守り、部屋を大切にしてくれ
る入居者を選ぶほうが前向き。信頼できる目をもった不動
産会社に審査してもらい、かつ、部屋の使い方のアドバイ
スしてもらうことで、そもそもの負担を減らしていく方向
を考えましょう。
②リフォームのラクな素材、汚れにくい素材を考える
リフォーム時の費用負担を抑えるためには、室内の素材
選びも大事です。部分的に交換できる、あるいは汚れにく
い、傷が付きにくいなどの素材を考えて、順に交換してい
くなども考えてみてはと思います。最近では汚れを付着し
にくくするコーティングなどもありますので、今後、順次
ご紹介していきます。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■編集部の独り言⑩
あの広尾ガーデンヒルズですら……
友人に２年前、鎌倉から広尾ガーデンヒルズに引っ越し
た女性がいます。緑が多い点、緑の手入れなども含めて管
理が行き届いている点などが気に入って決めたとか。
しかし、驚いたことに、ここでも路上でひったくりが登
場、止めに入った居住者の男性が刺されるという事件があ
ったそうです。夜間、一人で帰宅する女性を狙い、植栽に
潜んでいた不審者の犯行だったとのこと。外苑西通りから
最も遠い住棟付近での事件でした。その後、管理組合は敷
地内の照明を増やし、暗がりを減らす努力をしているそう
です。また、夜間の帰宅時はタクシーで建物入り口まで乗
りつけるようにしている人が増えたとも。
ところで、不動産会社さんに、部屋を探している人に質
問されて答えにくいことという質問をしてみると、必ず挙
げられるのが、治安に関すること、隣人や同じ建物内の入
居者に関すること、この２点です。
初めて住む場所の治安が気になるのは当然。しかし、あ
のガーデンヒルズの敷地内にすら、不審者が潜む時代です。
治安がいいと言い切れる地域など、もう存在しないのかも
しれません。
であれば、少なくとも自分の物件だけは、不審者に付け
狙われないようにガードしたいもの。暗がりを作らない、
死角を作らないなど、借りる人の目で周辺をチェック、借
りる気になってもらうようにしたいですね。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
次号は２月21日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
―――――――――――――――――――――――――
オーナー問題研究共同組合
〒107-0062 東京都港区南青山5-12-28-502
㈱東京情報堂内
TEL：03-5766-1644 FAX：03-5766-1633
E-mail：
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
| 
