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できる大家1000の知恵
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■2007/8/20日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
京都で更新料無効裁判の第一回口頭弁論
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
ルールを守らない入居者を注意するには？
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編集部の独り言
今さらですが、便利ですねえ、見積もりサービス
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おはようございます。
皆様、夏休みはいかが過ごされましたか？私は仕事で川
崎方面を歩き回る毎日。新川崎、鹿島田方面も含めると、
丸３日、歩きました。
さすがにそれだけ歩き回ると、他の紹介記事にないもの
が見えてきます。住み心地、暮らしやすさに関する情報は
数字などのハード情報ではないと信じているので、それが
見えてくる、納得できるまでは歩くしかありません。暑い
思いはしましたが、川崎という街の成り立ち、東京とは違
う住み心地などが理解できたように思います。
ただ、それだけ歩いたにも関わらず、少しも体重が落ち
なかった点が唯一、悔しくてなりません。
さて、今週、ご用意しました記事は以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
京都で更新料無効裁判の第一回口頭弁論
８月７日、京都地裁で賃貸物件の入居者が契約更新ごと
に貸主に支払う「更新料」の妥当性を争う訴訟の第１回口
頭弁論が、京都地裁（池田光宏裁判長）で行われました。
入居者側は「更新料支払い条項は不合理で、賃借人の利
益を一方的に害すため、無効」と主張、貸主側は「更新料
は生活保護の扶助対象にもなっており、社会的に承認され
ている」と反論。全面的に争う展開となっています。
この訴訟は、京都市北区の52歳の男性が京都敷金・保証
金弁護団（団長・野々山宏弁護士）の支援で2007年４月、
過去５年間に支払った更新料、計50万円の返還を求めて起
こしたもの。これに対し、賃貸物件の管理業者らでつくる
日本賃貸住宅管理協会京都府支部が「業界全体にかかわる
問題」として貸主側の支援を決定、貸主更新料弁護団（代
表・田中伸弁護士）を結成し、更新料制度の是非を問う訴
訟に発展しています。更新料を巡っては、日本初の、しか
も動向に予断を許さない裁判というわけです。
意見陳述で、入居者側は「１年間で賃料の２カ月分の更
新料を負担を求められるのは暴利。消費者契約法は、契約
に合意していても消費者の利益を一方的に害する条項は無
効としており、被告の主張は同法の趣旨を理解していない」
と述べています。
貸主側の主張は「借り主はこれまで５年にわたって異議
を申し立てることなく、契約に従って更新料を支払ってき
た。それなのに、解約時になって、それまでの契約を無視、
返還を求めてきた。契約は守るべきものである。また、消
費者契約法は情報力や交渉力で格差がある場合に適用され
る。だが、賃貸物件の分野では消費者の情報量は十分で、
同法適用はなじまない」というもの。平行線を辿るそれぞ
れの主張に、どのような判断が下されるか、動きがあった
場合には、このコーナーで引き続き、ご紹介します。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、ルールを守らない入居者を注意するには？
敷地内にゴミ置き場を設けてあるのですが、収集日とは
違う日にゴミを置いたり、未分別のゴミを放置する入居者
が多く、困っています。ルールを守らせるためにはどうす
ればいいのでしょう？
Ａ，入居時、ルール違反時にそれぞれ対応を
すでにルール違反をする人が出ているということなので
まずは、早急にやるべきことを考える必要があります。お
勧めの手段としては、掲示板への掲出あるいは、全員にお
願いの文書を出すことです。特定に誰かを名指しするので
はなく、全員にお願いとして、ルールを守っていただくよ
うに依頼するのです。また、そこでは、ルールを守らない
人がいることは他人に迷惑をかけることでもあること、こ
のような事態が続くようであれば、誰の仕業であるかを確
認、個別にご注意することになる旨も記載するとよいでし
ょう。
ここで、他の人に迷惑云々という書き方が必要なのは、
ルールを守っている他の入居者への配慮です。こうした一
文を入れることで、きちんと管理をしようとしているとい
うことを伝えるわけです。また、同時に、正しい分別の方
法や、利用してもいい日時などについて分かりやすく記載、
掲示しておくと、ルール遵守を促すことにもなり、実際的
です。
さて、誰がルール違反者を知るためには、ゴミを空ける
という手段がありますが、実際にはあまり行使したくない
手ではあります。最悪、そのような手段をとるというよう
な匂わせ方はいいかもしれませんが、実際には最終的な手
段と考えておきましょう。
それよりも、防犯カメラを設置する、見回りをするなど
見られているという印象を与えるような対策をするほうが
現実的で、かつ入居者とのトラブルを防ぐ手立てのように
思われます。もちろん、どんな場所にあるか、規模などの
条件によって、費用等異なってきますから、とりあえず、
手段を検討、見積もりをとってみてはいかがでしょう。防
犯カメラまで行かずとも、人が出入りすると明かりが着く
センサー設置でも効果はあると思われます。
いずれにせよ、問題が起こった場合には早急な対応が必
要。放置しておくと、だらしのない入居者は「それでもい
いんだ」とたかをくくってしまいますし、きちんとした入
居者は「管理が杜撰」と思うようになってしまいます。
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入居時に注意事項を配布、
あらかじめ、守るべき内容を告知しておく
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また、既入居者への対応は上記のようなものとして、今
後同様の問題が起こらないようにするためには、入居時に
注意事項を記載した書類を配布する手があります。ここに
記載しておきたい注意としては、ゴミ出しの日時・分別、
掃除や洗濯なども含め、周囲への音の注意、部屋を汚さな
いように使うための注意点や不備があった場合の連絡先な
ど。年若い入居者の中には、室内の掃除や各種設備の手入
れ、結露などに対して知識がないために、部屋を汚してし
まったり、壊してしまうこともあります。あらかじめ注意
を促すことで、そうした事態が防げれば、大家さんとして
もお得なはずです。
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■編集部の独り言
今さらですが、便利ですねえ、見積もりサービス
５年ほど借りてもらっていたマンションの店子さんが退去、
リフォームをかけることになりました。以前は近くにあった
小さな会社に依頼したのですが、どうも潰れてしまった様子。
それで、と考えたのがネットの無料見積もりサービス。１回
見積もりを依頼すると、加盟する会社から連絡が到着するの
で、その中から、実績や価格例などを検討という手順です。
依頼のメールを入れてほんの数分後には数社から連絡メール
が届き、逆にあまりに数が多いので、面倒に思ったくらい。
同様に、売却の見積もりも試していますが、昔のことを考え
ると申し訳ないほどの簡単さ。上手に利用すれば、有利にリ
フォーム、売却できるはずと、届いたメールを真剣に読んで
います。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
こちらもどうぞ。
●できる大家空室対策1000の知恵出張所
http://hiroponooya.seesaa.net/
住宅全般のコラムはこちら。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。暑いさなかです、皆様にはくれぐれもご自愛のほどを。
次号はお盆休みをはさみ、８月20日（月曜日）に送らせて
いただきます。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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