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できる大家1000の知恵
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■2008/１/７日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
都市再生機構、賃貸住戸を５万戸削減
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
着工していない工事なら今からキャンセルできる？
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編集部の独り言
暴走老人！を読んで
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あけましておめでとうございます。
関東では松の内は７日まで（関西ではもう少し長いよ
うですが）ということで、とりあえず、松の内に最初の
メルマガです。
首都圏では好天に恵まれたお正月でしたが、皆様には
いかが過ごされましたでしょうか。お正月を越すと、も
うすぐに賃貸のオンシーズン。その前に少しでものんび
り、休息、リフレッシュの時を過ごされたかと思います。
今年が皆様にとって良い年となりますこと、また、この
メルマガをご愛顧賜りますよう、年初にあたり、祈念し
たいと思います。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
都市再生機構、賃貸住戸５万戸を削減
12月24日に閣議決定された「独立行政法人整理合理化計
画」を踏まえて、都市再生機構は「UR賃貸住宅ストック再
生・再編方針」を策定しました。これは現在管理している
賃貸住宅約77万戸を2018年度までに約５万戸削減、48年頃
までにはおおむね３割減とするというものです。
具体的には個別の団地ごとの立地や入居者層その他の特
性に応じて、
①団地再生
大規模な再生事業を行う。建替えやトータルリニューア
ルなどで地域の整備、住宅ニーズなどに対応するという。
約16万戸を予定。
②ストック活用
既存の建物を有効利用することを趣旨とし、バリアフリー
化を中心にしたリニューアルを行う。この数がもっとも多
く、約57万戸を予定。
③用途転換
将来、住宅としてのニーズが期待でいない小規模な団地に
ついては居住者の居住の安定に配慮しつつも、既存の利用
法以外の用途を考え、新しい街づくりに貢献するというも
の。約１万戸を予定。
④土地所有者等への譲渡、返還等
借地方式の市街地住宅、特別借受賃貸では土地所有者への
譲渡、返還などを行うことも。約３万戸を予定。
また、こうした方向転換にあたっては現在の入居者への
配慮のほか、公的賃貸住宅としてセーフティネット機能の
強化、都市の福祉拠点としてのストックの再生、地域の住
宅政策課題へ対応などを意識、具体的には高齢者や子育て
世帯が安心して暮らせる住宅、地域の福祉・防災・医療・
教育などの拠点となることを目指すとしています。
大家さんとしては当然ながら日本一の規模を誇る組織の
大変換。どうなるか、動向に注目したいところです。
●この記事に関するWebサイト
都市再生機構
http://www.ur-net.go.jp/
ところで、この資料、ネット上のＰＤＦを閲覧する仕組
みになっているのですが、我が家のパソコンでは何が悪い
のか、なかなか閲覧できません。そこでＵＲに直接電話を
したところ、すぐに書類をファックスしてくださるとのこ
と。かつての、お役所的な対応を知っているだけに、その
変化にはちょっとびっくり。でも、さらに、さらに変化し
ていただきたいものと思います。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、着工していない工事なら今からキャンセルできる？
所有しているアパートの屋根、外装その他がだいぶ、く
たびれてきたため、そろそろ補修をと、昨年屋根の塗装工
事を近所の工務店に依頼しました。見積もりをとり、その
後契約もしているのですが、工務店が忙しいとのことで、
工事はまだ開始されていません。その間、たまたま、他の
業者さんから、どうせやるなら外壁その他も含めてやった
ほうが安く上がると言われ、見積もりをとったところ、確
かにまとめて施工したほうがかなり安い。そこで、以前の
契約をキャンセルしたいのですが、かまわないでしょうか。
Ａ，キャンセルは可能。ただし、人間関係にも配慮を
最初に結んだ契約は、民法632条以下で規定されている請
負契約というものに該当するかと思います。これは当事者の
一方がある仕事の完成を約束、相手方がその仕事の成果に対
して報酬を支払うことを約束するという契約です。
この契約は、民法641条によると、請負人が仕事を完成さ
せるまでであれば、注文者はいつでも契約を解除することが
できます。不要な仕事を続行してもらう必要はないからです。
この条項に従えば、以前依頼した屋根の塗装工事契約を解除
することは可能です。しかし、その際、相手方に損害が発生
していれば損害を賠償する責任があります。これは例えば、
工事用に購入したペンキであったり、直前の解除であれば手
配していた職人さんへの日当などで、すでに支出した費用の
ほか、仕事が完成していれば得られたであろう利益も含まれ
ています。
さて、法律の規定としては上記の通りですが、解除に踏み
切る前にはもういちど、契約書を確認してみる必要がありま
す。そこになんらかの解除についての規定があるかもしれな
いからです。その上で、損害賠償を払ってでも解除したほう
がお得かを判断してみてください。
特にご質問では契約の相手はご近所の工務店とのこと。一
旦契約したものを解除するとなると、お金以外にも失うこと
になるものがないか、そのあたりをよく考えて判断すべきか
と思います。
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■編集部の独り言
暴走老人！を読んで
ご近所のスポーツクラブで、法人会の集まりで、はたまた
商店街やスーパーで、いきなり切れて怒鳴るようなお年寄り
を見かけます。聞いていると、確かに店員さんに非があるに
せよ、そこまで怒るほどのことではない、いくら自分が客だ
からといってそこまで言う必要があるか。理不尽さを感じる
ほどの場面を見かけたこともあります。いまどきの若者、と
なじる前に、いまどきの老人は何なんだ！と内心思っていた
ものですが、それをすっきり解説してくれたのが文藝春秋か
ら出されている「暴走老人！」（藤原智美著）です。
社会の変化に苛立ちを感じ、家庭の中で置き去られたよう
に思う人々が増える社会って何なんだと思いつつも、自分も
老いに向かうことを考えれば、他人事ではありません。これ
を他人事として読める人がいるとすると、その無神経さこそ
が年寄りを暴走させているのかもしれません。
暴走老人！（文藝春秋）
http://www.bunshun.co.jp/book_db/3/69/37/9784163693705.shtml
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は１月21日（月曜日）に送らせていただき
ます。寒さ本番に向かう折から、皆様にはくれぐれもご自
愛のほどを。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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