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できる大家1000の知恵
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■2005/２/21日号の目次━━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース⑩賃貸派は「ローンを抱えたくない」
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賃貸インタビュー④私たちはオーナーの代理人
オーナーズエージェント㈱代表取締役社長 藤澤雅義さん
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編集部の独り言⑪東京ルールの影響力
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こんにちは。オーナー問題研究共同組合の中川＠原状
回復どっぷり、です。今週、来週は原状回復、契約に
関しての取材が続きます。特に東京ルール施行後、都
庁への取材は初めて。新しい動きについて話が聞ける
ことを期待しています。
ところで、もうひとつ、ミーハー中川としては、礼宮
様のお相手、黒田さんをその辺でお見かけできないか
というのもちょっと、期待するところ。取材にお伺い
するセクションの所属とのことで、ひょっとしたら、
これまですれ違っていたのかもしれないのですが……。
どんな話が聞けたかは、次号以降のメルマガでご紹介
します（黒田さんをお見かけしたかも）。
それでは２月21日号をお届けします。今回の記事は以
下の３本です。
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■賃貸経営ニュース⑩
住宅に関する世論調査、賃貸派は約２割
昨年11月に行われた内閣府の住宅に関する世論調査が発
表されています。それによると、現在住宅を所有している
いかどうか、将来相続できる住宅があうかどうかに関わら
ず、住宅の所有についてどのように考えているかを聞いた
ところ、「所有したい」（どちらかといえば所有したいも
含む）人が79.0％、「所有する必要がない」（どちらかと
いえば所有する必要がないも含む）が12.1％という結果に。
ここに「どちらでもよい」とする、7.8％を加えた約２割が
流動的な部分があるにせよ、賃貸派と考えられます。
特に現在賃貸住宅に住んでいる人では、賃貸派比率が高
く、26.3％。４人に１人以上は賃貸派という結果になって
います。
では、この人たちが賃貸派でいる理由はなんでしょう？
一番多い理由は「多額のローンを抱えたたくない」で28.6
％、続いて「維持・管理の煩わしさがないから」が19.8％、
「家族の状況（子どもの独立や転勤など）に合わせて自由
に住み替えたいから」18.1％が続きます。
つまり、賃貸が選ばれている理由は手軽さ、身軽さとい
うことになります。その意味では、手軽に住み替えられる
制度や、きちんとした維持・管理などが今の賃貸派をこれ
からも賃貸派に導いていくために望まれるものといえるか
もしれません。
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■賃貸インタビュー 第４回
オーナーズエージェント㈱代表取締役社長 藤澤雅義さん
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プロパティ・マネジメントと仲介、
違いは大家さんとの利益関係
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これまで賃貸物件を扱う不動産会社といえば、仲介が仕
事の中心。仲介手数料が大きな収入源でした。その意味で
は、入退去が多いほど、不動産会社は儲かります。
バブル時のように、次から次に入居したい人が現れ、新
しい家賃を高く設定でき、しかも今ほど原状回復での敷金
返還に厳しい目が向けられていない時代なら、それでも良
かったのです。
しかし、今はどうでしょう？ 一度空室になると、なか
なか埋まりにくい。新家賃は現状維持が精一杯、原状回復
の費用負担も大家さん持ちが増す……。これからの時代に
は良質な入居者に長く住んでもらうことが大事なのです。
が、それでは従来型の、「仲介」で生業（なりわい）を立
てている不動産会社は困る。従来の不動産会社のやり方は
大家さんの利益と相反することになってしまいます。
「そこが、プロパティマネジメントと仲介業の違い」とは
オーナーズエージェントの藤澤さん。いわゆる、賃貸管理
業の我々は本利、純粋に「オーナーの代理人なのです」
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空室期間を気にする前に
解約させない物件作りを
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具体的に説明しましょうと藤澤さんが書いてくださった
のが空室率をあらわす下の図式です。総戸数が10戸のマン
ションがあったとすると、空室がない最大限の家賃は下の
10戸×12カ月分です。しかし実際には、平均的な解約率が
20％とすると、年に２戸が空室になります。そして、一戸
あたりの空室期間がそれぞれ３カ月としたのが上の２戸×
３カ月という部分。計算してみると、空室率は５％になり
ます。
２戸×３カ月
空室率 ──────＝５％
10戸×12カ月
大家さんも、これまでの不動産会社も空室ができ、しか
も空室期間が延びることには敏感でした。空いたら、早く
決めなければ、と誰しも思ってきました。でも、解約は仕
方ないもの、不動産会社としては手数料が入るチャンスと
も思われてきました。
「しかし、本当は解約率を下げることに目を向けなくては
いけないのです」と藤澤さん。これをテナント・リテンシ
ョン（入居者の保持）というそうですが、そもそも解約し
なければ空室にならないのですから、至って正論です。
「大家さんなら入居者に早く、高くで決めてもらえて、な
おかつ長く住んでもらえる物件作りを目指すべき。そのた
めには『企画』と『運営』が大事。それを提供するのが私
たちの仕事です」と。
結婚や転勤など、物件自体に由来しない理由での解約も
ありますが、「解約した人によくよく聞いてみると、隣が
うるさい、いつもゴミが散らかっているなど、これまで不
動産会社も大家さんも気づいていなかった理由が出てきま
す」。こうした問題をそのままに、新規募集をしても、解
約率は下がりません。
企画では「賃貸の現場を知らない人が作っても入居者の
ニーズには合わない。例えばファミリー向きなのに、北向
き。これでは一冬後に解約が相次ぎます。新婚向けだから、
２ＤＫと思うのも今や勘違い。６割近くのカップルは１Ｌ
ＤＫを望んでいるのです。このように、マーケティングも
なく、差別化しようという意識もなく、ただ無難に物件を
作っているようではジリ貧です」
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決まる物件、ダメな物件は
はっきり２極化
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バブル経済期以降、不動産価格は下がりました。確かに
家賃も下がってきたと報じられています。「平均値で見え
ればそうでしょう。でも、平均値が自分の物件に当てはま
りますか？」
一番土地の高かった瞬間は昭和61年ですが、世田谷区の
一般的な住宅地の坪単価は800万円しました。今は200万円
強でしょう。西新宿の超高層ビル街の家賃は坪当たり80万
円でした。今は２万5000円といったところです。しかし、
賃貸住宅の家賃は違います。例えば、藤澤さんが独立前に
携わった物件、世田谷区の、標準的な広さのあるワンルー
ムは当時も今も８万円。まったく変わっていないのです。
「特に力のある物件は下がるどころか、上がります。私が
手がけた南武線中野島の25㎡のワンルームは相場より30％
高いと言われています。家賃が８万5000円、相場より２万
円は高いと。でも、ずっと満室が続いていますし、空いて
も解約予告時点で次が決まります」
以前は100部屋あれば、いい条件の部屋から順に決まり、
とりあえず、100人の入居者がいたから、全部埋まったもの
です。しかし、今は100部屋に借りたい人は80人の時代。
20部屋は「決まらない」のです。決まる物件は決まる、決
まらない人気のない部屋は「決まらない」。つまり、家賃
収入が「０」の時代なのです。いい物件、悪い物件の差が
つきやすい時代なのです。
敷金返還や礼金の減少など、大家さんにはうれしくない
状況の多い昨今。それでも、力のある物件なら決まる、下
がらないという言葉には勇気づけられます。全体的に「景
気が悪い」わけではなく、「一部の人気のない部屋」が平
均値を下げているのです。であれば、「勝ち組」に残るこ
とができればいいのです。そして、藤澤さんは、その「勝
ち組」に残ることはそれほど難しいことではないとおっし
ゃっているのです。う～ん、なんだか、「やる気」が出て
きますね。
ふじさわまさよし
1961年12月生まれ。都内の不動産会社、ハウスメーカー勤
務を経て、1996年に賃貸物件の企画・投資・建築プロデュ
ース及びその経営管理（プロパティマネジメント）を専門
とする㈱アートアベニュー設立。2001年、建築会社とプロ
パティマネジメント会社のためのフランチャイズの業務支
援組織を立ち上げ、その本部であるオーナーズエージェン
ト㈱の代表取締役に。
オーナーズエージェント http://www.owners-age.com
＜藤澤さんの新刊本が出ます＞
賃貸経営に必要な『企画』と『運営』を豊富な事例からま
とめた書籍、「実践版アパート・マンション経営企画運営
マニュアル～初めて明かすプロパティ・マネジメント 満
室稼動への道～」が２月24日に住宅新報社から発売されま
す。定価は2835円（税込）全国書店または住宅新報社出版
販売部（03-3502-4151）へお問い合わせください。
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■編集部の独り言⑪
東京ルールの影響力
原状回復の基本原則や入居中の問合せ先明記などを宅建
業者に義務付けた東京ルール（正しくは、東京における住
宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例）が昨年10月１
日から施行され、話題になっていますが、やはり、東京の
影響力は大きなものがあります。
というのは昨年９月には埼玉県、千葉県、神奈川県でそ
れぞれ重要事項説明時に原状回復の基本ルールについて説
明するよう、宅建業者に対しての指導が開始されているの
です。もちろん、宅建業法が改正されているわけではなく、
あくまでも自治事務内で行われた指導（宅建業法は地方自
治体の裁量で行えるものと定義付けられているため）との
ことですが、これまでの放置状態からすると、格段の違い
といえます。
具体的な指導の内容としては
①国土交通省の定める原状回復ガイドラインに基づいた原
状回復の定義、範囲を説明すること
②ガイドラインの示す賃借人の負担がある場合（特約）に
はその具体的な内容を示すこと
の２点が主なところ。
かつて申し込み金授受についても東京都から指導が始ま
り、少しずつ波及していったことを考えると、今回の東京
ルールも首都圏での新しいルールとして広がっていくこと
が考えられます。
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次号は３月７日（月曜日）にお送りする予定です。記
事対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いします。お忙しい
時期にお読みいただき、ありがとうございました。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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