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できる大家1000の知恵
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■2008/１/21日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
更新料は違法か、適法か
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
室内から盗撮カメラが発見された！
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編集部の独り言
保証会社利用時の注意点
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おはようございます。
10年以上ぶりに着物を着なくてはいけないことになり、
ただいま、着付けを再度勉強中です。でも、面白いもの
ですね、もうずっと着ていないにも係わらず、着物を羽
織ると自動的に体が動きます。自転車の乗り方やスキー
など、体で覚えたものは忘れないといいますが、本当で
すね。自分でもびっくりです。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
更新料は違法か、適法か？
注目の裁判の結果が１月30日に京都地裁で言い渡されま
す。これは、左京区のマンションを借りていた52歳の男性
が解約にあたって、年に１回家主に払ってきた更新料は違
法だとして５回分、50万円の返還を家主に求めたもの。男
性は2000年８月に賃料月４万５０００円、毎年10万円の更
新料を支払う契約を家主と結び、2006年11月の退去までに
６回更新をしています。男性は「消費者の利益を一方的に
害するもので消費者契約法に違反するか、暴利行為で公序
良俗に反して無効」と主張しています。
これに対して家主側は「更新料は賃料の補充や（契約を）
更新できる地位確保の対価などであって適法」としており、
家主側弁護団の田中代表は「借り手の権利のみが過大主張
されている。契約で明記して受領し、税務申告もしている
更新料の返還請求を認められれば、家主側は経営が成り立
たない。メニューを見て注文し飲食代を払った後でサービ
ス料を返せと言うのと同じで不当だ」と述べています。こ
の裁判にこれまで同種の訴訟で貸主側の代理人を務めてき
た京都弁護士会の弁護士10人が「この家主１人の問題では
なく、首都圏などにも影響を及ぼす」と「貸主更新料弁護
団」（田中伸代表）を結成。借り手側の「京都敷金・保証
金弁護団」（野々山宏団長）と全面的に争う展開となって
もいます。
訴訟の最大の争点は、「消費者の利益を一方的に害する
条項は無効」と定めた消費者契約法10条の解釈です。貸主
弁護団は
●更新料は賃料の補充で、月額の賃料はその分安く設定さ
れている
●更新で家主からの解約申し入れを拒否できる
などの借り主側の利点を挙げて「制度には一定の合理性が
あり、10条違反ではない」と主張しています。
一方、借り主側の弁護団は
●賃料補充説は、右肩上がりに賃料が上昇していることが
前提で、賃料据え置きが多い現状とは異なる
●賃貸物件で立ち退きを求められるケースは基本的にない
などとして「更新料を支払う合理性はなく、消費者にとっ
て一方的に不利益な条項であり、10条により無効とすべき」
と反論しています。
更新料制度は1950年代頃に定着したと言われますが、成
立の経緯などははっきりしていません。現在、首都圏など
広く慣習化しているだけに、制度が無効とされると影響は
大きなものになります。次回のメルマガではこの判決結果
をご紹介しようと思います。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、室内から盗撮カメラが発見された！
私の所有するアパートは女性の一人暮らしの方ばかり、
８人が入居しています。先日、新しく入居した方が引越し
会社の盗聴等の機器をチェックするサービスを利用したと
ころ、盗撮カメラが発見されたと連絡がありました。もち
ろん、私には寝耳に水のことですが、誰が設置したか、分
からないのは気持ち悪いし、もし、そうしたものがあった
ことが他の入居者に知れたら具合が悪いと思います。どう
すればいいでしょう？
Ａ、早急に調査を依頼、風評が広がらないように
盗聴・盗撮など、関心のない人には別世界の出来事のよ
うに思いますが、社会では増えている犯罪のひとつです。
その理由としては機器類が小さく取り付けやすくなり、か
つ１万円前後と手頃に手に入るようになったこと、ネット
で気軽に購入できるようになったこと、盗撮画像がお金に
なることなどが挙げられます。実際、ヤフーなどのオーク
ションでもこうした商品は豊富に出回っているようです。
さて、では誰が取り付けたものか。いくつか考えられま
す。ひとつは新築時の施工業者、あるいは不動産会社など。
次は前の居住者のボーイフレンドなどの関係者。そして、
もうひとつ、前の居住者本人が考えられます。というのは、
前述したように盗聴・盗撮はお金になる時代だからです。
対策としては新しい入居者の口から他の入居者に情報が
伝わる前に盗聴・盗撮調査を行うこと。探偵業務を行って
いる会社に依頼すれば２～３万円くらいでチェックしてく
れます。入居者が出るたびなど、定期的に依頼する契約を
すればもう少し安くなることもあります。業務を委託する
会社はネットで盗撮あるいは盗聴などの単語で検索をすれ
ば探せます（ただし、うんざりするほど盗撮画像のサイト
が引っかかってきますが）。
いきなり全室の調査では費用が捻出できないという場
合には事実を伝え、他の入居者にはこれまでに
・固定電話で通話中に雑音が入る
・電気製品が正常に作動しないことがある
・静かになるとどこからか誰かの話し声が聞こえるような
気がする
といったことやその他気になることがないか、聞いてみてく
ださい。電話で雑音が入る場合は電話回線上に盗聴
器が仕掛けられている可能性があります。これは建物の
外側から仕掛けることができるので１軒だけでなく複数
戸狙われている心配があります。以下の２つも同様に盗
聴器設置の疑いがあります。それで疑わしい部屋があ
ったら、その部屋だけ調査を依頼するということでも良い
と思います。また、盗聴カメラがどこで見つかったかを教
えてもらい、他の部屋の同じ場所だけを大家さんがチェ
ックするという手もあるかと思います。
いずれにせよ、大家さんが入居者の安全を気にかけて
いることが入居者に伝わるようアピールをしておくこと。そう
すれば不安だから退去というような事態は防げるはずです。
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空室になったら
自分でもチェックしてみよう
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合わせて、空室時に自分でチェックするノウハウも簡単
にご紹介します。
まず、注意すべき場所はエアコン、コンセント、電話の
アウトレット、蛍光灯のグロー球、煙探知機、換気扇、壁、
天井の釘やねじの穴です。エアコンはフロントパネルの内
部に仕掛けられていることが多いので、パネルを外して中
を覗いてみます。最近の盗聴・盗撮機器は非常にコンパク
トで中にはねじ型、洋服のボタン型など、一見それとは分
からないようなものが多いそうですから、どんな小さなも
のでも、設備の取り扱い説明書にないものであれば、おか
しいと思ってください。
コンセントと電話のアウトレットもカバーを外して内部
をチェック。蛍光灯のグロー球にはグロー球偽装型の盗聴
器の可能性があるので、退去時には新品に交換しておきま
しょう。煙探知機もカバーを外して内部をチェック、換気
扇も同じです。壁や天井の釘やねじの穴にはカメラが仕掛
けられていることもあるので、強力な懐中電灯の光を当て
てみて、光が反射する箇所がないかを確認します。
また、赤外線を使用したカメラのチェックには携帯のカ
メラ機能が役立ちます。人の目では見えない赤外線もCCDや
CMOSなどの素子を使ったデジカメやビデオカメラ、携帯付
属のカメラには映るからです。具体的には室内を暗くして
携帯をカメラモードにし、室内を隈なく見ていきます。万
が一赤外線カメラが設置されていた場合には赤外線が出て
いる部分が白く輝いてみえるはずです。そんなコトができ
るの？と思う方は電化製品のリモコンのオン・オフを押し
ながら携帯のカメラの画面で赤外線送信部分を見てみてく
ださい。リモコンの先端部分についている丸い、小さな球
部分です。白く見えるはずですから、同じ原理で赤外線利
用なら盗聴カメラも発見できるというわけです。
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空室になったら
自分でもチェックしてみよう
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合わせて、空室時に自分でチェックするノウハウも簡単
にご紹介します。
まず、注意すべき場所はエアコン、コンセント、電話の
アウトレット、蛍光灯のグロー球、煙探知機、換気扇、壁、
天井の釘やねじの穴です。エアコンはフロントパネルの内
部に仕掛けられていることが多いので、パネルを外して中
を覗いてみます。最近の盗聴・盗撮機器は非常にコンパク
トで中にはねじ型、洋服のボタン型など、一見それとは分
からないようなものが多いそうですから、どんな小さなも
のでも、設備の取り扱い説明書にないものであれば、おか
しいと思ってください。
コンセントと電話のアウトレットもカバーを外して内部
をチェック。蛍光灯のグロー球にはグロー球偽装型の盗聴
器の可能性があるので、退去時には新品に交換しておきま
しょう。煙探知機もカバーを外して内部をチェック、換気
扇も同じです。壁や天井の釘やねじの穴にはカメラが仕掛
けられていることもあるので、強力な懐中電灯の光を当て
てみて、光が反射する箇所がないかを確認します。
また、赤外線を使用したカメラのチェックには携帯のカ
メラ機能が役立ちます。人の目では見えない赤外線もCCDや
CMOSなどの素子を使ったデジカメやビデオカメラ、携帯付
属のカメラには映るからです。具体的には室内を暗くして
携帯をカメラモードにし、室内を隈なく見ていきます。万
が一赤外線カメラが設置されていた場合には赤外線が出て
いる部分が白く輝いてみえるはずです。そんなコトができ
るの？と思う方は電化製品のリモコンのオン・オフを押し
ながら携帯のカメラの画面で赤外線送信部分を見てみてく
ださい。リモコンの先端部分についている丸い、小さな球
部分です。白く見えるはずですから、同じ原理で赤外線利
用なら盗聴カメラも発見できるというわけです。
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■編集部の独り言
保証会社利用時の注意点
掲示板にご相談をいただきました。保証会社を利用してい
た入居者が夜逃げ、後始末にお金がかかった、それを入居者
の親に請求できないかというものです。そのやりとりについ
ては掲示板をご覧いただくとして、その後、各保証会社の保
証範囲をネット上で調べてみました。
すると、会社によってかなり違うことがよく分かりました。
家賃、管理費、駐車場代などだけを保証の範囲とする会社も
あれば、その会社の定める範囲内であれば、ご相談のような
費用も一部は保証するという会社まで実に様々。つい毎月の
家賃だけに目が行きがちですが、保証の内容についてはもっ
と比較検討して選んだほうがいいようです。もちろん、払う
費用についても同様です。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は２月４日（月曜日）に送らせていただき
ます。そろそろ賃貸のオンシーズン。皆様にはお体を大事
に入居者確保に取り組んでくださいませ。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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オーナー問題研究共同組合
〒153-0053 東京都目黒区五本木1-30-10
㈱東京情報堂内
TEL：050-1037-9042 FAX：03-5721-9041
E-mail：
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