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できる大家1000の知恵
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■2008/２/４日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
「更新料は家賃の一部」京都地裁判決下る
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
農地を買うために必要な手続きは？
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編集部の独り言
「東京のどこに住むのが幸せか」を読んで
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おはようございます。
２月１日、書籍の念校が終わりました。以前からお知
らせしておりました、街選びの本です。犯罪その他のデ
ータ類が多く、その校正が意外に面倒で、最後まで気が
抜けませんでしたが、ようやく、一段落。発売は２月21
日になります。次号のメルマガで詳細をお伝えしますの
で、ぜひ、ご高覧いただければと思います。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
「更新料は家賃の一部」京都地裁判決下る
前回のメルマガでお知らせしておりました、更新料を巡
裁判で１月30日、京都地裁で判決が言い渡されました。
結論は大家さん勝訴。池田光宏裁判長は「更新料は賃料の
一部の前払いに当たる」として請求を棄却しました。
判決は更新料は賃料と契約期間に照らし、過大ではない
と指摘、借主はいつでも解約を申し入れることができ、契
約時に更新料について説明を受けているから、消費者の利
益を一方的に害するとはいえないとしています。
この判決結果に原告側の京都敷金・保証金弁護団は不当
判決であるとして即日控訴。「本来、家主への対価は賃料
だけのはず。金銭の収受は合理的な根拠のある賃料のみに
して、それ以外は無効とすべきだ」と主張しています。
一方、被告側の貸主更新料弁護団は非常に公正な判決で
あると評価。「互いに納得した上で支払いを約束した更新
料を支払っておきながら、後で返還せよとは一般的におか
しく、きわめて常識的な判決だ」としています。
いずれにしても、原告側が控訴したため、争いは今後も
続きます。最終的な判断に至るまでには、まだまだ時間が
かかりそうです。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、農地を買うために必要な手続きは？
ご近所にある土地を買おうと思っています。持ち主とも
合意しているのですが、問題はそこの地目が農地となって
いること。通常の売買はできないと聞いていますが、どの
ような手続きが必要なのでしょうか。
Ａ、地目を変更、その後に売買を
農地の売買は原則として農地法によって制限されていま
す。そこで、農地を売買する場合には、まずその土地を農
地以外のものにする、「転用」という作業を行う必要があ
ります。このためには、農地法５条が定める転用の許可を
受けなくてはいけません。
転用許可は、売買についての合意が成立してから、農地
の所有者と買主が、その土地を管轄する農業委員会に対し
て共同で申請を出します。所定の様式に基づいた申請書、
印鑑証明、必要に応じた添付書類を用意、所在地の農業委
員会に提出するのですが、ここで異議がない場合には申請
書の提出から40日以内に知事または農水大臣に進達され、
平均では２ヶ月程度で許可、不許可が決定されます。許可
が降りたら、所有権の移転登記が行えるようになりますか
ら、以降は通常の売買と同様です。
ただし、問題はすべての農地が転用できるわけではない
ということ。農地には、甲種農地、乙種農地の２種類があ
り、乙種農地はさらに第一種農地、第二種農地及び第三種
農地に区分されています。
このうち、甲種農地は原則として宅地転用が禁じられて
いますし、乙種農地でも、第一種農地は宅地転用にあたっ
て厳しい条件が課されます。逆に第二種、第三種と進むに
つれて条件が緩和され、転用がしやすくなります。ですの
で、売買の詳細を考える前に、まず購入しようとしている
農地がどの区分に当たるのかを確認、転用が可能かどうか
を調べるのが第一歩。すぐに農業委員会に問い合わせを入
れてみてください。
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■編集部の独り言
「東京のどこに住むのが幸せか」を読んで
昨年11月の発売以来、売れていると聞き、読んでみまし
た。全体としては衰退する街と繁栄する街を歴史と貸せる
価値から見るという理論的な部分と、実際の街の評価の２
部構成からなっており、多くの人の関心を惹いているのは
後半のように思われます。
この後半部分では東京の街を７ブロック、55エリアに分
け、街の歴史やファミリータイプの中古マンション、賃料
それぞれの価格、将来性などをまとめています。一般には
あまり知られていない優良な住宅地なども取り上げられて
おり、面白いのですが、それぞれの街のスペースが少ない
のがちょっと残念なところ。もう少し分析してほしいと思
ってしまいました。
しかし、それとは別に自分の住んでいる街や物件がある
街をこのように客観的に分析、分類してみると、これまで
気づかなかったプラスやマイナスが見つかるのではないか
という感想も持ちました。どんな人が住んでいるのか、ど
のようなイメージで見られているのかなど、いつもは考え
もしないことを他人に説明するつもりでまとめると、はて、
どうなるか。新しい街の見方が見つかるかもしれません。
東京のどこに住むのが幸せか
http://www.zaicon.co.jp/book/book05.html
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は２月18日（月曜日）に送らせていただき
ます。そろそろ賃貸のオンシーズン。皆様にはお体を大事
に入居者確保に取り組んでくださいませ。
記事に対するご要望、文句（ないことを祈ります）などは
宛てにお願いいたします。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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