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できる大家1000の知恵
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■2008/３/３日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
住みたいのは井の頭公園の近く！
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
貸している土地を取り戻したい
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編集部の独り言
経済誌が立て続けにサブリース問題を取り上げています
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おはようございます。
一昨年に不動産投資の本を出したご縁から、久しぶりに
不動産投資の記事を書いています。利回り云々は得意では
ないので、それ以前の街選びがテーマ。第１回は女性にう
ける街は儲かると、いささか刺激的といいますか、週刊誌
的な内容。２回目では街の将来性、３回目では不動産価格
との比較で考える賃貸の優位性について書こうと思ってい
ます。これから投資を考えている方は参考になさってみて
ください。
http://moneyzine.jp/article/detail/33207
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
住みたいのは井の頭公園の近く！
不動産ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクストが
都市部在住のＳＮＳ、コミュニティサイト利用者を対象に
行った「近くに住みたいスポット・ロケーション」アンケ
ートの結果を発表しました。
それによると、人気を集めたのは広い公園や有名な商業
施設。東京、神奈川、埼玉、千葉の関東圏では井の頭公園、
東京ディズニーリゾート、ららぽーと、代々木公園が上が
っています。06年に実施された同種の調査と近くすると、
お台場や六本木ヒルズといった商業中心の観光スポットよ
りも公園の人気がアップしているのが特徴。ららぽーとな
どの複合施設にも人気が集まっており、「あれも、これも」
という欲張りな消費者が増えていることを伺わせます。
調査結果はこちらからご覧いただけます。
http://www.next-group.jp/news/index.html
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、貸している土地を取り戻したい
母が所有する土地の一部を自分の妹夫婦に無料で貸して
います。貸したのは20年くらい前で、そのとき、叔母は母
にも私にも、夫が定年したら土地は返すと明言しましたが、
３年ほど前に叔父が退職したにも関わらず、全く出て行く
気配がありませんし、この頃は話をしようともしません。
母に長年固定資産税を払わせておきながら、このまま、居
座ろうとする叔母たちの姿勢に腹が立ち、いざとなったら
訴訟を起こしてでも立ち退いてもらおうと思いますが、当
初の約束が口頭で、書面がない点が気になります。また、
20年以上も住み続けていることから、借地借家法が適用さ
れ、容易に立ち退いてもらえないのではとそちらも心配で
す。この状態でも立ち退いてもらえるでしょうか？
Ａ、書面がなくても使用賃借契約は成立します
ご相談の内容からすると、お母さんと叔母さんの間には、
土地を無償で貸す、それを夫が定年まで利用し、その後返
すという合意があったことは明確と思われます。民法では
そうした合意を使用貸借契約と規定しており、この契約は
互いの合意によって成立するともされています。ですので、
合意が口頭のものか、契約書など書面によるものであるか
は問題ではありません。ただ、裁判になった場合には「言
った、言わない」の問題になってしまうかもしれませんの
で、契約書があった場合に比べると、立証が困難になる点
は否めないでしょう。
それから借地借家法ですが、これは賃料を払って借りて
いることに対して適用される法律なので、無償で借りてい
る場合には当てはまりません。
また、もうひとつ、危惧されるのは時効取得です。これ
は他人の土地を10年間あるいは20年間、所有の意思を持っ
て、平穏かつ公然に占有を継続していた場合に、その土地
を無償で取得できるというもの。例えば、隣の家との間の
間違った場所にブロック塀を築き、ずっとそれに気づかな
かったというような場合がこれに該当します。ただ、この
ケースの場合には、叔母さんたちがこの土地を使用し始め
たのは土地を「借りる」という契約に基づいていることを
考えると、所有の意思があったと客観的に認められること
はないだろうと思われます。
その後、立ち退きを求めるご相談者の要求を無視して土
地を占拠し続けている行為には所有の意思があると見られ
ないことはありませんが、その場合でも所得税を払ってい
ないわけですから、法的に所有の意思が認められることは
ないように思われます。
ただ、もし、心配であれば早いうちに叔母さんたち夫婦
に明け渡しの請求を公的な記録の残る形でしておくことを
お勧めします。そうすれば、時効取得の要件である「平穏
で」という部分を阻害、時効の進行を中断させることがで
きるためです。
いずれにせよ、今後発生するであろう相続のことなども
考えると、専門家を依頼するなどして、早々に解決を図る
必要があろうかと思います。
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■編集部の独り言
２月、東洋経済、ダイヤモンドと２誌にサブリース問題を
取り上げる記事が続けて掲載されました。取り上げられてい
るのはレオパレスさん、大東建託さんといずれも大手。これ
について、記事そのものも興味深かったのですが、それ以上
に面白かったのは「大家さんのひとりごと」の管理人、武水
しぎのさんが書かれたブログ。長年大家さん業をしてこられ
て、裏も表も知った人だから書けるご意見になるほど、なる
ほどと思ったものです。うっかりすると、皆様には記事本体
よりも面白いかもしれないと思います。
大家さんのつぶやき
http://blog.smatch.jp/ooyasan/archive/270
http://blog.smatch.jp/ooyasan/archive/264
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は３月17日（月曜日）に送らせていただき
ます。まだまだ寒さの続く時期ですが、皆様にはお体を大
事に入居者確保に取り組んでくださいませ。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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