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できる大家1000の知恵
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■2008/３/31日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
京都で定額補修分担金を巡り、初の消費者団体訴訟
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
入居者が家賃滞納、転貸借。訴訟の相手は誰？
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編集部の独り言
15年後の可能性
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おはようございます。
ここのところ、毎回、ご紹介させていただいている、
不動産投資の短期連載、最終回は資産価値の高い街の見
分け方、考え方についてまとめてあります。住宅購入の
場合も同じだと思うので、多くの方のお役に立つ内容で
はないかと思っています。
http://moneyzine.jp/article/detail/37511
そして、もうひとつ、朝のラジオ。今度は岡山のＲＳ
Ｋ放送で、４月１日、15日（いずれも火曜日）の８時半
頃、はなまるラジオという番組の中でパーソナリティの
石田好伸さんと書籍についてのご説明などをさせていた
だいております。私自身は後日の録音で聞かせていただ
くことになりますが、もし、視聴できる地域の方がいら
っしゃいましたら、ぜひお聞きください。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
京都で定額補修分担金を巡り、初の消費者団体訴訟
京都では敷金や更新料の是非について訴訟等が頻発して
いますが、今回は初の消費者団体訴訟制度による訴訟です。
京都地裁に対し、平成20年３月25日に訴訟を起こしたのは
京都消費者契約ネットワーク。京都の不動産会社が平成13
年４月から同19年７月まで使用されていたとされる賃貸借
契約書の中にあった定額補修分担金に関する条項が消費者
契約法に違反するとして、同条項の差止め申入書を送付し
ていたものの、開封されずに返送されてきたため、訴訟を
起こしたとのこと。消費者契約団体訴訟とは、直接事業者
などから被害を受けていなくても、内閣が認定する適格消
費者団体が消費者全体の利益のために訴訟を起こせるとい
うもので、2006年の通常国会で一部改正された消費者契約
法によって制度が創設され、2007年６月７日から施行され
ています。新制度を利用していることもあり、今後の動向
が気になるところです。
京都消費者契約ネットワーク
http://kccn.jp/torikumi3.html
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、入居者が家賃滞納、転貸借。訴訟の相手は誰？
経営しているアパートの入居者が家賃を１年近く滞納し
ています。さらにその督促に行ったところ、契約者ではな
く第三者が住んでいることが分かりました。そこで、滞納
している家賃を請求、部屋を開け渡してもらおうと思うの
ですが、その場合、契約した人、実際に住んでいる人のど
ちらを相手にすればいいのでしょうか。
Ａ、２人を相手に訴訟を起こします
この場合、契約した人、実際に住んでいる人、その２人
を被告として、訴訟を起こすことになります。被告は２人
ですが、裁判自体は同一のものです。
まず、契約者に対しては、賃貸借契約に基づき、滞納さ
れている家賃を請求するのはもちろん、無断で転貸借をし
て得ていた利益を損害金として請求することもできます。
また、以上の違反行為を理由に賃貸借契約の終了、そして
それに基づく建物の明け渡しを求めることができます。
ただ、実際に入居している人に対して建物の明け渡しを
求めるためには、その人を相手にした訴訟も必要です。契
約した人への判決で入居している人が出て行ってくれるな
ら問題はありませんが、故意に居座られた場合、契約者へ
の判決だけでは強制執行という手が取れないからです。
というのは、契約者とあなた、入居している人と契約者
の間には別々の契約があったことになるためで、契約者へ
の判決だけでは、入居している人を立ち退かせることがで
きないため。契約者の家族など、契約者とともに暮らして
いる人であれば、契約者への判決で立ち退かせられますが、
別の契約で住んでいる人間にはその判決は有効ではありま
せん。ですから、入居している人を相手にした建物明け渡
しを別途訴えなくてはいけないわけです。また、入居して
いる人に対しても、契約者同様損害金の請求ができます。
といっても、２人から損害金が受け取れるわけではなく、
どちらか一方が支払った場合、その支払った額に応じても
う一方への請求権は減ずることになります。
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■編集部の独り言
15年後の可能性
北海道で中古マンションを購入なさった方から、ご相談を
いただきました。借りるよりは買ったほうがいいと、結婚を
期に購入したそうで、ローンは15年。終の棲家にするつもり
はないので、15年後、賃貸にしたいと考えているそうで、そ
れが可能かどうか、というご質問でした。
率直に申し上げて、答えようがない質問です。貸せるかど
うかは、貸す側の都合で決まるものではなく、借りる側の都
合（という言い方もちょっと変ですが）による部分が大半。
借りたいと思う人がいる場所、借りてもよいと思われる家賃
など、借りる側の条件に合致していなければ、いくら貸した
いと思っても貸せるものではありません。そして、買ってか
ら貸せるかどうかを考え始めてももう遅い。しかも、15年後
の物件の状況は誰にも分かりません。いずれ貸すつもりがあ
るというのであれば、予測可能な範囲で、あらかじめ計画し
ておくべきではないかと思います。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は４月14日（月曜日）に送らせていただき
ます。気候の不安定な時期です。皆様には御身大切になさ
ってくださいませ。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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