|
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
できる大家1000の知恵
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
このメールはできる大家1000の知恵に購読お申込みを
いただいた方に隔週月曜日に送信しております。
■2008/４/28日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
高齢者向き緊急時対応サービスを巡って訴訟
─────────────────────────
賃貸経営Ｑ＆Ａ
空き地をトランクルームにする場合の注意点は？
─────────────────────────
編集部の独り言
賃料に見合った見た目が大事
■━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━■
おはようございます。
久しぶりに次号のメルマガではインタビュー記事を予定
しています。世田谷区にあるリフォーム会社さんで、アパ
ートの原状回復をするときに、次回のリフォームがラクに
なるよう、ゴミを出さぬような提案をなさっていらっしゃ
るとか。どんな話が聞けるか、楽しみです。取材はまだこ
れからなので、もし、こんなことが知りたい、聞いてほし
いというご要望があれば、編集部までメールをいただけれ
ばと思います。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■賃貸経営ニュース
高齢者向き緊急時対応サービスを巡って訴訟
京都地裁で２月28日、京都市が認定した高齢者向き優良
賃貸住宅の入居契約に付随して締結された緊急時対応サー
ビスに関する訴訟の判決が言い渡されました。
訴えを起こしたのは、緊急時対応サービスが付帯した高
齢者向き賃貸住宅に入居していたＡさんのご子息。Ａさん
の住宅では緊急時対応サービス、セキュリティサービス、
生活異常監視サービス、電話による健康相談サービスが受
けられることになっており、Ａさんは月額2100円の利用料
を払ってこのサービスを利用していました。平成19年６月
３日午前２時頃、生活異常監視サービスを担当していた大
阪ガスセキュリティサービスコントロールセンターが、Ａ
さん宅の室内のセンサーが12時間反応していないことを感
知、コントロールセンターの職員がＡさん宅を訪れます。
ところが、呼び鈴に応答はなく、職員は合鍵でＡさん宅に
入ろうとしますが、持参した合鍵が住宅の鍵と違っていた
ため、入ることができません。仕方なく、Ａさんのご子息
に連絡を取り、開けてもらうことになり、ようやく室内に
入れたのは午前３時過ぎ。室内に入ると、Ａさんは既に死
んでおり、医者の見解によると、死亡時刻は前日の午前11
時頃ということでした。また、鍵が開かなかったのは、管
理会社が前の入居者の時に使用していた、間違った鍵を合
鍵として大阪ガスに渡していたためでした。
そこでＡさんのご子息は、緊急時に対応するサービスを
引き受けていた以上、Ａさんに異常が認められたときには
速やかに現場に急行、入室して緊急時に対応する義務があ
り、その義務を履行するためには当然、住宅の合鍵を適切
に保管する義務がある、それを怠ったという点において、
緊急対応サービス契約上の安全配慮義務違反であり、不法
行為にも該当するとしました。また、正しい鍵がその場に
あれば、異常が発見されてから１時間以上遺体が放置され、
ご子息が精神的に苦痛を受けることもなかったともしてい
ます。こうした見解の背後には、高齢者が安全に暮らせる
ことを売りにしている物件が保障する安全、安心は入居者
だけでなく、その近親者にも及ぶものであるという意見が
あります。
これに対して被告である管理会社側は緊急対応サービス
契約による義務は生活異常を感じたときに現場に出動、必
要に応じて救急車の手配をすることなどにとどまり、合鍵
を保管する行為はそうしたサービスを履行するための手段
であって、契約上の義務ないし安全配慮義務には含まれて
いないと反論。また、到着した時点では契約者であるＡさ
んはすでに死亡していたので、Ａさんには具体的な不利益
は発生していないから、慰謝料が発生する余地はないとも
しています。
以上に対して裁判所は、緊急対応サービスが高齢者が人
に頼らなくても安心して生活できるという生活の質に関わ
るものであると考え、それが全うできなかったこと、期待
を裏切られたことによる精神的苦痛を認め、請求の一部を
認めています。ただ、近親にまで及ぶ法的な義務までは認
めておらず、開錠までの不安についても損害賠償を求める
ものではないとしています。
最近では高齢者向きの賃貸住宅が徐々に増加、入居者向
きのサービスを付加、特約としている契約もあるようです。
今後の高齢化社会を考えると、大家さんとしても高齢の入
居者対策は必要なものと思われますが、京都地裁が挙げた
ように、高齢者向きのサービスはそのひとつひとつが、生
活の質を左右する重要な存在。提供する側も、利用する側
も安易に考えてはならないものと思われます。
判決の詳細についてはこちらから。最近の判例から京都地
裁平成20年２月28日の判決を探してください。
http://www.courts.go.jp/
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、空き地をトランクルームにする場合の注意点は？
経営するアパートの隣にいくらかの空き地があります。
長年、なんとなく放置してきたのですが、ご近所でトラン
クルームなどの看板をよく見かけるようになったことから、
そうした経営もいいのではと思うようになりました。メリ
ット、デメリット、注意点を教えてください。
Ａ、初期投資が少なく、維持管理もラクなビジネスです
最近、あちこちの街角で見かけるようになったトランクル
ームの看板。我が家にしまっておくには場所をとる、年に何
回かしか使わない、捨てるに捨てられないなど理由は様々で
すが、自宅に収納できない品を預かるビジネスです。このビ
ジネスのメリットとして挙げられるのは、
・安定性が高い
賃貸住宅と違って、建物の築年数には影響されませんし、
一度預けたら、ずっと預け続けることが多いので、最初に利
用者が決まればその後は比較的安定した経営を続けられます。
また、トランクルームを利用する人はそれだけのモノを持
っている人でもあり、賃料滞納が少ないと言われます。それ
にまた、もし滞納が発生しても、そもそもの賃料自体がそれ
ほど多額になっていないため、損失も少なくて済みます。
・維持管理費、手間がかからない
基本的にはモノを置くだけの空間ですから、水回りやトイ
レなどの設備は不要。建設時に安くつくだけでなく、その後
の維持管理にもお金、手間がかかりません。建物ではなく、
コンテナを利用したタイプのトランクルームであれば、建築
費すら不要。運び入れればすぐに営業が始められます。
・相続税対策になる
トランクルームとして建物を建てた場合、貸家のある土地
という扱いになるため、相続税の評価が下がり、相続税対策
になります。しかも、人が住まないので居住権が発生する心
配がなく、将来建物を取り壊したり、土地を売る場合にも入
居者がいないので退去交渉に時間がかかることもありません。
実際の経営にあたっては、建物を建てる、コンテナを利用
するという２種類があり、初期投資を抑えるなら、コンテナ
利用でしょう。建物を建てる場合、用途地域によっては制限
があることもあるので、何が建てられるのか、最初に調べる
必要があります。また、既存のアパートやビルなどに空きが
ある場合はそれを転用する手もあります。
と、ここまでは良いこと尽くしのようですが、実際の経営
に当たっては、集客、集荷などのノウハウが必要です。集客
が見込める立地であるかどうかはもちろん、チラシやネット
などを利用した宣伝活動、荷物の集配サービスなどは個人で
全てをフォローするには範囲が広く、なかなか手が回らない
かもしれません。真剣に経営を考えていらっしゃるようでし
たら専門の会社をビジネスパートナーに選ぶことも同時に考
えたほうがよろしいかもしれません。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■編集部の独り言
賃料に見合った見た目が大事
世田谷区にある高額賃貸マンションを見学してきました。
元社宅だったという奥に広い土地を利用、２棟の地下駐車場
を備えた建物です。賃料は30万円台を中心に、高いところで
60万円程度まで。都心にほど近い、けれども静かな立地です。
奥まった場所になる広いエントランス。正面には吹き抜け
になったロビーがあり、なかなか豪華。フロントサービスの
ためのデスクなども用意されています。でも、ふと視野に異
物を感じます。見ると、清涼飲料水の自販機がむき出しで置
かれています。機械中央では白と青の光が点滅して賑やかで
うるさい印象です。
２階に上がると、ソファなどが置かれたコーナーがあり、
こちらは入居者は誰でも利用できるとのこと。でも、ここで
もなにかが気になります。周囲を見ると、全てのガラスの隅
にガラスの性能を示すシールが貼られたまま。剥がすのが面
倒くさいのか、それとも貼っておく必要があるのか、理由は
分かりませんが、なんとも、うっとおしい。
石貼り、陽光の降り注ぐ廊下にはソファとテーブルがポツ
ンと置かれていました。広いスペースだけにそれだけでは寂
しい、というよりも、間抜けというか、微妙に貧相にも感じ
られます。
その先にあった集会室は広いスペースに大画面テレビ、ソ
ファにテーブル席、キッチンといろいろな設備が充実してい
るのですが、すべてをぶち壊しているのが禁煙と大きく書か
れた札。コピーした用紙をラミネートフィルムに挟んだ、い
たって粗末な札が目につく場所にでかでかと貼られているの
です。いかに禁煙してもらいたいからと言っても、もう少し
スマートに見せる手はないものなのか。
私が気になったくらいですから、実際、現場で見に来るお
客様、それから入居した人も不満に思っていらっしゃるはず。
そこで、現場でお客様に接していらっしゃる方に聞いてみる
と、やはり自販機が目立ちすぎる、建物共用部が無愛想過ぎ
るなどという声が上がっているとか。それなりのお金を払う
からにはそれなりの対価を提供して欲しい、と思うのは当然
のことで、それが高額物件となればなおさら。広さや立地と
いった実際的な点はもちろん、雰囲気にもこだわりたいのは
当然です。分かりやすく言えば、払ったお金に見合う、いい
気持ちにさせてもらいたい。しかし、この物件の管理会社に
はそうした意識、そして美意識がともに欠けている様子。そ
の辺りに気づかなければ満室までにはまだまだ時間がかかる、
そう思いました。
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は５月12日（月曜日）に送らせていただき
ます。残りのゴールデンウィーク期間、どうぞ、楽しい時
間をお過ごしください
〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
―――――――――――――――――――――――――
オーナー問題研究共同組合
〒153-0053 東京都目黒区五本木1-30-10
㈱東京情報堂内
TEL：050-1037-9042 FAX：03-5721-9041
■＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿■
■￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣￣■
|
