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できる大家1000の知恵
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■2008/５/12日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
人気の街はやっぱり吉祥寺、恵比寿、中目黒。だけど…
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賃貸インタビュー
原状回復費用を節約、地球にも優しい新手法が登場
リフィックス株式会社 久井輝幸さん
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編集部の独り言
船場吉兆に思うこと
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おはようございます。
５月というのに暑いですねえ、熊谷では真夏日に近い
日もあったとか。温暖化という言葉を実感します。そし
てこれだけ暑いと梅雨入りもそろそろ気になります。我
が家は屋上の排水口が詰まりやすく、詰まると階下への
雨漏りが発生することになるので、この時期は不安。し
ばしばチェックはしているのですが、梅雨入り前にはも
う一度必要かもしれません。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
人気の街はやっぱり吉祥寺、恵比寿、中目黒。だけど……
リクルートの賃貸情報サイトFor Rent.jpが発表したア
クセス数の多かった人気駅ベスト３は同種の調査同様、吉
祥寺、恵比寿、中目黒でした。ここまでで言えば、さほど
参考になるというわけではありませんが、面白かったのは
アクセス数の多かった沿線ランキング。以下の通りです。
１位 東急東横線
２位 山手線
３位 東急田園都市線
４位 東西線
５位 丸ノ内線
６位 中央線
７位 都営大江戸線
８位 有楽町線
９位 京浜東北線（東京～横浜）
10位 東急目黒線
11位 日比谷線
12位 小田急線
13位 半蔵門線
14位 千代田線
15位 都営三田線
16位 銀座線
17位 京王線
18位 南北線
19位 都営新宿線
20位 東急大井町線
21位 総武線
22位 京王井の頭線
23位 都営浅草線
24位 京浜東北線（東京～大宮）
25位 西武新宿線
26位 京浜急行線
27位 東急池上線
28位 横浜線
29位 西武池袋線
30位 南武線
地下鉄諸線が上位に来ていることや、駅単体で見ると
人気駅がある沿線が必ずしも上位に来ているわけではな
いことなどから実際に探している人が多い場所とアンケ
ートで人気のある場所は異なることがお分かりいただけ
るかと思います。
実際の記事はこちら。
http://www.forrent.jp/house/fr/edit/rank/
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■賃貸インタビュー
原状回復費用を節約、地球にも優しい新手法が登場
昨年１年間に国民生活センターに寄せられた原状回復に
まつわるトラブルは１万2000件弱。原状回復は借りる人に
とって問題であると同時に、費用負担をしなければならな
い大家さんにとっても大きな問題。そこで今回はその費用
を多少なりとも節約する、新しい手法を提案しているリフ
ォーム会社さんにお話を伺いました。
ここ数年、入居者が普通に暮らしていた場合の原状回復で
は大家さんの負担が増えています。現場で見ていらして何
か変化はありますか？
「会社設立から十数年、その間で賃貸住宅の仕様はずいぶ
ん変わってきています。かつてはカーペットが多く、退去
時に張替えというケースが目につきましたが、今はそうし
た手間が省けるフローリングが主体。和室も畳をフリーリ
ングに変えるなどして退去時の手間、費用を減らそうと考
える大家さんが増えました。原状回復では掃除と床、壁、
天井の張替えの２つの作業がメインとなりますが、出来る
限り、掃除で済ませたい、仕方ないなら最低限だけ補修を
するという大家さんもいらっしゃいます」。
とはいえ、新しく入居する時には部屋は新品同様であって
ほしいと、入居者の目は厳しくなっています。
「そうですね、最近ではタバコのヤニで部屋を汚すと敷金
が返ってこないなど、原状回復に対する知識が増えたせい
でしょう、それほど部屋を汚す人は少なくなっています。
ただ、それ以上に見た目のきれいさにこだわる人が増えて
いるので、退去後は何らかの手を打たなくてはいけないの
が実情です」。
そこで、ご提案なさっているのがクロスのコーティングで
すね。
「そうです。これはクロスを剥がして張り替えるのではな
く、今貼ってあるクロスの上に水性エマルジョン塗料を塗
るというもので、クロスを剥がす、剥がしたクロスを捨て
る手間、費用が不要になり、また、捨てたクロスを焼却し
なくて済むのでダイオキシンの発生も抑えられるというも
のです」。
これは全く新しい商品なのですか？
「いいえ、商品自体は10年くらい前からありました。でも、
当時の商品はクロスの下の石膏ボードにまで染み込んでボ
ードをダメにしてしまったり、塗ったところがベタベタし
たりと、品質が悪かったんでしょう、普及しませんでした」。
その点を改良した製品が出てきたというわけですね。
「現在、何社からか出ています。ただ、一部にはクロスが
反ってしまったり、艶がなくぼてっとした感じになる商品
もあるので、どれでもいいというわけではありません。現
在、当社でお勧めしている『クロスＮＥＷコート』は反り
も無く、適度な艶もあり、自信のもてるコート剤です」。
どういう使い方をすると効果的ですか？
「入居者が退去した後で、張り替えようか、どうしようか
という状況で選択肢として考えていただければいいのでは
ないかと思います。ヤニで黄色く変色、匂いもべたつきも
あるという場合には間違いなく張り替えるしか手はありま
せんが、それほど汚れてもいない、でも、なんとなく前入
居者の痕跡を感じる、微妙に薄汚れた印象がある、こんな
ときにコーティングをするのが効果的だと思います。それ
から一部が破れている、穴があるという時にもコーティン
グしてしまえば分からなくなります」。
コーティングを施した板を見せていただきましたが、ここ
までキレイになるなら張り替えたと同じような効果ですね。
「そうですね、昨年施工したお客さんからそのような評価
をいただいています。それに、張替えより、コーティング
のほうが３割程度安くつきます。クロスを張り替える場合、
クロス代、人件費、剥がし代、剥がしたゴミの処理代など
を合わせて考えると㎡あたり1200円くらいになります。と
ころが、コーティングの場合は㎡あたり800円。約３割安く
つく計算になります」。
一般的なワンルームだといくらくらいになりますか？
「壁、天井で50～60㎡くらいあるので、90㎝幅のクロスを
60ｍほど使うことになり、さらに大きなゴミ袋で３～４袋
のゴミが出ます。60㎡として計算すると７万2000円ですね。
これをコーティングにすると４万8000円。金額にして２万
4000円違うことになります。それにゴミも出ません」。
コーティングすると汚れにくくなるのですか？
「中性洗剤で汚れが落とせますから、多少の汚れなら雑巾
で拭くだけで落ちます。極端に汚れていなければ問題ない
はずです。それに、このコーティングは何回も塗れます。
多少汚れている印象があるときに塗って寿命を伸ばし、張
替え回数を減らすという使い方がいいのではないかと思い
ます」。
施工時間はどのくらいかかりますか？
「壁の面積が50～60㎡のワンルームで１日１部屋というと
ころ。２度塗りするので、張替えよりちょっと早いか、ほ
ぼ同じくらいの所要時間が必要です。でも、２～３時間で
乾きますので、すぐ入居してもらえます。それに、壁紙の
ホルムアルデヒトの放出も抑えることができます」。
こうしたコーティングを手がけているリフォーム会社は多
いのですか？
「まだまだ、少ないと思います。フランチャイズでやって
いらっしゃるところはあるかもしれませんが、それ以外は
これからでしょう。費用節約はもちろん、ゴミ削減にもつ
ながる手法ですので、私たちとしても大いに推奨していき
たいと思っています」。
費用が節約できることはもちろん、ゴミを出さずに済む、
ひいては地球環境にも良いというこのシステム。クリーニ
ングか、張替えかの二択ではなく、その間にコーティング
もあると考えるとありがたい選択肢の登場といえそうです。
興味のある方は、サンプルと価格表を取り寄せてみられて
はどうでしょう。
リフィックス株式会社 久井輝幸（ひさいてるゆき）さん
室内クリーニングから各種リフォーム、内装その他を手が
けている。
●東京都世田谷区桜新町１-34-７－２階 03-5760-7400
東京の他、横浜にも営業所があり、営業エリアは世田谷区
を中心に渋谷区、港区、大田区、品川区、目黒区、新宿区、
杉並区そして横浜市内、川崎市内など。
ホームページはこちら。
http://www.refix.co.jp
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■編集部の独り言
船場吉兆に思うこと
２年前の夏に京都嵐山にある吉兆本店にお昼を食べに行き
ました。連れて行ってくれた人が吉兆２代目の親族にあたる
人だったため、その日の夕食はその２代目さんと一緒という
滅多にない経験をしました。
ところで、その２代目さんは現在話題になっている船場吉
兆さん方とは無縁の人です。吉兆というのは湯木貞三さんと
いう伝説的な人物が起こした料亭ですが、私が夕食をご一緒
した２代目はその弟子だった人。その後、創業者の孫である
今の３代目が吉兆を継ぎ、船場吉兆その他も創業者の親族の
会社です。
さて、その夕食の席での２代目さんはいかにも職人さんと
いう風情で、ごく普通のおじさん。しかし、やはり料理人で
ある私の知り合いと料理の話をしだすと、その熱いこと、熱
いこと。現在吉兆で使われている酒やみりん、野菜などをど
のように見つけてきたか、トイレの水音がお客さんに聞こえ
ない設計をしてもらうまでどれだけ建築会社とやりあったか
云々、今でもその熱気とともに内容はよく覚えています。
しかし、今回問題となってテレビ画面に出てくる船場吉兆
の方々には職人さんらしい、現場を知っている人らしい雰囲
気がありません。謝罪の場だからそう思うのかもしれません
が、いかにもビジネスマン、経営の人、お金儲けの人、その
ような印象を受けてしまいます。そう思いながら、あの２代
目さんだったら、こんなことは絶対しないだろう、そうも思
いました。現場で真剣にモノを作っている人間には、いい加
減なモノは作れませんし、モノ作りの尊厳を傷つけるような
所業はなかなかできるものではないからです。
会社が大きくなれば、現場の人間以外が必要になります。
収支を考えない人ばかりでは会社は立ち行かないでしょう。
しかし、現場を大事にしない会社はその時点で船場吉兆のよ
うに、道を踏み外す可能性をも抱えてしまうのではないか、
ニュースを見ていてふと思った次第です。
ちなみに、京都の吉兆さんの３代目はテレビでもおなじみ
の、現場の人。基本を大事になさる人ですから、今回のこと
でグループの他社がダメになっても、先代の伝統を引き継い
でくださるものと期待しています。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は５月26日（月曜日）に送らせていただき
ます。爽やかな季節、お健やかにお過ごしください。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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