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できる大家1000の知恵
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■2008/５/26日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
もてる部屋の条件は眺望、ペットに楽器
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
父の連帯保証人になった場合、相続はどうなる？
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編集部の独り言
不満、苦情を聞く
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おはようございます。
毎年、６月からは米を冷蔵庫で保存するようにしてい
ます。農家の自家用米なので農薬をあまり使っておらず、
安心ではなるのですが、暑い時期には虫が発生するから
です。
ところが、今年は５月半ばから微妙に怪しい。米を研
ぐと小さな、細い幼虫が出ることがあるのです。そこで
仕方なく米びつから米を出し、小分けにして冷蔵庫に保
管することに。こんなところにも温暖化の影響が、と思
ったものです。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
もてる部屋の条件は眺望、ペットに楽器
不動産情報ポータルサイト「HOME'S」を運営するネクス
トが全国の20代社会人を対象にした「住まいと恋愛の関係
に関する調査」を発表しました。
それによると、合コンで「○○に住んでいる」と言われ
たら相手に興味が沸く街で首都圏トップはビジネスマン、
ＯＬともに吉祥寺。京阪神では芦屋がトップで、人気のあ
る街、ステイタス感のある街が異性をそそるようです。
また、部屋に「○○がある」と言われたら相手の部屋に
行ってみたくなるアイテムとしては眺望がだんとつの一位。
首都圏であれば、「部屋の窓から東京タワーが見える」、
京阪神であれば「部屋の窓から通天閣が見える」、など。
キレイな夜景、海なども人気でした。
それ以外ではペットを飼っている、部屋にホームシアタ
ーがある、楽器があるなども人気。つまり、他にないプラ
スαがあれば、それを口実に異性を口説ける（？）と思わ
れているということでしょう。シングルにとっては、この
あたりは意外に大事なポイントですから、自慢したくなる、
異性を口説くのに使える（使えそうな？）部屋を供給でき
れば、貸す人、借りる人どちらにとってもウレシイという
ことになるのかもしれません。
●調査結果はこちらから
http://homesclub.next-group.jp/research/research/2008/20080430.php
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ，父の連帯保証人になった場合、相続はどうなる？
父が10年以上前に建設したマンションのローンを組み換え
ようとしています。ここのところ、返済が大変なので、返済
計画を長期に組み替えて、多少でも返済を楽にしようという
つもりのようですが、父の存命中に返済が終わらなくなる可
能性が高いため、銀行からは長男である私に連帯保証人にな
るように言われています。しかし、連帯保証人となった場合、
その責務は通常の相続人としての責務以上のものになると思
います。そうした場合、相続税の軽減措置などはあるもので
しょうか？ また、私には弟、妹がそれぞれ１人ずつおり、
あまり兄弟仲が良くありません。もし、私が連帯保証人にな
って父の債務を背負ったとしても、彼らが自分の相続分を放
棄、私にということはないと思います。となると、長男だか
らと私が連帯保証人を引き受けるのは損な気がするのですが。
Ａ、相続税の軽減はありません
相続税は相続する一人ひとりの相続分にかかるのではなく、
相続を一体のものとしてかかるものです。ですので、相続人
のうちのひとりが連帯債務者であるかどうかは、全く無関係。
連帯債務があるからと、その人が受け取った財産に対する相
続税が軽減されることはありません。
では、どのように負担することになるか。まず、債務です
が、これは相続する財産のうちの負の財産として計上され、
それを相続する人全体で連帯して負うことになります。配偶
者が存命で、このご相談者のように子どもが３人いる場合に
は、妻は債務の２分の１、子どもはその３分の１ずつ、つま
り全体の６分の１の債務を負うことになります。債務は債権
者の承諾がない限り、法定相続分に従って相続されるので、
このような計算になります。
連帯保証人になっている場合には、これとは別に債務を負
うことになります。ですから、連帯保証人として１という債
務を負っていた上に、さらに６分の１を負うという計算です。
実際には連帯保証債務以上に負担が重くなることはありませ
んが、考え方としては二重の意味で債務を負うと思っていた
だくと分かりやすいでしょう。
債権者（この場合は銀行）は相続人それぞれに持分に従っ
て債務返済を求めることもできますし、連帯保証人一人に請
求することもできます。これに関しては債務者が自由に決め
ることができ、それについて異議を申し立てることはできま
せん。もし、連帯保証人がすべてを返済した場合には、連帯
保証人は他の相続人に持分ずつの債務の返済を求めることが
できます。ただ、仲の悪いご兄弟がすんなり、返済してくれ
るかどうかは別の問題ですが。
つまり、連帯保証人になることで大きな責務を背負うもの
の、それが相続時に有利に働くことはあり得ません。他の財
産の状況にもよりますが、連帯保証人を引き受けることのリ
スクを遺言あるいは遺産分割などでカバーしてもらう方途を
あらかじめ用意、それをご兄弟にも説明の上、引き受けると
いうのが、後日のトラブルを回避する方法かと思われます。
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■編集部の独り言
不満、苦情を聞く
ご近所に出来た評判の中華料理店に出かけました。覗いた
ところ、店内はそこそこ一杯ですが、帰ろうとしている客も
いるようで、なんとか入れそう。
と思ったら、店員さんが忙しいからか、面倒くさいからか、
私たちを見て見ぬふり。一度は私たちの立っているほんの30
㎝ほどのテーブルまで注文を取りに来ていながら、こちらを
見ようともしない。目を合わせようともしないのです。
こういう店は何度か経験があります。そして、その経験を
した店の多くはほどなく潰れました。客を透明人間扱いする
店が繁盛するわけはありません。
しかし、この店は多分大丈夫。つぶれるのを待つのではな
く、店員を教育しなおすことになるでしょう。というのは、
私がそこの会社の、社長ブログにこの経験を書き込み、その
社長がそれを読んだからです。読んだ以上、ちゃんとした経
営者であれば手を打たないはずはありません。
書き込みをしながら、ふと思ったのは大手は得だなという
こと。顧客がどこに不満を言えば良いかが分かり、それを吸
い上げることができるからです。同じことを街場の小さな中
華料理屋さんがやったとしたら、客はそのまま行かなくなる
だけで、その店は自分の店の悪い点を知らないまま、潰れる
かもしれません。
不満や苦情を聞くのは楽しくないことですが、聞くことに
よって業務の改善点が見えてきます。それを正しく改善する
ことができれば、決して損にはならないはず。もちろん、不
動産経営でも同様で、退去する人が不満に思っている点を少
しでも解消できれば退去する人が減るかもしれません。ある
いはそれが新しいセールスポイントになるかもしれません。
であれば、不満、苦情の窓口は誰にでも分かるように設けて
おくべきではないかと思います。
最近は非常識なクレイマーもいるようですから、不満、苦
情を聞くのも大変かもしれませんが、言ってもらえるだけ、
ありがたいことと思うほうが建設的ではないでしょうか。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は５月26日（月曜日）に送らせていただき
ます。爽やかな季節、お健やかにお過ごしください。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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