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できる大家1000の知恵
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■2008/６/23日号の目次━━━━━━━━━━━━━━■
賃貸経営ニュース
首都圏のマンション価格、年収の８倍！
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賃貸経営Ｑ＆Ａ
相続した不当に安い物件の値上げをしたい
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編集部の独り言
だまされているんじゃないかと心配で……
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おはようございます。
頼まれてお役所関係の仕事をしています。驚いたのは
体裁を整えるためにお金と時間を私からすると無駄なく
らいに使うこと。私がエクセルで作った表ではダメで、
清書をしてくれる人にお願いするわけですが、それだけ
でいくらお金がかかるのか。税金ってこうして小さなと
ころでも無駄に使われているのですね。
さて、今週ご用意した記事は、以下の３本です。
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■賃貸経営ニュース
首都圏のマンション価格、年収の８倍！
国土交通省が発表した2007年度首都圏白書によると、勤
労者世帯の年収が伸び悩む中、地価が上昇、東京都区部の
マンション平均価格は2007年３月時点で、平均年収の8.0倍、
東京郊外でも5.2倍に上っているとのこと。一般の勤労者世
帯にはマンション購入が難しくなっているというわけです。
白書によると、住宅地の価格は毎年１月時点の地価公示
で、06年に都区部が上昇に転じ、07年には埼玉、千葉、神
奈川の３県と東京郊外の多摩地区でも上昇。これによって
分譲マンション価格も07年以降、上昇基調となり、３月の
平均価格は都区部で6349万円、東京郊外は4189万円となっ
ています。
一方で、都区部と３県の政令指定都市圏（周辺市町村を
含む）の勤労者世帯の平均年収は、前年より約40万円落ち
込んだ03年から700万円台のまま推移。住宅ローン金利にも
大きな変動がないため、買いたい気持ちにはなりづらいの
が実際のところ。そのため、マンション在庫は郊外では06
年頃から、都区部でも昨夏から増加傾向にあるといいます。
実は2008年５月にも同種の民間調査データが発表されて
います。それによると、首都圏（東京都、神奈川県、埼玉
県、千葉県）の新築分譲マンション額の平均は年収の7.77
倍。東京都だけだと9.85倍。国土交通省のデータよりも、
さらに「買えない状況」が明確になっています。
ちなみに首都圏だけが買えないエリアではありませんの
で、その他地域もご紹介しておきましょう。
買えない１位 東京都 年収の9.85倍
同２位 京都府 年収の9.02倍
同３位 神奈川県 年収の8.10倍
同４位 兵庫県 年収の7.89倍
同５位 埼玉県 年収の7.69倍
同６位 秋田県 年収の6.92倍
同７位 長崎県 年収の6.91倍
同８位 大阪府 年収の6.63倍
主に首都圏、関西圏が高いわけです。逆に買いやすいの
は栃木県で4.28倍となっています。ユーザーにとっては買
えない状況、大家さんからすると借りたい人が多い状況と
なってくれればいいのですが……。
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■賃貸経営Ｑ＆Ａ
Ｑ、相続した不当に安い物件の値上げをしたい
祖父からアパートと数件の一戸建てを相続しました。そ
のうち１軒の一戸建ての賃料が不当に安く、驚いています。
家賃から固定資産税、都市計画税を引くと赤字になるくら
いなのです。そこで、値上げを考えているのですが、住民
がヒステリックなおばあさんで、家賃の話をしに行くと、
半泣きになってご近所やひどいときには警察に駆け込んだ
りします。しかも、どこを探しても契約書が出てきません。
といって、このまま、赤字を抱え続けていくつもりはあり
ません。どうしたら良いでしょうか？
Ａ、退去を要求することも可能
本来、新しい大家さんは以前の大家さんの地位をそのま
ま引き継ぐとされているので、大家さんが変わったからと
いう理由だけで、家賃値上げを迫るは難しいとされていま
す。しかし、この場合、家賃が経費を下回る事態となって
おり、これでは賃貸借は成り立っていません。
その理由について順に説明します。まず、ものの貸し借
りについては大きく３種類があります。それが以下の３種
類です。
①使用貸借 これは無償でモノを貸すことで、友達に本を
貸してもらう、職場でペンを貸してもらうなどがこれにあ
たります。
②消費貸借 借りたものは自分で消費、代わりに借りたも
のと同じ種類、性質、金額のものを返すこと。銀行でお金
を借りる、小銭を友人に借りて後で返すなどがこれにあた
ります。
③賃貸借 住宅の賃貸はこれに当たります。当事者の一方
がもう一方に対して物（この場合は住宅）の使用収益を認
め、その対価として賃料を徴収するというものです。
さて、現状でいただいている家賃は税金分に当たらない
とのことですから、この場合の契約は賃貸借には当たらな
いということになります。そして、同等のものを返すとい
う消費貸借にも当たりません。となると、ここではすでに
賃貸借が成り立っておらず、使用貸借になっていることに
なります。
この場合、借りた人は契約があればそれに定めた時期、
それがなく、期間も目的も定めがない場合には貸主が返還
を要求した時に返還することとなっています。ということ
は今回の場合、大家さんは入居者に退去を求めることがで
きるというわけです。
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今後、この入居者、この物件をどうするか、
まずはその方針を考える
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法律からすると上記のような理論になりますが、現実と
してはさて、どうなのでしょう。まず、大家さんとして、
この入居者をどうなさるつもりでしょうか。家賃をあげる
ことができれば、そのまま入居してもらっても構わないと
お考えでしょうか。それとも、成り行き次第では退去して
もらったほうが、でしょうか。まずはそれを考えてみるこ
とが大事かと思います。
入居し続けていただくつもりなら、上記のような状況に
なっていること、家賃を妥当な水準まで引き上げ、賃貸借
とし、それに合わせて賃貸借契約を結び直したいことを伝
え、交渉を始めることになります。面談で話がつきそうに
ない相手なら内容証明など書面での交渉にしたほうが無難
かもしれません。先方に書面での交渉に応じる気配がない
ようであれば、調停を起こすことです。これについては最
後に裁判所の調停についての解説を添付します。これでも
交渉がまとまらないようであれば、強制執行もやむなしと
いうところでしょう。
この交渉期間中の家賃については預かり金という形にし
ておくと良いでしょう。具体的には預り証を発行、家賃と
は認めていないとする形です。また、契約を結び直す場合
には家賃以外にも注意すべきことがあります。入居者はご
高齢の方とのこと。そして、現在が不当に安い家賃です。
これが今後多少ずつ上がっていったとしても、相場からす
ると安いはず。となると、この入居者の相続人が入居者の
死後、ここに住む可能性もあります。それについての取り
決めはあらかじめ考えておかればほうが良いでしょう。ま
た、家賃が上がるならと、修繕や改修などの要求が出るこ
とも考えられます。これについての方途も検討しておいた
ほうが良いでしょう。
もうひとつ、退去やむなしという場合には、最初から退
去を求める交渉ということになろうかと思います。その場
合もやりとり自体は同様ですが、入居者の方の性格から判
断するに、もしご近所に住まわれている場合には楽しくな
い誹謗中傷も覚悟なさったほうがよろしいかと思います。
いずれの場合にも、適正な家賃の根拠となる資料は用意
してください。具体的には固定資産税の納税額証明、路線
価、周辺の家賃相場などなど。できるだけ多くの、詳細な
数字があったほうが調停には有利です。その他の相続した
物件も含め、より良い経営ができますよう、お祈り申し上
げます。
民事調停のやり方について（裁判所）
http://www.courts.go.jp/saiban/syurui/minzi/minzi_04_02_10.html
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■編集部の独り言
だまされているんじゃないかと心配で……
いろいろな相談を持ち込まれます。内容はそれぞれ異なり
ますが、意外に共通しているのがこの言葉、「だまされてい
るんじゃないかと心配で……」。不動産会社あるいは購入、
賃貸の相手などに対しての不信です。
そんなときの私の答えはひとつです。高い買い物なんです
から、信用できない人からモノを買うべきではありません。
疑っている人から何千万もするような品を買うなんて正気の
沙汰ではないと私は思うのですが、買う人、借りる人からす
ると、こんな物件、もう出ないんじゃないかという思いがあ
る様子。確かに不動産の場合、何から何まで同じものは絶対
ありえません。しかし、うっかりしたらもっといい物件が出
てくるかもしれないのです。
その余裕のなさと同時に情けないのは不動産に関わる人間、
会社が怪しいと思われがちだということ。過日のエイブルの
ような事件があれば、やっぱりねと言う声が出たりもすると
いうことです。しかし、皆様もご存知の通り、ああした不正
を行うのは一部です。それをもっと知っていただきたいもの
だと思います。
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お時間のある方は本体よりも、少しゆるい（？）気分で、
住宅全般に関するこちらのブログもどうぞ。
●この世に家のある限り
http://blog.smatch.jp/hiropon
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お忙しい時期にお読みいただき、ありがとうございまし
た。さて、次号は７月７日（月曜日）、七夕の日に送らせ
ていただきます。当日は天の川が見える天気になると良い
のですが……。
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『できる大家1000の知恵』
http://ooyasan-info.com/index.html
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