注目の裁判の結果が１月30日に京都地裁で言い渡されま す。これは、左京区のマンションを借りていた52歳の男性 が解約にあたって、年に１回家主に払ってきた更新料は違 法だとして５回分、50万円の返還を家主に求めたもの。男 性は2000年８月に賃料月４万５０００円、毎年10万円の更 新料を支払う契約を家主と結び、2006年11月の退去までに ６回更新をしています。男性は「消費者の利益を一方的に 害するもので消費者契約法に違反するか、暴利行為で公序 良俗に反して無効」と主張しています。

これに対して家主側は「更新料は賃料の補充や（契約を） 更新できる地位確保の対価などであって適法」としており、 家主側弁護団の田中代表は「借り手の権利のみが過大主張 されている。契約で明記して受領し、税務申告もしている 更新料の返還請求を認められれば、家主側は経営が成り立 たない。メニューを見て注文し飲食代を払った後でサービ ス料を返せと言うのと同じで不当だ」と述べています。こ の裁判にこれまで同種の訴訟で貸主側の代理人を務めてき た京都弁護士会の弁護士10人が「この家主１人の問題では なく、首都圏などにも影響を及ぼす」と「貸主更新料弁護 団」（田中伸代表）を結成。借り手側の「京都敷金・保証 金弁護団」（野々山宏団長）と全面的に争う展開となって もいます。

訴訟の最大の争点は、「消費者の利益を一方的に害する 条項は無効」と定めた消費者契約法10条の解釈です。貸主 弁護団は
●更新料は賃料の補充で、月額の賃料はその分安く設定さ れている
●更新で家主からの解約申し入れを拒否できる
などの借り主側の利点を挙げて「制度には一定の合理性が あり、10条違反ではない」と主張しています。

一方、借り主側の弁護団は
●賃料補充説は、右肩上がりに賃料が上昇していることが 前提で、賃料据え置きが多い現状とは異なる
●賃貸物件で立ち退きを求められるケースは基本的にない などとして「更新料を支払う合理性はなく、消費者にとっ て一方的に不利益な条項であり、10条により無効とすべき」 と反論しています。

更新料制度は1950年代頃に定着したと言われますが、成 立の経緯などははっきりしていません。現在、首都圏など 広く慣習化しているだけに、制度が無効とされると影響は 大きなものになります。次回のメルマガではこの判決結果 をご紹介しようと思います。